Nhiều đối tác góp đất vào liên doanh với giả định ngầm: “liên doanh tan thì đất quay về với tôi”. Giả định đó sai về pháp lý. Ngay khi việc góp vốn hoàn tất bằng đăng ký biến động, quyền sử dụng đất (QSDĐ) đã thuộc về công ty liên doanh — một pháp nhân độc lập. Khi giải thể, thửa đất là tài sản của công ty và phải đi qua trình tự thanh lý tài sản như mọi tài sản khác. Bài này trình bày trình tự đó và các cách mà đối tác góp đất có thể — hoặc không thể — nhận lại giá trị từ thửa đất.
1. Trình tự giải thể và thứ tự thanh toán theo Luật Doanh nghiệp
Giải thể doanh nghiệp thực hiện theo Điều 207–209 Luật Doanh nghiệp 59/2020/QH14: doanh nghiệp chỉ được giải thể khi bảo đảm thanh toán hết các khoản nợ và nghĩa vụ tài sản khác; trình tự thanh toán theo thứ tự ưu tiên luật định: các khoản nợ lương, trợ cấp thôi việc, bảo hiểm xã hội và quyền lợi khác của người lao động; nợ thuế; và các khoản nợ khác của doanh nghiệp. Chỉ sau khi thanh toán hết nợ và chi phí giải thể, tài sản còn lại mới được chia cho các thành viên/cổ đông theo tỷ lệ phần vốn góp. Áp vào liên doanh có đất: thửa đất (với tư cách QSDĐ của công ty) nằm trong khối tài sản dùng để thanh toán theo thứ tự trên — chủ nợ của công ty có quyền yêu cầu xử lý tài sản đất trước khi bất kỳ thành viên nào nhận lại phần của mình. Đây là lý do “lấy lại đất nguyên trạng” không phải quyền mặc định: nó chỉ xảy ra nếu sau thanh toán nợ, tài sản còn lại đủ để chia và các bên thỏa thuận chia bằng hiện vật chính thửa đất đó cho đối tác góp đất (xem mục 3).
2. Các kịch bản xử lý thửa đất trong thanh lý
Ba kịch bản thực tế: Kịch bản một — bán QSDĐ cho bên thứ ba trong quá trình thanh lý: công ty chuyển nhượng QSDĐ (với điều kiện hình thức đất cho phép theo Điều 33 Luật Đất đai 2024 đối với đất đã trả tiền một lần; đất thuê trả tiền hằng năm không chuyển nhượng được QSDĐ mà chỉ xử lý được tài sản gắn liền và quyền thuê theo Điều 34), tiền bán vào khối thanh lý để trả nợ và chia phần còn lại bằng tiền. Kịch bản hai — một thành viên mua lại/nhận chuyển nhượng thửa đất từ công ty thanh lý: đối tác góp đất (hoặc nhà đầu tư còn lại) mua thửa đất theo giá thẩm định, thanh toán bằng tiền vào khối thanh lý rồi nhận phần chia của mình sau đó; về bản chất đây là mua lại chứ không phải “thu hồi”. Kịch bản ba — công ty không xử lý được tài sản đất và tổ chức chấm dứt tồn tại: theo quy định về thu hồi đất của Luật Đất đai, đất của tổ chức đã giải thể mà không còn chủ thể kế thừa quyền sử dụng đất thuộc diện Nhà nước thu hồi — khi đó giá trị đất có thể mất hoàn toàn khỏi khối thanh lý nếu các bên để quá trình kéo dài tới điểm công ty bị xóa tên mà đất chưa chuyển quyền. Kịch bản ba là lý do thanh lý đất phải được lên kế hoạch và thực thi sớm trong lộ trình giải thể, không để đến cuối.
3. Chia tài sản còn lại bằng hiện vật: khi nào đối tác góp đất nhận lại đúng thửa đất?
Pháp luật doanh nghiệp cho phép tài sản còn lại sau thanh toán nợ được chia cho các thành viên; hình thức chia bằng tiền hay bằng hiện vật phụ thuộc thỏa thuận của các thành viên và khả năng thực hiện thủ tục. Đối tác góp đất chỉ nhận lại đúng thửa đất của mình khi đồng thời thỏa mãn: khối tài sản còn lại sau nợ cho phép chia hiện vật mà không thiệt quyền của thành viên khác (hoặc có cơ chế bù tiền chênh lệch theo định giá tại thời điểm giải thể); đối tác nhận đất là chủ thể được đứng tên QSDĐ tại Việt Nam (đối tác Việt Nam đáp ứng; thành viên nước ngoài không trực tiếp nhận QSDĐ bằng hiện vật được — phần của họ phải quy thành tiền hoặc qua tổ chức kinh tế đủ điều kiện); và thủ tục đăng ký biến động chuyển QSDĐ từ công ty sang đối tác hoàn tất trước khi công ty bị xóa tên khỏi đăng ký doanh nghiệp. Cả ba điều kiện đều cần được chuẩn bị từ thỏa thuận liên doanh ban đầu: điều khoản xử lý tài sản khi giải thể (quyền ưu tiên mua lại thửa đất của đối tác góp đất theo giá thẩm định độc lập, cơ chế bù trừ giá trị) là văn bản quyết định kết cục này nhiều năm sau — tại thời điểm giải thể, đàm phán lại từ đầu gần như luôn kết thúc bằng tranh chấp.
