Câu trả lời ngắn: được. Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài là một trong các nhóm người sử dụng đất theo Điều 4 Luật Đất đai số 31/2024/QH15 (hiệu lực 01/8/2024) và được Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, kể cả tại vị trí ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp. Điểm cần hiểu đúng là: ngoài khu công nghiệp, doanh nghiệp không “thuê lại” từ một chủ đầu tư hạ tầng mà giao dịch trực tiếp với Nhà nước — vì vậy trình tự, căn cứ giá và cả rủi ro giải phóng mặt bằng đều khác căn bản so với thuê trong khu công nghiệp.
1. Căn cứ pháp lý của quyền thuê đất trực tiếp
Ba lớp căn cứ cần nắm. Thứ nhất, tư cách người sử dụng đất: Điều 4 Luật Đất đai 2024 liệt kê tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thuộc diện được Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Thứ hai, hình thức sử dụng đất: Điều 120 quy định Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê chỉ trong ba nhóm dự án (sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao và đất thương mại, dịch vụ phục vụ du lịch, văn phòng; nhà ở xã hội cho thuê) — dự án ngoài khu công nghiệp không thuộc ba nhóm này thì thuê theo hình thức trả tiền thuê đất hằng năm. Thứ ba, dự án phải là dự án đầu tư hợp lệ theo Luật Đầu tư số 143/2025/QH15 (hiệu lực 01/3/2026): tùy quy mô và ngành nghề, nhà đầu tư phải có chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc đã được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo Nghị định 96/2026/ND-CP trước khi xin thuê đất.
2. Ba con đường để được Nhà nước cho thuê đất ngoài khu công nghiệp
Con đường 1 — không đấu giá, không đấu thầu (Điều 124): áp dụng cho các trường hợp luật liệt kê, điển hình là dự án được miễn tiền thuê đất, dự án dùng vốn đầu tư công hoặc PPP, và trường hợp thực hiện dự án thuộc diện Nhà nước thu hồi đất mà chỉ có một nhà đầu tư đáp ứng điều kiện theo quy định. Đây là con đường của phần lớn dự án FDI sản xuất ngoài khu công nghiệp khi địa phương chưa tổ chức đấu giá, đấu thầu.
Con đường 2 — đấu giá quyền sử dụng đất (Điều 125): áp dụng với quỹ đất “sạch” do Nhà nước tạo lập thuộc diện phải đấu giá. Người trúng đấu giá phải nộp tiền trúng đấu giá và ký hợp đồng thuê đất với cơ quan nhà nước; giá khởi điểm được xác định theo giá đất cụ thể (Điều 160).
Con đường 3 — đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư (Điều 126): áp dụng với dự án đầu tư có sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất (Điều 79) mà Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định đấu thầu, hoặc pháp luật chuyên ngành yêu cầu đấu thầu. Nhà đầu tư trúng thầu phải ứng vốn để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; trong thời hạn 36 tháng kể từ quyết định công nhận kết quả trúng thầu, Ủy ban nhân dân có thẩm quyền phải hoàn thành bồi thường, giải phóng mặt bằng để giao đất.
3. Quyền trên đất thuê trực tiếp khác gì thuê trong khu công nghiệp?
Thuê trực tiếp từ Nhà nước, doanh nghiệp ký hợp đồng thuê đất với cơ quan nhà nước và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, nếu thuê theo hình thức trả tiền hằng năm (trường hợp phổ biến ngoài khu công nghiệp), quyền bị giới hạn theo Điều 34 Luật Đất đai 2024: doanh nghiệp không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không được góp vốn bằng quyền sử dụng đất; chỉ được thế chấp, góp vốn, bán hoặc cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất. Ngược lại, thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì có đủ các quyền như Điều 33: chuyển nhượng, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Với thuê trong khu công nghiệp, doanh nghiệp chỉ có hợp đồng thuê lại với chủ đầu tư hạ tầng theo khung Điều 202 — không có quan hệ thuê trực tiếp với Nhà nước và không được cấp Giấy chứng nhận đứng tên mình trên thửa đất gốc.
4. Rủi ro riêng của thuê ngoài khu công nghiệp cần lường trước
Thứ nhất, tiến độ: khoản 8 Điều 81 quy định đất dự án không được sử dụng trong 12 tháng liên tục hoặc chậm tiến độ 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư thì chỉ được gia hạn 24 tháng kèm nộp tiền tương ứng thời gian chậm; hết gia hạn mà vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi không bồi thường (trừ bất khả kháng). Thứ hai, mặt bằng: ngoài khu công nghiệp, hiện trạng đất thường chưa “sạch” — chi phí và thời gian bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là biến số lớn nhất. Thứ ba, hạ tầng kết nối (điện, nước, đường vào, thoát nước) do nhà đầu tư tự đầu tư hoặc thỏa thuận với địa phương, khác hẳn mô hình “cắm là chạy” trong khu công nghiệp. Thời hạn thuê theo Điều 172 gắn với thời hạn hoạt động của dự án đầu tư, tối đa 50 năm (trường hợp đặc biệt không quá 70 năm).
Câu hỏi thường gặp
Thuê đất trực tiếp từ Nhà nước có được cấp sổ đỏ (Giấy chứng nhận) không?
Có. Sau khi ký hợp đồng thuê đất và hoàn thành nghĩa vụ tài chính, doanh nghiệp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đứng tên doanh nghiệp, ghi rõ hình thức thuê và thời hạn thuê.
Doanh nghiệp FDI có được thuê đất để xây nhà ở bán cho người lao động không?
Không theo cơ chế thuê đất sản xuất thông thường. Nhà ở là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, áp dụng cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất theo pháp luật về nhà ở và phải thuộc các trường hợp Điều 120/Điều 119 Luật Đất đai 2024; nhà lưu trú công nhân chỉ được bố trí trong khu công nghiệp theo quy hoạch (khoản 7 Điều 202).
Có thể xin trả tiền thuê đất một lần để có đầy đủ quyền chuyển nhượng không?
Chỉ khi dự án thuộc ba nhóm tại khoản 1 Điều 120. Ngoài ra, Điều 30 cho phép người đang thuê trả tiền hằng năm thuộc diện được trả tiền một lần lựa chọn chuyển sang trả tiền một lần cho thời gian còn lại, với giá đất xác định lại tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển đổi.
Thời hạn thuê đất ngoài khu công nghiệp tối đa bao lâu?
Theo khoản 1 Điều 172, thời hạn giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư không quá 50 năm; dự án có thời hạn hoạt động trên 50 năm thì không quá 70 năm. Gia hạn phải nộp hồ sơ chậm nhất 06 tháng trước khi hết thời hạn sử dụng đất.
