Khi soạn hợp đồng thuê đất, thuê nhà xưởng, điều khoản giải quyết tranh chấp thường bị xem nhẹ — đến khi xảy ra tranh chấp mới phát hiện: chọn sai cơ quan tài phán có thể khiến vụ việc bị từ chối thụ lý, mất thời gian quay lại từ đầu. Với nhà đầu tư FDI, quyết định “tòa án hay trọng tài” cần được đưa ra ngay từ đầu, dựa trên bản chất từng loại tranh chấp.
Trọng tài được giải quyết tranh chấp nào
Theo Luật Trọng tài thương mại 2010 (54/2010/QH12), hiệu lực 01/01/2011: trọng tài có thẩm quyền với tranh chấp thương mại giữa các bên trong đó ít nhất một bên có hoạt động thương mại (Điều 5), với điều kiện các bên có thỏa thuận trọng tài bằng văn bản (Điều 16) — điều khoản trọng tài trong hợp đồng thuê hoặc thỏa thuận riêng. Tranh chấp về nghĩa vụ hợp đồng thuê — thanh toán tiền thuê, phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại, chấm dứt hợp đồng — hoàn toàn có thể đưa ra trọng tài nếu có điều khoản.
Giới hạn quan trọng: tranh chấp về quyền sử dụng đất
Trọng tài không giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất — tức tranh chấp “ai là người có quyền sử dụng thửa đất”. Theo Luật Đất đai 2024 (68/2024/QH15), tranh chấp đất đai về quyền sử dụng đất do Tòa án nhân dân giải quyết theo thủ tục tố tụng. Vì vậy, điều khoản trọng tài trong hợp đồng thuê chỉ bao quát tranh chấp hợp đồng (nghĩa vụ, vi phạm, bồi thường); nếu tranh chấp leo thang thành tranh chấp quyền sử dụng đất, vụ việc vẫn phải ra tòa án. Viết điều khoản cần phân định rõ hai tầng này để tránh thỏa thuận trọng tài bị tuyên vô hiệu một phần.
So sánh để lựa chọn
Trọng tài (ví dụ: VIAC với Quy tắc tố tụng trọng tài VIAC 2026, hiệu lực 01/7/2026; hoặc trọng tài quốc tế như SIAC, ICC cho tranh chấp có yếu tố nước ngoài): phán quyết chung thẩm, bảo mật, linh hoạt về ngôn ngữ và luật áp dụng — phù hợp tranh chấp giá trị lớn, cần giữ quan hệ kinh doanh. Tòa án: chi phí thấp hơn, có hệ thống kháng cáo, và là lựa chọn duy nhất cho tranh chấp quyền sử dụng đất. Với hợp đồng thuê đất của FDI, công thức phổ biến là: tranh chấp hợp đồng → trọng tài; tranh chấp quyền sử dụng đất → tòa án; và ghi rõ trung tâm trọng tài, số lượng trọng tài viên, ngôn ngữ tố tụng ngay trong điều khoản.
Câu hỏi thường gặp
1. Tranh chấp thuê đất nên chọn tòa án hay trọng tài?
Tùy bản chất: tranh chấp nghĩa vụ hợp đồng (tiền thuê, phạt, bồi thường, chấm dứt) có thể chọn trọng tài nếu có thỏa thuận; tranh chấp về quyền sử dụng đất bắt buộc ra tòa án.
2. Điều khoản trọng tài trong hợp đồng thuê đất cần ghi những gì?
Sự đồng ý đưa tranh chấp ra trọng tài, tên trung tâm trọng tài, số lượng trọng tài viên, địa điểm và ngôn ngữ tố tụng, luật áp dụng. Thiếu các yếu tố này, điều khoản có thể không thực thi được.
3. Trọng tài trong nước hay trọng tài quốc tế cho tranh chấp với nhà đầu tư nước ngoài?
Trọng tài trong nước (VIAC) thuận tiện về chi phí và thi hành tại Việt Nam; trọng tài quốc tế phù hợp khi các bên muốn trung lập về địa điểm và luật áp dụng, đặc biệt với tranh chấp giá trị lớn, đa quốc gia.
4. Chi phí trọng tài so với tòa án thế nào?
Trọng tài thường tốn kém hơn (phí trọng tài viên, phí quản trị trung tâm) nhưng nhanh hơn và chung thẩm; tòa án chi phí thấp hơn nhưng có thể kéo dài qua nhiều cấp xét xử. Cân nhắc giá trị tranh chấp và nhu cầu bảo mật khi lựa chọn.
Bài viết đã được FLAW AI Legal Council kiểm tra chất lượng. Nội dung chỉ mang tính tham khảo pháp lý, không thay thế tư vấn luật sư cho trường hợp cụ thể.
