Trong đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, “trả giá cao nhất” không đồng nghĩa “trúng thầu”: kết quả được quyết bởi điểm tổng hợp của ba nhóm tiêu chí, trong đó với dự án khu đô thị, nhóm hiệu quả sử dụng đất chiếm tới 40–60% tổng điểm — còn năng lực và phương án mỗi nhóm chỉ 20–30%. Hiểu bản đồ trọng số này quyết định cách nhà đầu tư phân bổ nguồn lực viết hồ sơ. Bài này trình bày khung đánh giá theo Điều 45–49 Nghị định 115/2024/NĐ-CP cho dự án khu đô thị và khu công nghiệp.
1. Khung tổng: thang điểm và ba nhóm tiêu chí
Nghị định 115/2024/NĐ-CP (Điều 45) quy định hồ sơ dự thầu được đánh giá theo thang điểm 100 hoặc 1.000, với điểm tổng hợp kết hợp ba nhóm: điểm năng lực, kinh nghiệm; điểm phương án đầu tư kinh doanh; và điểm hiệu quả — hiệu quả sử dụng đất với nhóm dự án đất đai (khoản 1 Điều 4: khu đô thị, nhà ở và dự án tương tự), hoặc hiệu quả đầu tư phát triển ngành, lĩnh vực, địa phương với nhóm dự án ngành (khoản 2 Điều 4). Tỷ trọng cụ thể của từng nhóm do hồ sơ mời thầu ấn định trong các khung của Điều 45: dự án khu đô thị — năng lực, kinh nghiệm 20–30%, phương án đầu tư kinh doanh 20–30%, hiệu quả sử dụng đất 40–60%; dự án ngành (gồm dự án hạ tầng khu công nghiệp khi đưa ra lựa chọn nhà đầu tư) — năng lực 30–40%, phương án 30–50%, hiệu quả phát triển ngành 10–40%. Trường hợp đặc biệt được Điều 45 tách riêng là dự án năng lượng, nơi hiệu quả phát triển chiếm 80–90% và hai nhóm còn lại chỉ 5–10% mỗi nhóm — cho thấy triết lý chấm điểm thay đổi hoàn toàn theo tính chất dự án: đất đô thị chấm “đất sinh ra bao nhiêu giá trị cho ngân sách”, năng lượng chấm “dự án đóng góp gì cho ngành và địa phương”.
2. Nhóm năng lực, kinh nghiệm: chấm cái đã làm được
Tiêu chuẩn chi tiết tại Điều 45 Nghị định 115/2024: năng lực tài chính (vốn chủ sở hữu so với yêu cầu tối thiểu theo quy mô dự án, khả năng huy động phần vốn còn lại, tình hình tài chính lành mạnh qua báo cáo kiểm toán); kinh nghiệm thực hiện dự án tương tự (số dự án cùng loại đã hoàn thành, quy mô vốn và diện tích của các dự án đó so với dự án đang đấu thầu, kết quả vận hành sau hoàn thành); và năng lực tổ chức triển khai. Với nhà đầu tư nước ngoài, điểm kinh nghiệm phụ thuộc cách gắn kết kinh nghiệm tập đoàn vào hồ sơ (liên danh/bảo lãnh của công ty mẹ) như đã phân tích ở chủ đề hồ sơ dự thầu — hồ sơ trình bày kinh nghiệm dưới dạng “hồ sơ dự án có chứng cứ” (quyết định đầu tư, giấy phép xây dựng, biên bản nghiệm thu/bàn giao của dự án mẫu) luôn ghi điểm cao hơn danh sách dự án tự khai. Điểm năng lực là nhóm khó “viết hay” nhất: nó chấm tài sản quá khứ thật, nên chiến lược cải thiện duy nhất là cấu trúc chủ thể dự thầu và bổ sung đối tác liên danh có kinh nghiệm bổ trợ, quyết định trước khi mở hồ sơ mời thầu.
3. Nhóm phương án và nhóm hiệu quả: nơi hồ sơ được viết để thắng
Nhóm phương án đầu tư kinh doanh (tiêu chuẩn tại Điều 47–48 Nghị định 115/2024) chấm: tính khả thi của tổng mức đầu tư và cơ cấu vốn, tiến độ thực hiện, giải pháp kỹ thuật/quy hoạch của dự án, phương án kinh doanh và hiệu quả kinh tế — xã hội dự kiến (việc làm, đóng góp ngân sách, hạ tầng dùng chung cho địa phương). Nhóm hiệu quả sử dụng đất với dự án khu đô thị (Điều 49) chấm chủ yếu trên giá trị nhà đầu tư cam kết nộp ngân sách nhà nước ngoài các nghĩa vụ tài chính đất đai theo quy định (tiền sử dụng đất/tiền thuê đất theo giá quy định) — cam kết càng cao, điểm hiệu quả càng cao theo công thức trong hồ sơ mời thầu; đây là “phần giá” duy nhất của cuộc đấu thầu và thường là nhóm quyết định thắng thua vì chiếm trọng số lớn nhất và là nơi duy nhất nhà đầu tư có thể liên tục nâng điểm bằng cam kết tài chính. Với dự án khu công nghiệp thuộc nhóm ngành, nhóm hiệu quả phát triển ngành chấm các đóng góp như: suất đầu tư trên hecta cam kết, ngành nghề thu hút thứ cấp, tỷ lệ lấp đầy theo tiến độ, đóng góp ngân sách và việc làm dự kiến — các cam kết này đều trở thành nghĩa vụ ràng buộc trong hợp đồng dự án sau trúng thầu, nên mọi con số đưa vào hồ sơ đều phải là con số doanh nghiệp thực hiện được, không phải con số để thắng điểm.
