Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là cách nhiều chủ đất Việt Nam trở thành cổ đông mà không cần bỏ tiền mặt, đồng thời là cách doanh nghiệp nhận góp vốn sở hữu được mặt bằng sản xuất. Nhưng quyền sử dụng đất không phải tài sản góp vốn tự do như máy móc: nó bị bao quanh bởi điều kiện về nguồn gốc đất, hình thức trả tiền thuê và nghĩa vụ đăng ký biến động. Không ít doanh nghiệp ghi nhận vốn góp bằng đất trên giấy tờ nội bộ suốt nhiều năm mà chưa từng sang tên, để rồi phát hiện phần vốn đó không có giá trị pháp lý khi tranh chấp hoặc khi nhà đầu tư mới thẩm định.
Khung pháp lý cần nắm
Theo Luật Đất đai 31/2024/QH15 có hiệu lực từ ngày 01/8/2024, người sử dụng đất được góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện như đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, còn trong thời hạn sử dụng đất và quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Một phân biệt sống còn là hình thức thuê đất: đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê thì được góp vốn bằng quyền sử dụng đất; đất thuê trả tiền thuê hằng năm thì không được góp vốn bằng quyền sử dụng đất, mà chỉ được góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê nếu đủ điều kiện theo quy định.
Về phía doanh nghiệp, tài sản góp vốn là quyền sử dụng đất phải được định giá theo cơ chế của Luật Doanh nghiệp 59/2020/QH14: các thành viên, cổ đông sáng lập định giá theo nguyên tắc đồng thuận hoặc thuê tổ chức thẩm định giá chuyên nghiệp, và người góp vốn phải chuyển quyền sở hữu tài sản cho công ty. Việc chuyển quyền này hoàn thiện bằng đăng ký biến động đất đai tại văn phòng đăng ký đất đai, sau đó doanh nghiệp được cấp hoặc cập nhật giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên mình. Chưa đăng ký biến động thì trên phương diện quản lý đất đai, quyền sử dụng đất vẫn thuộc về người góp vốn.
Phân tích áp dụng vào thương vụ cụ thể
Thủ tục sang tên khi góp vốn bằng đất đi theo trình tự: kiểm tra điều kiện thửa đất và hồ sơ pháp lý của bên góp vốn, tổ chức định giá quyền sử dụng đất để xác định giá trị vốn góp, ký hợp đồng góp vốn hoặc ghi nhận trong Điều lệ và biên bản định giá, nộp hồ sơ đăng ký biến động tại văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất, và cuối cùng nhận giấy chứng nhận đã cập nhật cho doanh nghiệp. Với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, còn phải xét thêm giới hạn nhận quyền sử dụng đất: tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài bị hạn chế nhận chuyển nhượng và nhận góp vốn quyền sử dụng đất ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao theo pháp luật đất đai.
Về thuế và phí, giao dịch góp vốn bằng quyền sử dụng đất cần được phân tích theo từng sắc thuế cụ thể tại thời điểm thực hiện: thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất của bên góp vốn tùy thuộc bên góp là tổ chức hay cá nhân và tính chất giao dịch, lệ phí trước bạ có trường hợp được miễn đối với tài sản góp vốn vào doanh nghiệp theo chính sách từng thời kỳ, còn phí và lệ phí địa chính cho đăng ký biến động là khoản nhỏ nhưng bắt buộc. Vì chính sách miễn giảm thay đổi theo thời gian, doanh nghiệp nên xin xác nhận của cơ quan thuế địa phương bằng văn bản trước ngày đăng ký thay vì dựa vào thông lệ truyền miệng.
Ví dụ minh họa: Một hộ kinh doanh tại Long An góp vốn bằng thửa đất 4.000 mét vuông để lập công ty chế biến nông sản cùng đối tác Thái Lan. Thẩm định phát hiện thửa đất là đất thuê trả tiền hằng năm của Nhà nước nên không thể góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Các bên tái cấu trúc giao dịch: chủ đất góp vốn bằng nhà xưởng và tài sản gắn liền với đất đủ điều kiện, đồng thời công ty ký hợp đồng thuê lại đất trực tiếp cho phần diện tích sản xuất. Nhờ phát hiện sớm, hồ sơ đăng ký biến động được chấp thuận mà không phải làm lại cấu trúc sở hữu.
Trình tự thực hiện và hồ sơ cần chuẩn bị
Bước đầu tiên: kiểm tra giấy chứng nhận, nguồn gốc đất, thời hạn sử dụng và đặc biệt là hình thức trả tiền thuê đất để xác định có được góp vốn bằng quyền sử dụng đất hay không. Tiếp theo: xác minh đất không tranh chấp, không kê biên, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, và phù hợp quy hoạch sử dụng đất. Sau đó: định giá quyền sử dụng đất theo cơ chế Luật Doanh nghiệp 59/2020, bằng đồng thuận thành viên hoặc tổ chức thẩm định giá độc lập. Kế tiếp: ký văn bản góp vốn, hoàn thiện hồ sơ và nộp đăng ký biến động tại văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất. Cuối cùng: nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cập nhật tên doanh nghiệp, đồng thời xử lý các nghĩa vụ thuế, lệ phí liên quan.
