Khi nhà đầu tư nước ngoài quyết định dừng dự án tại Việt Nam, một trong những việc cần xử lý là số tiền thuê đất đã nộp trước cho những năm chưa sử dụng. Thủ tục gồm hai chặng: chấm dứt hoạt động dự án đầu tư theo pháp luật đầu tư, rồi đề nghị hoàn tiền thuê đất theo pháp luật đất đai và quản lý thuế.
Chặng 1: chấm dứt hoạt động dự án đầu tư
Theo Luật Đầu tư 143/2025/QH15 (hiệu lực 01/3/2026, thay thế Luật 61/2020), nhà đầu tư được quyền tự quyết định chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư (khoản 1 Điều 48). Thủ tục thực hiện theo Nghị định 31/2021/NĐ-CP Điều 57: trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày quyết định, nhà đầu tư gửi quyết định chấm dứt cho Cơ quan đăng ký đầu tư kèm Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (nếu có). Sau khi chấm dứt, nhà đầu tư tự thanh lý dự án theo pháp luật; quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được xử lý theo pháp luật về đất đai.
Chặng 2: hoàn tiền thuê đất đã nộp trước
Với đất thuê trả tiền một lần, phần tiền thuê tương ứng với thời gian còn lại của thời hạn thuê là khoản nộp thừa — nhà đầu tư làm văn bản đề nghị hoàn trả gửi cơ quan thuế, kèm quyết định cho thuê đất, chứng từ nộp tiền và quyết định chấm dứt dự án. Cơ chế hoàn trả thực hiện theo Luật Quản lý thuế 108/2025. Với đất thuê trả tiền hàng năm, không phát sinh hoàn tiền thuê (vì chưa nộp cho thời gian còn lại); nghĩa vụ còn lại là thanh lý hợp đồng thuê đất với cơ quan cho thuê và bàn giao đất.
Lưu ý thực tiễn
Đừng nhầm lẫn hai việc: chấm dứt dự án (với cơ quan đăng ký đầu tư) và thanh lý nghĩa vụ đất đai (với cơ quan thuế, cơ quan tài nguyên môi trường) là hai thủ tục độc lập, làm song song để rút ngắn thời gian. Giữ đầy đủ chứng từ nộp tiền thuê đất qua các năm — đây là căn cứ duy nhất để tính số được hoàn. Nếu đất thuê lại từ chủ đầu tư hạ tầng khu công nghiệp (không phải thuê trực tiếp của Nhà nước), việc hoàn tiền thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê lại, không theo cơ chế hoàn ngân sách.
Câu hỏi thường gặp
1. Tự chấm dứt dự án có cần cơ quan nhà nước “chấp thuận” không?
Không cần chấp thuận. Nhà đầu tư tự quyết định chấm dứt (khoản 1 Điều 48 Luật Đầu tư 143/2025), chỉ phải gửi quyết định cho Cơ quan đăng ký đầu tư trong 15 ngày. Cơ quan đăng ký đầu tư chỉ ra quyết định chấm dứt trong các trường hợp bị cưỡng chế (khoản 2 Điều 48).
2. Hoàn tiền thuê đất nộp ở đâu?
Gửi văn bản đề nghị hoàn trả đến cơ quan thuế quản lý trực tiếp, kèm quyết định cho thuê đất, chứng từ nộp tiền và quyết định chấm dứt dự án đầu tư. Cơ chế hoàn trả theo Luật Quản lý thuế 108/2025.
3. Thuê đất trả tiền hàng năm thì có được hoàn gì không?
Không phát sinh hoàn tiền thuê vì chưa nộp cho thời gian còn lại. Nhưng cần thanh lý hợp đồng thuê đất, bàn giao mặt bằng và quyết toán các nghĩa vụ tài chính đến thời điểm chấm dứt.
4. Thuê lại đất trong khu công nghiệp thì hoàn tiền với ai?
Với chủ đầu tư hạ tầng khu công nghiệp theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê lại — đây là quan hệ dân sự, không phải thủ tục hoàn ngân sách nhà nước. Kiểm tra kỹ điều khoản thanh lý trước khi ký chấm dứt.
Điểm mấu chốt cho nhà đầu tư
- Chấm dứt dự án và hoàn tiền thuê đất là hai thủ tục độc lập — làm song song.
- Tự chấm dứt: 15 ngày gửi quyết định cho Cơ quan đăng ký đầu tư (NĐ 31/2021 Điều 57).
- Trả tiền một lần mới phát sinh hoàn tiền thuê cho thời gian còn lại.
- Thuê lại trong KCN: hoàn tiền theo hợp đồng với chủ đầu tư hạ tầng, không theo cơ chế ngân sách.
Bài viết đã được FLAW AI Legal Council kiểm tra chất lượng. Nội dung chỉ mang tính tham khảo pháp lý, không thay thế tư vấn luật sư cho trường hợp cụ thể.
