Đơn giá thuê đất của Nhà nước được xác định như thế nào? Bảng giá đất và giá đất cụ thể — Thông báo tiền thuê đất của dự án ghi một đơn giá mà phòng tài chính không tài nào truy ngược được: nó không bằng bất kỳ con số nào trong bảng giá đất mà họ đang có, và cũng không ai giải thích được nó từ đâu ra.
Căn cứ pháp lý cốt lõi
Đơn giá thuê đất của Nhà nước được xây dựng theo kiến trúc hai tầng của Luật Đất đai 31/2024/QH15 và Nghị định 103/2024/NĐ-CP: tiền thuê đất bằng diện tích tính tiền nhân với đơn giá thuê đất, trong đó đơn giá thuê đất trả hằng năm được tính bằng một tỷ lệ phần trăm nhân với giá đất làm căn cứ, và đơn giá trả một lần gắn trực tiếp với giá đất của thửa đất trong suốt thời hạn. Giá đất làm căn cứ đó có thể lấy từ bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành định kỳ, hoặc là giá đất cụ thể được xác định cho riêng thửa đất bằng các phương pháp định giá đất theo quy định về giá đất. Hiểu được kiến trúc hai tầng này là điều kiện để đọc đúng bất kỳ thông báo tiền thuê nào và biết mình được khiếu nại ở lớp nào.
Phân tích theo từng câu hỏi của nhà đầu tư
Đơn giá thuê đất Nhà nước tính dựa trên bảng giá đất hay giá đất cụ thể?
Cả hai, theo một thứ tự áp dụng: mặc định, đơn giá thuê đất trả hằng năm được tính bằng tỷ lệ phần trăm do UBND cấp tỉnh quyết định nhân với giá đất trong bảng giá đất tại vị trí và mục đích tương ứng — đây là đường đi của phần lớn các thửa đất thuê thông thường. Khi trường hợp thuộc diện phải xác định giá đất cụ thể — như cho thuê đất thông qua đấu giá, thửa đất có giá trị lớn theo ngưỡng quy định, hoặc vị trí chưa có giá trong bảng giá — căn cứ chuyển sang giá đất cụ thể được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt cho riêng trường hợp đó, và đơn giá thuê được tính trên giá cụ thể này. Vì vậy cùng một tỉnh, hai thửa đất cạnh nhau có thể đang chịu hai loại căn cứ giá khác nhau, và việc đầu tiên khi nhận thông báo là hỏi rõ thửa đất của mình thuộc đường nào.
Bảng giá đất và giá đất cụ thể khác nhau thế nào?
Bảng giá đất là bảng giá chuẩn do UBND cấp tỉnh xây dựng và ban hành cho toàn tỉnh theo loại đất, khu vực và vị trí, mang tính áp dụng hàng loạt và ổn định trong một kỳ ban hành; theo Luật Đất đai 2024, bảng giá đất được ban hành hằng năm để tiệm cận giá thị trường. Giá đất cụ thể là giá của một thửa đất hoặc một khu đất xác định, được tính bằng các phương pháp định giá đất như so sánh, thu nhập, thặng dư hoặc hệ số điều chỉnh giá đất, và được cơ quan nhà nước phê duyệt cho đúng mục đích tính tiền của trường hợp đó. Nói ngắn gọn: bảng giá là giá của một nhóm vị trí, giá cụ thể là giá của chính thửa đất của bạn — và vì tính riêng biệt đó, giá cụ thể thường bám thị trường sát hơn bảng giá.
Khi nào phải xác định giá đất cụ thể thay vì áp bảng giá?
Giá đất cụ thể phải được xác định thay cho bảng giá trong các trường hợp luật định, điển hình là khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất; khi thửa đất có giá trị tính theo bảng giá vượt ngưỡng lớn do Chính phủ quy định mà việc tính tiền cần độ chính xác cấp thửa; khi xác định giá khởi điểm đấu giá; và khi vị trí, loại đất của dự án chưa được phản ánh trong bảng giá hiện hành. Với dự án FDI, tình huống hay gặp nhất là khu đất lớn cho dự án mới được hình thành qua thu hồi, bồi thường, nơi bảng giá chưa bao phủ đúng hiện trạng. Doanh nghiệp thuộc các trường hợp này không được mặc định áp bảng giá để tự tính tiền thuê — con số tự tính sẽ lệch xa thông báo thật.
Không đồng ý với đơn giá thuê đất thì khiếu nại ở đâu?
Khiếu nại đi theo đối tượng bị khiếu nại: doanh nghiệp khiếu nại quyết định hoặc thông báo xác định tiền thuê đất cụ thể của mình tới cơ quan đã ban hành và cấp trên của cơ quan đó theo trình tự khiếu nại hành chính, đồng thời có thể yêu cầu cơ quan tài chính, cơ quan thuế giải trình căn cứ tính — tỷ lệ phần trăm áp dụng, giá đất căn cứ, diện tích tính tiền. Nếu sau giải quyết khiếu nại vẫn không đồng ý, doanh nghiệp có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại tòa án đối với quyết định hành chính về tiền thuê đất. Điểm doanh nghiệp nên tập trung tranh luận là các yếu tố có thể sai được: sai vị trí áp giá, sai tỷ lệ, sai diện tích, sai phương pháp khi xác định giá cụ thể — còn việc đề nghị giảm mặt bằng giá chung của bảng giá không phải nội dung một vụ khiếu nại cá nhân có thể giải quyết.
Rủi ro và lưu ý thực tiễn
Rủi ro hiểu sai phổ biến nhất là doanh nghiệp tự tính tiền thuê bằng bảng giá đất tải trên mạng rồi đưa vào mô hình tài chính, trong khi thửa đất của dự án thuộc diện giá đất cụ thể: chênh lệch giữa hai căn cứ có thể làm ngân sách đất đai của dự án lệch hàng chục phần trăm. Mọi dự toán tiền thuê cho quyết định đầu tư phải ghi rõ giả định căn cứ giá là bảng giá hay giá cụ thể, và với dự án lớn, nên xin ý kiến sơ bộ của cơ quan tài chính tỉnh về căn cứ sẽ áp dụng trước khi chốt con số.
Kết luận và khuyến nghị
Bài viết đã được FLAW AI Legal Council kiểm tra chất lượng