4. Xét trúng khi bằng điểm và kỷ luật sau chấm điểm
Điều 45 Nghị định 115/2024 đặt cơ chế phân định khi có từ hai nhà đầu tư có điểm tổng hợp cao nhất ngang nhau: với dự án nhóm đất đai (khu đô thị), nhà đầu tư có điểm hiệu quả sử dụng đất cao hơn được xem xét, đề nghị trúng thầu; với đa số dự án nhóm ngành, ưu tiên điểm năng lực, kinh nghiệm cao hơn; với dự án năng lượng, ưu tiên điểm hiệu quả phát triển ngành. Sau đánh giá là các bước phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư, công khai kết quả trên Hệ thống mạng đấu thầu quốc gia (trong 05 ngày làm việc kể từ ngày phê duyệt kết quả theo Điều 29 Nghị định 115/2024) và đàm phán, hoàn thiện hợp đồng dự án. Điểm cần nhà đầu tư lưu ý: tại thời điểm ký kết hợp đồng, nếu nhà đầu tư trúng thầu không còn đáp ứng điều kiện năng lực kỹ thuật, tài chính theo hồ sơ mời thầu, bên mời thầu mời nhà đầu tư xếp hạng tiếp theo vào đàm phán — nghĩa là năng lực đã cam kết phải được “giữ nguyên trạng” trong suốt thời gian từ đóng thầu tới ký kết; mọi thay đổi xấu đi về tài chính/cổ đông trong giai đoạn này (rút vốn, thay đổi kiểm soát không thông báo) đều có thể làm mất suất trúng thầu đã giành được bằng điểm số.
Câu hỏi thường gặp
Cam kết nộp ngân sách ngoài tiền đất (hiệu quả sử dụng đất) có phải là “trả giá đất cao hơn” không?
Khác về bản chất: tiền sử dụng đất/tiền thuê đất là nghĩa vụ tài chính đất đai được xác định theo quy định giá đất của Nhà nước sau trúng thầu; giá trị hiệu quả sử dụng đất là khoản nhà đầu tư tự đề xuất nộp thêm cho ngân sách như một tiêu chí cạnh tranh trong hồ sơ dự thầu. Hai khoản cộng lại mới là tổng chi phí “tiếp cận đất” thực tế của dự án khu đô thị qua đấu thầu — mô hình tài chính phải tính cả hai, và khoản cam kết hiệu quả trở thành nghĩa vụ ràng buộc khi ký hợp đồng dự án.
Dự án khu công nghiệp được chấm bằng hiệu quả sử dụng đất hay hiệu quả phát triển ngành?
Dự án đầu tư xây dựng hạ tầng khu công nghiệp thuộc nhóm dự án ngành, lĩnh vực (khoản 2 Điều 4 Nghị định 115/2024) khi được đưa ra lựa chọn nhà đầu tư, nên khung điểm là: năng lực, kinh nghiệm 30–40%; phương án đầu tư kinh doanh 30–50%; hiệu quả đầu tư phát triển ngành, lĩnh vực, địa phương 10–40% theo Điều 45 khoản 3. Khung hiệu quả sử dụng đất 40–60% chỉ áp cho nhóm dự án đất đai tại khoản 1 Điều 4 — điển hình là khu đô thị và nhà ở. Hồ sơ mời thầu của từng dự án sẽ ấn định tỷ trọng cụ thể trong các khung này.
Điểm năng lực thấp có bù được bằng cam kết hiệu quả sử dụng đất rất cao không?
Một phần: vì hiệu quả sử dụng đất chiếm 40–60% tổng điểm ở dự án khu đô thị, một cam kết vượt trội có thể lật ngược khoảng cách điểm năng lực vừa phải. Nhưng hồ sơ vẫn phải qua vòng hợp lệ và đáp ứng các ngưỡng tối thiểu của hồ sơ mời thầu (nếu có quy định điểm tối thiểu từng nhóm), đồng thời cam kết càng cao càng ăn mòn biên lợi nhuận dự án — bài toán tối ưu là tìm mức cam kết vừa đủ thắng với biên an toàn điểm, tính từ ước lượng hồ sơ của đối thủ, chứ không phải cam kết tối đa có thể.
Nhà đầu tư nước ngoài có được biết tiêu chí chấm chi tiết trước khi nộp hồ sơ không?
Có — đó là nguyên tắc minh bạch của đấu thầu: hồ sơ mời thầu phải công bố phương pháp, tiêu chuẩn đánh giá chi tiết và tỷ trọng điểm trong khung Nghị định 115/2024, để nhà đầu tư tự thiết kế hồ sơ. Nếu nội dung hồ sơ mời thầu về tiêu chí chưa rõ, nhà đầu tư có quyền yêu cầu làm rõ hồ sơ mời thầu trong thời hạn quy định trước đóng thầu; yêu cầu làm rõ và trả lời được thực hiện qua Hệ thống mạng đấu thầu quốc gia/hình thức trong hồ sơ mời thầu.
Bài viết đã được FLAW AI Legal Council kiểm tra chất lượng