Giá thuê đất trong khu công nghiệp mà chủ đầu tư hạ tầng chào thường chỉ là một phần của hóa đơn. Phí quản lý, phí sử dụng hạ tầng, phí xử lý nước thải và hàng loạt khoản thu khác có thể đội tổng chi phí thực tế lên đáng kể so với con số ban đầu. Nhà đầu tư nào chỉ so sánh đơn giá thuê đất mà ký thì gần như chắc chắn sẽ bị bất ngờ.
Checklist các khoản phí cần hỏi rõ
Khi nhận báo giá từ chủ đầu tư hạ tầng, yêu cầu liệt kê đầy đủ: giá thuê đất; phí quản lý khu công nghiệp; phí sử dụng, bảo trì hạ tầng dùng chung như đường nội bộ, cây xanh, chiếu sáng; phí xử lý nước thải; giá nước sạch, giá điện và phí đấu nối; phí viễn thông, internet nếu dùng hạ tầng chung; và các khoản thu một lần như phí đấu nối hạ tầng ban đầu.
Mỗi khu công nghiệp có cơ cấu phí khác nhau, không có bảng giá chung cho toàn quốc. Vì vậy không thể lấy con số của khu này áp cho khu khác. Nguyên tắc là mọi khoản phí đều phải được hỏi rõ và ghi thành văn bản, không chấp nhận khái niệm phí trọn gói chung chung.
Phí nào cố định, phí nào biến động
Phí quản lý thường tính theo mét vuông mỗi năm và tương đối ổn định. Phí xử lý nước thải thường tính theo khối lượng nước thải thực tế, nên nhà máy có lưu lượng xả thải lớn cần đặc biệt lưu ý cách tính này. Giá điện, nước áp theo biểu giá chung nhưng cần hỏi rõ có cộng thêm phí dịch vụ của chủ đầu tư hạ tầng hay không.
Điểm mấu chốt khi đàm phán là tách bạch từng khoản: khoản nào tính theo diện tích, khoản nào theo mức tiêu thụ thực tế, khoản nào thu một lần. Chỉ khi bóc tách rõ ràng mới so sánh được giữa các khu công nghiệp.
Cơ chế điều chỉnh phí theo thời gian
Hầu hết các khoản phí đều có điều khoản điều chỉnh định kỳ. Nhà đầu tư cần hỏi rõ chu kỳ điều chỉnh là bao nhiêu năm, căn cứ điều chỉnh là gì, và biên độ tăng tối đa mỗi lần là bao nhiêu. Đàm phán được trần tăng phí ngay từ đầu có giá trị rất lớn cho bài toán chi phí dài hạn, vì thời hạn thuê đất dự án có thể lên đến 50 năm theo Điều 172 Luật Đất đai 2024.
Cảnh giác với điều khoản cho phép chủ đầu tư điều chỉnh phí theo quyết định một phía mà không có cơ chế tham vấn hoặc giới hạn biên độ. Đây là điểm nhiều hợp đồng mẫu của chủ đầu tư cài sẵn có lợi cho họ.
Khung đàm phán với chủ đầu tư hạ tầng
Yêu cầu bảng kê chi tiết tất cả các khoản phí đính kèm hợp đồng dưới dạng phụ lục, trong đó ghi rõ cách tính, đơn vị tính và chu kỳ thu của từng khoản. Chốt công thức tính cho các khoản biến động thay vì để con số mở. Đàm phán quyền được kiểm tra hóa đơn, chứng từ liên quan đến các khoản phí hạ tầng dùng chung.
Với dự án lớn, có thể đàm phán ưu đãi phí trong những năm đầu hoặc miễn giảm một số khoản phí đấu nối ban đầu. Mọi ưu đãi đều phải được ghi rõ trong hợp đồng, không dựa vào cam kết miệng của nhân viên kinh doanh.
So sánh giữa các khu công nghiệp cho đúng
Đừng bao giờ so sánh các khu công nghiệp bằng đơn giá thuê đất. Cách so sánh đúng là tính tổng chi phí trên mỗi mét vuông mỗi năm, bao gồm tiền thuê đất quy đổi, tất cả các khoản phí định kỳ và phân bổ các khoản thu một lần theo thời hạn thuê. Một khu có giá thuê đất cao hơn nhưng phí hạ tầng thấp và ổn định có thể rẻ hơn về tổng thể so với khu giá thuê thấp nhưng phí chồng phí.
