Nhận đất nhưng để hoang nhiều năm, hoặc tiến độ xây dựng chậm hơn cam kết trong dự án đầu tư — với doanh nghiệp FDI, “đất để đó” không chỉ lãng phí chi phí thuê đất mà còn đối mặt với chế tài hành chính và nguy cơ bị thu hồi đất. Pháp luật đất đai hiện hành xử lý nghiêm tình trạng đầu cơ, găm đất chờ tăng giá thay vì đưa vào sử dụng.
Khung xử phạt khi không đưa đất vào sử dụng
Nghị định 123/2024/NĐ-CP (hiệu lực 04/10/2024, thay thế Nghị định 91/2019/NĐ-CP; đã được sửa đổi bởi Nghị định 281/2026/NĐ-CP) quy định tại Điều 24: hành vi không sử dụng đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản trong thời hạn 12 tháng liên tục; không sử dụng đất trồng cây lâu năm trong 18 tháng liên tục; không sử dụng đất trồng rừng trong 24 tháng liên tục thì bị phạt tiền từ 2 triệu đến 20 triệu đồng tùy diện tích (dưới 0,5 ha đến từ 01 ha trở lên). Kèm theo là biện pháp khắc phục hậu quả: buộc đưa đất vào sử dụng trong thời hạn 60 ngày (đối với đất trồng cây hằng năm, nuôi trồng thủy sản, cây lâu năm) và 90 ngày (đối với đất trồng rừng). Theo khoản 2 Điều 5, tổ chức vi phạm bị phạt gấp 02 lần cá nhân.
Chậm tiến độ sử dụng đất của dự án đầu tư: chế tài nặng hơn
Với đất của dự án đầu tư, chế tài không dừng ở phạt tiền. Luật Đất đai 2024 quy định thu hồi đất đối với trường hợp người sử dụng đất chậm tiến độ sử dụng đất quá thời hạn luật định — đây là một trong các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai. Thực tiễn áp dụng: dự án được giao đất, cho thuê đất nhưng quá thời hạn luật định vẫn không đưa đất vào sử dụng hoặc tiến độ sử dụng đất chậm mà không được gia hạn, Nhà nước có quyền thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất do vi phạm. Đối với doanh nghiệp FDI đã đầu tư hàng chục triệu USD vào hạ tầng, đây là rủi ro tồn tại của dự án — mất đất đồng nghĩa mất toàn bộ khoản đầu tư trên đất.
Được gia hạn không? Xử lý khó khăn khách quan thế nào?
Pháp luật cho phép gia hạn tiến độ sử dụng đất trong trường hợp có lý do chính đáng — nhưng gia hạn phải được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận trước khi hết hạn, không phải “quá hạn rồi xin”. Khó khăn khách quan (thiên tai, dịch bệnh, thay đổi chính sách, vướng mắc giải phóng mặt bằng không do lỗi doanh nghiệp) là căn cứ để xin gia hạn hoặc miễn, giảm trách nhiệm — với điều kiện doanh nghiệp chứng minh được bằng văn bản (quyết định công bố tình trạng khẩn cấp, văn bản của cơ quan nhà nước, biên bản hiện trường). Bài học thực tiễn: ngay khi dự án có dấu hiệu chậm tiến độ, doanh nghiệp phải chủ động báo cáo bằng văn bản cho cơ quan quản lý đất đai và Ban quản lý khu công nghiệp/khu kinh tế, đề xuất phương án và xin gia hạn — im lặng chờ đợi là cách chắc chắn nhất để mất đất.
Câu hỏi thường gặp
1. Nhận đất mà không đưa vào sử dụng bao lâu thì bị phạt?
Theo Điều 24 Nghị định 123/2024: đất trồng cây hằng năm, nuôi trồng thủy sản bỏ hoang 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm 18 tháng; đất trồng rừng 24 tháng thì bị phạt tiền 2–20 triệu đồng (tổ chức gấp đôi) và bị buộc đưa đất vào sử dụng trong 60–90 ngày.
2. Chậm tiến độ sử dụng đất bị phạt bao nhiêu, có bị thu hồi?
Ngoài phạt tiền theo Nghị định 123/2024, dự án chậm tiến độ sử dụng đất quá thời hạn luật định có thể bị Nhà nước thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai mà không được bồi thường về đất và tài sản trên đất.
3. Được gia hạn tiến độ đưa đất vào sử dụng không?
Có, nếu có lý do chính đáng và được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận. Gia hạn phải xin trước khi hết hạn — quá hạn rồi mới xin thường không được chấp nhận và vẫn bị xử lý.
4. Dự án gặp khó khăn khách quan chậm sử dụng đất thì xử lý sao?
Thu thập văn bản chứng minh khó khăn khách quan (thiên tai, dịch bệnh, thay đổi chính sách, vướng GPMB), chủ động báo cáo bằng văn bản cho cơ quan quản lý đất đai và Ban quản lý KCN, đề xuất phương án khắc phục và xin gia hạn tiến độ.
Điểm mấu chốt cho nhà đầu tư
- Điều 24 NĐ 123/2024: bỏ hoang đất nông nghiệp 12/18/24 tháng → phạt 2–20 triệu, buộc đưa vào sử dụng trong 60–90 ngày.
- Dự án đầu tư chậm tiến độ quá hạn luật định có thể bị thu hồi đất mà không được bồi thường.
- Gia hạn tiến độ phải xin trước khi hết hạn và được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận.
- Khó khăn khách quan phải chứng minh bằng văn bản và báo cáo chủ động — im lặng là cách chắc chắn mất đất.
Bài viết đã được FLAW AI Legal Council kiểm tra chất lượng. Nội dung chỉ mang tính tham khảo pháp lý, không thay thế tư vấn luật sư cho trường hợp cụ thể.