- kiểm tra giấy chứng nhận, nguồn gốc đất, thời hạn sử dụng và đặc biệt là hình thức trả tiền thuê đất để xác định có được góp vốn bằng quyền sử dụng đất hay không.
- xác minh đất không tranh chấp, không kê biên, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, và phù hợp quy hoạch sử dụng đất.
- định giá quyền sử dụng đất theo cơ chế Luật Doanh nghiệp 59/2020, bằng đồng thuận thành viên hoặc tổ chức thẩm định giá độc lập.
- ký văn bản góp vốn, hoàn thiện hồ sơ và nộp đăng ký biến động tại văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất.
- nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cập nhật tên doanh nghiệp, đồng thời xử lý các nghĩa vụ thuế, lệ phí liên quan.
Rủi ro thường gặp và cách phòng ngừa
Rủi ro thứ nhất là góp vốn bằng đất thuê trả tiền hằng năm, loại đất không được phép góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 31/2024. Rủi ro thứ hai là chỉ ghi nhận góp vốn trên sổ sách công ty mà không đăng ký biến động, khiến phần vốn góp không hoàn thiện về pháp lý. Rủi ro thứ ba là định giá đất cao hơn giá trị thực để thổi phồng vốn điều lệ, gây trách nhiệm góp bù khi bị phát hiện và tranh chấp giữa các thành viên. Cách phòng ngừa là kiểm tra điều kiện đất trước khi đàm phán tỷ lệ sở hữu, định giá độc lập và coi đăng ký biến động là điều kiện hoàn tất của việc góp vốn.
Khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất, thứ tự đúng là: kiểm tra điều kiện của đất trước khi đàm phán tỷ lệ, định giá bằng đơn vị độc lập, rồi mới coi việc đăng ký biến động là điều kiện hoàn tất góp vốn. Đảo ngược thứ tự này là cách nhanh nhất biến một thương vụ góp vốn bình thường thành tranh chấp về tỷ lệ sở hữu.
Câu hỏi thường gặp
Góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì thủ tục sang tên thế nào?
Thủ tục gồm năm bước gắn chặt với nhau. Trước hết, kiểm tra điều kiện của thửa đất, đặc biệt là hình thức trả tiền thuê đất. Tiếp theo, các thành viên định giá quyền sử dụng đất theo Luật Doanh nghiệp 59/2020/QH14, bằng nguyên tắc đồng thuận hoặc qua tổ chức thẩm định giá. Sau đó, bên góp vốn và doanh nghiệp ký văn bản góp vốn và chuẩn bị hồ sơ. Hồ sơ được nộp tại văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất để đăng ký biến động theo Luật Đất đai 31/2024/QH15. Cuối cùng, doanh nghiệp nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cập nhật sang tên mình và hoàn tất nghĩa vụ thuế, phí phát sinh.
Đất góp vốn phải đáp ứng điều kiện gì?
Đất dùng để góp vốn phải thỏa mãn đồng thời nhiều điều kiện: có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp lệ, không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, còn trong thời hạn sử dụng đất và không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo Luật Đất đai 31/2024/QH15. Quan trọng nhất, đất thuê của Nhà nước phải thuộc diện trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê mới được góp vốn bằng quyền sử dụng đất; đất thuê trả tiền hằng năm chỉ được góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất nếu đủ điều kiện. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận góp vốn còn phải tuân thêm giới hạn về khu vực được nhận quyền sử dụng đất.
Thuế, phí sang tên khi góp vốn bằng đất là bao nhiêu?
Các khoản phải nộp gồm ba nhóm. Một là thuế thu nhập liên quan đến việc chuyển quyền sử dụng đất của bên góp vốn, mức và cách tính tùy bên góp là tổ chức hay cá nhân và quy định tại thời điểm góp vốn. Hai là lệ phí trước bạ, trong đó một số trường hợp tài sản góp vốn vào doanh nghiệp thuộc diện được xem xét miễn theo chính sách hiện hành, cần xác nhận với cơ quan thuế địa phương. Ba là phí thẩm định hồ sơ và lệ phí đăng ký biến động tại văn phòng đăng ký đất đai, khoản nhỏ tính theo quy định của địa phương nơi có đất. Vì chính sách thay đổi theo thời kỳ, con số chính xác phải được xác minh tại thời điểm nộp hồ sơ.