Điều khoản hợp đồng cần chốt
Phụ lục hợp đồng liệt kê đầy đủ mọi khoản phí, cách tính và chu kỳ điều chỉnh. Điều khoản thay đổi phí phải quy định thời gian thông báo trước, ví dụ ít nhất 90 ngày, để nhà đầu tư có thời gian chuẩn bị ngân sách. Quy định cơ chế giải quyết tranh chấp về phí: đối soát số liệu trước khi thanh toán, quyền tạm giữ phần phí đang tranh chấp mà không bị coi là vi phạm hợp đồng. Cuối cùng, mọi khoản phí phát sinh ngoài phụ lục đều phải có sự đồng ý bằng văn bản của hai bên.
Câu hỏi thường gặp
1. Phí hạ tầng khu công nghiệp có xuất hóa đơn VAT không?
Tùy từng khoản phí và tư cách pháp nhân của đơn vị thu. Các khoản phí dịch vụ do chủ đầu tư hạ tầng cung cấp thông thường có hóa đơn theo quy định về hóa đơn, chứng từ. Khi đàm phán, hỏi rõ khoản nào có hóa đơn, thuế suất áp dụng và đưa vào phụ lục hợp đồng để hạch toán chi phí được đầy đủ.
2. Chủ đầu tư tăng phí đột ngột thì nhà đầu tư làm gì?
Trước hết kiểm tra hợp đồng: điều khoản điều chỉnh phí có quy định chu kỳ, biên độ và thời gian thông báo trước không. Nếu chủ đầu tư tăng phí trái với hợp đồng, nhà đầu tư có quyền từ chối phần tăng trái quy định và yêu cầu đối soát. Vì vậy khâu đàm phán trần tăng phí và thời gian thông báo ngay từ đầu là quan trọng nhất.
3. Chưa xây dựng, chưa hoạt động có phải đóng phí hạ tầng không?
Tùy từng khoản và thỏa thuận trong hợp đồng. Một số khoản như phí quản lý có thể thu từ khi bàn giao đất, trong khi phí xử lý nước thải chỉ phát sinh khi có xả thải thực tế. Cần hỏi rõ thời điểm bắt đầu tính từng khoản phí và đàm phán miễn, giảm trong giai đoạn xây dựng.
4. Ngoài tiền thuê đất và phí hạ tầng, tổng chi phí chiếm dụng đất trong khu công nghiệp còn gồm những khoản nào?
Thường còn có phí xử lý nước thải tính theo lưu lượng thực tế, phí đấu nối điện, nước và viễn thông ban đầu, tiền đặt cọc bảo đảm thực hiện hợp đồng, và các nghĩa vụ tài chính về đất phát sinh theo hợp đồng thuê lại quyền sử dụng đất theo Điều 34 Luật Đất đai 2024. Không có bảng giá chung do Nhà nước ban hành cho phí hạ tầng khu công nghiệp, nên mọi khoản phải được liệt kê trong phụ lục phí của hợp đồng với đơn vị tính rõ ràng. Nhà đầu tư nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp biểu phí toàn khóa thuê mẫu cho một nhà máy tương tự để đối chiếu trước khi ký.
5. Đàm phán hợp đồng thuê lại dài hạn, làm sao khóa rủi ro tăng phí hạ tầng?
Bằng điều khoản biểu phí gắn với hợp đồng trong các năm đầu và cơ chế điều chỉnh minh bạch cho giai đoạn sau: mức tăng tối đa theo kỳ, chỉ số tham chiếu khách quan và thời hạn thông báo trước khi áp dụng mức phí mới. Kèm theo đó là quyền kiểm tra căn cứ tăng phí và điều khoản xem xét lại hợp đồng nếu tổng phí vượt ngưỡng đã thỏa thuận. Một hợp đồng cho phép chủ đầu tư đơn phương quyết định mọi mức tăng phí trong khi thời hạn thuê gắn với thời hạn dự án theo Điều 172 sẽ đẩy toàn bộ rủi ro chi phí dài hạn về phía nhà đầu tư.