4. Phân biệt giải thể với các đường thoát khác và nghĩa vụ thuế, đất đai đi kèm
Ba nhầm lẫn cần tránh: Thứ nhất, giải thể khác phá sản — phá sản theo Luật Phục hồi, phá sản 142/2025/QH15 (hiệu lực từ 01/3/2026, thay thế Luật Phá sản 2014) do tòa án tiến hành khi doanh nghiệp mất khả năng thanh toán — tức không thực hiện nghĩa vụ thanh toán sau 06 tháng kể từ ngày đến hạn (khoản 2 Điều 5); tài sản (gồm QSDĐ) do Quản tài viên, doanh nghiệp quản lý, thanh lý tài sản quản lý, thanh lý và phân chia theo thứ tự ưu tiên tại Điều 46 (chi phí phá sản; nợ lương; nợ bảo hiểm xã hội, thất nghiệp, y tế, tai nạn lao động — bệnh nghề nghiệp bắt buộc; trợ cấp thôi việc và các quyền lợi khác của người lao động; khoản nợ phát sinh nhằm mục đích phục hồi hoạt động kinh doanh; nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước; khoản nợ không có bảo đảm cùng phần nợ có bảo đảm chưa được thanh toán do giá trị tài sản bảo đảm không đủ — chủ nợ có bảo đảm được thanh toán trước bằng tài sản bảo đảm của mình (Điều 44), phần còn thiếu sau khi xử lý tài sản bảo đảm sẽ xếp vào hạng cuối này); các điều khoản thỏa thuận riêng giữa thành viên có giá trị hạn chế hơn nhiều trong phá sản. Thứ hai, giải thể khác rút vốn thông thường — thành viên không tự rút tài sản góp vốn ra khỏi công ty đang hoạt động; đường thoát khi công ty còn hoạt động là chuyển nhượng phần vốn cho bên khác hoặc công ty mua lại phần vốn theo cơ chế của Luật Doanh nghiệp, với QSDĐ vẫn nằm trong công ty. Thứ ba, về nghĩa vụ tài chính khi xử lý đất trong giải thể: việc công ty chuyển nhượng QSDĐ trong thanh lý là giao dịch chịu các nghĩa vụ thuế và lệ phí như chuyển nhượng thông thường (thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của công ty, lệ phí trước bạ của bên nhận khi đăng ký), và thửa đất khi chuyển về đối tác cũng phải làm đăng ký biến động như một giao dịch mới — ngân sách giải thể phải dự trù các khoản này thay vì giả định “đất quay về nên không tốn phí”.
Câu hỏi thường gặp
Thỏa thuận liên doanh ghi “khi giải thể, đất trả lại cho đối tác góp đất” có thực thi được không?
Thỏa thuận đó có giá trị ràng buộc giữa các thành viên như một cam kết về cách xử lý tài sản còn lại, và là cơ sở pháp lý quan trọng để yêu cầu chia hiện vật — nhưng nó không vượt qua được quyền của chủ nợ và thứ tự thanh toán luật định: nếu công ty còn nợ chưa trả, đất vẫn phải dùng thanh toán nợ trước. Thỏa thuận tốt phải viết kèm cơ chế dự phòng (đối tác góp đất được ưu tiên mua lại đất từ khối thanh lý theo giá thẩm định) để vẫn đạt mục tiêu kể cả khi chia hiện vật trực tiếp không thực hiện được.
Liên doanh còn đang thế chấp thửa đất vay ngân hàng thì giải thể thế nào?
Khoản vay và tài sản thế chấp phải được xử lý trong thanh toán nợ của giải thể: ngân hàng là chủ nợ có bảo đảm và được ưu tiên thanh toán từ chính tài sản thế chấp theo pháp luật về giao dịch bảo đảm. Thực tế điều này nghĩa là thửa đất gần như chắc chắn phải bán (hoặc một thành viên nhận nợ thay) để tất toán khoản vay trước khi nói đến chia tài sản — kế hoạch giải thể phải làm việc với ngân hàng ngay từ đầu.
Tài sản còn lại chia theo tỷ lệ vốn góp ban đầu hay theo giá trị hiện tại của đất?
Tỷ lệ chia là tỷ lệ phần vốn góp theo điều lệ, nhưng giá trị khối tài sản chia được xác định theo giá trị thực tế tại thời điểm thanh lý — đất tăng giá trong thời gian hoạt động làm tăng tổng khối tài sản, và mỗi thành viên hưởng theo tỷ lệ vốn của mình, không phải người góp đất hưởng toàn bộ phần tăng giá của đất. Hệ quả này thường gây bất ngờ cho đối tác góp đất và càng khẳng định vai trò của thỏa thuận xử lý tài sản riêng cho thửa đất ngay từ khi lập liên doanh.
Công ty giải thể xong xuôi nhưng quên chưa chuyển quyền thửa đất, xử lý thế nào?
Đây là tình huống rất khó xử lý vì chủ thể đứng tên QSDĐ không còn tồn tại: việc đăng ký biến động bổ sung sau khi công ty đã bị xóa tên vướng cả về chủ thể ký và hồ sơ. Con đường thường phải qua cơ quan đăng ký đất đai và có thể cần quyết định của cơ quan có thẩm quyền hoặc tòa án để xác lập quyền cho chủ thể kế thừa — tốn kém và kéo dài. Bài học vận hành: chuyển quyền đất phải là bước bắt buộc hoàn tất trước khi nộp hồ sơ chấm dứt tồn tại của công ty.
Bài viết đã được FLAW AI Legal Council kiểm tra chất lượng