Một dự án vừa ở địa bàn khó khăn, vừa thuộc lĩnh vực khuyến khích, vừa dùng nhiều lao động thường đặt câu hỏi có được cộng dồn mọi ưu đãi tiền thuê đất hay không. Đây là câu hỏi mà bộ phận tài chính và pháp chế của doanh nghiệp FDI tại Việt Nam thường phải trả lời bằng văn bản, không thể xử lý theo kinh nghiệm truyền miệng.
Căn cứ pháp lý cần nắm trước khi quyết định
Theo Luật Đất đai 31/2024/QH15 và Nghị định 103/2024/NĐ-CP, tiền thuê đất của dự án FDI được xác định theo bảng giá đất, đơn giá thuê và chính sách miễn, giảm tại thời điểm được cho thuê. Nguyên tắc chung: hưởng mức ưu đãi cao nhất, không cộng dồn cơ học. Dự án thuộc địa bàn hoặc lĩnh vực ưu đãi theo Luật Đầu tư 143/2025/QH15 (hiệu lực 01/3/2026) có thể được miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản và một số năm sau đó, hoặc giảm theo tỷ lệ quy định. Khác khoản thì có thể hưởng song song. Mọi mức miễn, giảm đều phải được cơ quan thuế và cơ quan tài nguyên môi trường xác định bằng văn bản thông báo, doanh nghiệp không tự khấu trừ.
Phân tích áp dụng vào tình huống của dự án
- Nguyên tắc chung: hưởng mức ưu đãi cao nhất, không cộng dồn cơ học. Khi một dự án thuộc nhiều trường hợp ưu đãi về cùng một khoản tiền thuê đất, cơ chế áp dụng là chọn mức ưu đãi có lợi nhất trong cùng một thời kỳ, thay vì cộng phần trăm miễn, giảm của các diện vào nhau.
- Khác khoản thì có thể hưởng song song. Ưu đãi tiền thuê đất nộp Nhà nước, ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp và giá thuê lại hạ tầng trong khu công nghiệp là các lớp khác nhau; dự án có thể hưởng đồng thời từng lớp theo điều kiện riêng của lớp đó.
- Giai đoạn hưởng có thể khác nhau giữa các diện. Miễn trong thời gian xây dựng cơ bản, miễn sau xây dựng và giảm theo tỷ lệ chạy theo mốc thời gian riêng; việc chọn diện ưu đãi phải tính trên toàn bộ vòng đời thuê đất chứ không chỉ năm đầu.
Hành động khuyến nghị cho doanh nghiệp
- Lập bảng so sánh các diện ưu đãi mà dự án thuộc về để xác định diện có lợi nhất cho từng giai đoạn thuê.
- Tách bạch ba lớp ưu đãi trong mô hình tài chính và kiểm tra điều kiện duy trì riêng cho từng lớp.
- Mô phỏng dòng tiền thuê đất theo từng diện ưu đãi trên toàn bộ thời hạn thuê trước khi chốt phương án đề xuất.
Kết luận cho người ra quyết định
Điểm mấu chốt ở chủ đề cộng dồn ưu đãi tiền thuê đất là không quyết định theo thông lệ của khu công nghiệp khác: mỗi dự án phải đối chiếu hợp đồng thuê, quyết định cho thuê đất và thông báo thuế của chính mình.
Câu hỏi thường gặp
Được hưởng nhiều ưu đãi thuê đất cùng lúc có được cộng dồn?
Về nguyên tắc: Nguyên tắc chung: hưởng mức ưu đãi cao nhất, không cộng dồn cơ học. Khi một dự án thuộc nhiều trường hợp ưu đãi về cùng một khoản tiền thuê đất, cơ chế áp dụng là chọn mức ưu đãi có lợi nhất trong cùng một thời kỳ, thay vì cộng phần trăm miễn, giảm của các diện vào nhau. Nguyên tắc chọn mức ưu đãi cao nhất áp dụng trong cùng một khoản nghĩa vụ theo pháp luật ưu đãi đầu tư và đất đai hiện hành. Chưa rõ thẩm quyền, hãy hỏi bằng văn bản.
Khi có nhiều ưu đãi thì áp dụng ưu đãi nào (cao nhất)?
Cần phân biệt rõ: Khác khoản thì có thể hưởng song song. Ưu đãi tiền thuê đất nộp Nhà nước, ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp và giá thuê lại hạ tầng trong khu công nghiệp là các lớp khác nhau; dự án có thể hưởng đồng thời từng lớp theo điều kiện riêng của lớp đó. Nguyên tắc chọn mức ưu đãi cao nhất áp dụng trong cùng một khoản nghĩa vụ theo pháp luật ưu đãi đầu tư và đất đai hiện hành. Thỏa thuận miệng cần chốt lại bằng văn bản.
Ví dụ dự án vừa công nghệ cao vừa ở vùng khó khăn tính ưu đãi thế nào?
Nhìn từ hồ sơ thực tế: Giai đoạn hưởng có thể khác nhau giữa các diện. Miễn trong thời gian xây dựng cơ bản, miễn sau xây dựng và giảm theo tỷ lệ chạy theo mốc thời gian riêng; việc chọn diện ưu đãi phải tính trên toàn bộ vòng đời thuê đất chứ không chỉ năm đầu. Nguyên tắc chọn mức ưu đãi cao nhất áp dụng trong cùng một khoản nghĩa vụ theo pháp luật ưu đãi đầu tư và đất đai hiện hành. Hồ sơ chứng minh nên lưu theo từng năm.
Có chiến lược nào tối ưu khi đủ điều kiện nhiều ưu đãi?
Trả lời ngắn: Nguyên tắc chung: hưởng mức ưu đãi cao nhất, không cộng dồn cơ học. Khi một dự án thuộc nhiều trường hợp ưu đãi về cùng một khoản tiền thuê đất, cơ chế áp dụng là chọn mức ưu đãi có lợi nhất trong cùng một thời kỳ, thay vì cộng phần trăm miễn, giảm của các diện vào nhau. Nguyên tắc chọn mức ưu đãi cao nhất áp dụng trong cùng một khoản nghĩa vụ theo pháp luật ưu đãi đầu tư và đất đai hiện hành. Đối chiếu với hồ sơ dự án trước khi áp dụng.
Bài viết đã được FLAW AI Legal Council kiểm tra chất lượng