Khi đoàn thanh tra đo đạc lại và cho ra diện tích khác với giấy chứng nhận, doanh nghiệp FDI thường lúng túng vì chênh lệch này kéo theo truy thu hoặc hoàn trả tiền thuê đất nhiều năm. Vấn đề đo đạc lại diện tích đất thuê khi thanh tra phát sinh trong giai đoạn vận hành mặt bằng của dự án FDI, khi chi phí đất đai và nghĩa vụ tuân thủ bắt đầu ảnh hưởng trực tiếp đến dòng tiền.
Văn bản gốc và hiệu lực cần đối chiếu
Hoạt động thanh tra, kiểm tra đất đai liên quan đến đo đạc lại diện tích đất thuê khi thanh tra được thực hiện theo Luật Đất đai 31/2024/QH15, pháp luật về thanh tra và kế hoạch kiểm tra của cơ quan tài nguyên môi trường. Chênh lệch phải được ghi nhận bằng biên bản đo đạc có căn cứ kỹ thuật. Vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai gắn với đo đạc lại diện tích đất thuê khi thanh tra bị xử phạt theo Nghị định 123/2024/NĐ-CP, đã được sửa đổi bởi Nghị định 281/2026/NĐ-CP (hiệu lực 31/8/2026, hợp nhất tại VBHN 73/2026/VBHN-NĐ-BNNMT): thẩm quyền phạt tiền của Chủ tịch UBND cấp xã được nâng lên 250 triệu đồng với cá nhân và 500 triệu đồng với tổ chức, thẩm quyền cấp huyện bị bãi bỏ. Diện tích thực tế lớn hơn sổ: nguy cơ truy thu tiền thuê phần chênh. Doanh nghiệp cần đối chiếu khung hiện hành này cho đo đạc lại diện tích đất thuê khi thanh tra thay vì các văn bản hướng dẫn cũ.
Những điểm quyết định trong thực tiễn
- Chênh lệch phải được ghi nhận bằng biên bản đo đạc có căn cứ kỹ thuật. Kết quả đo lại chỉ dùng được khi thực hiện bằng phương pháp đo đạc địa chính hợp lệ, có sự tham gia hoặc thông báo cho doanh nghiệp và được thể hiện trong biên bản làm việc của đoàn kiểm tra.
- Diện tích thực tế lớn hơn sổ: nguy cơ truy thu tiền thuê phần chênh. Phần diện tích sử dụng vượt ngoài hồ sơ thuê có thể bị tính lại tiền thuê đất từ thời điểm sử dụng thực tế và bị xem xét xử phạt theo Nghị định 123/2024/NĐ-CP như đã sửa bởi Nghị định 281/2026/NĐ-CP nếu có hành vi lấn, chiếm.
- Diện tích thực tế nhỏ hơn sổ: quyền yêu cầu điều chỉnh giảm nghĩa vụ. Nếu doanh nghiệp đang nộp tiền thuê cho diện tích lớn hơn diện tích sử dụng thực tế được xác nhận, doanh nghiệp có quyền đề nghị điều chỉnh hồ sơ địa chính và xác định lại tiền thuê cho các kỳ sau.
Việc cần làm ngay
- Yêu cầu được tham gia chứng kiến đo đạc, ký biên bản với ý kiến bảo lưu nếu chưa thống nhất số liệu tại hiện trường.
- Chủ động kê khai và đề xuất xác định lại diện tích thuê khi tự phát hiện chênh lệch, trước khi đoàn thanh tra kết luận.
- Lập hồ sơ đề nghị điều chỉnh kèm kết quả đo đạc độc lập của đơn vị có chức năng đo đạc bản đồ.
Kết luận
Tóm lại, với nội dung đo đạc lại diện tích đất thuê thanh tra, doanh nghiệp nên chốt phương án bằng văn bản dựa trên văn bản gốc còn hiệu lực, và lưu hồ sơ chứng minh quá trình thực hiện để dùng khi cơ quan quản lý kiểm tra.
Câu hỏi thường gặp
Đo đạc lại thấy diện tích thực tế khác sổ thì xử lý thế nào?
Trả lời ngắn: Chênh lệch phải được ghi nhận bằng biên bản đo đạc có căn cứ kỹ thuật. Kết quả đo lại chỉ dùng được khi thực hiện bằng phương pháp đo đạc địa chính hợp lệ, có sự tham gia hoặc thông báo cho doanh nghiệp và được thể hiện trong biên bản làm việc của đoàn kiểm tra. Việc xác định lại diện tích và tiền thuê phải qua thủ tục điều chỉnh hồ sơ địa chính theo Luật Đất đai 31/2024/QH15 và Nghị định 102/2024/NĐ-CP. Đối chiếu với hồ sơ dự án trước khi áp dụng.
Diện tích thực tế lớn hơn sổ có phải nộp thêm tiền thuê?
Về nguyên tắc: Diện tích thực tế lớn hơn sổ: nguy cơ truy thu tiền thuê phần chênh. Phần diện tích sử dụng vượt ngoài hồ sơ thuê có thể bị tính lại tiền thuê đất từ thời điểm sử dụng thực tế và bị xem xét xử phạt theo Nghị định 123/2024/NĐ-CP như đã sửa bởi Nghị định 281/2026/NĐ-CP nếu có hành vi lấn, chiếm. Việc xác định lại diện tích và tiền thuê phải qua thủ tục điều chỉnh hồ sơ địa chính theo Luật Đất đai 31/2024/QH15 và Nghị định 102/2024/NĐ-CP. Chưa rõ thẩm quyền, hãy hỏi bằng văn bản.
Diện tích thực tế nhỏ hơn sổ có được giảm tiền thuê?
Cần phân biệt rõ: Diện tích thực tế nhỏ hơn sổ: quyền yêu cầu điều chỉnh giảm nghĩa vụ. Nếu doanh nghiệp đang nộp tiền thuê cho diện tích lớn hơn diện tích sử dụng thực tế được xác nhận, doanh nghiệp có quyền đề nghị điều chỉnh hồ sơ địa chính và xác định lại tiền thuê cho các kỳ sau. Việc xác định lại diện tích và tiền thuê phải qua thủ tục điều chỉnh hồ sơ địa chính theo Luật Đất đai 31/2024/QH15 và Nghị định 102/2024/NĐ-CP. Thỏa thuận miệng cần chốt lại bằng văn bản.
Không đồng ý kết quả đo đạc của đoàn thanh tra thì làm gì?
Nhìn từ hồ sơ thực tế: Chênh lệch phải được ghi nhận bằng biên bản đo đạc có căn cứ kỹ thuật. Kết quả đo lại chỉ dùng được khi thực hiện bằng phương pháp đo đạc địa chính hợp lệ, có sự tham gia hoặc thông báo cho doanh nghiệp và được thể hiện trong biên bản làm việc của đoàn kiểm tra. Việc xác định lại diện tích và tiền thuê phải qua thủ tục điều chỉnh hồ sơ địa chính theo Luật Đất đai 31/2024/QH15 và Nghị định 102/2024/NĐ-CP. Hồ sơ chứng minh nên lưu theo từng năm.
Bài viết đã được FLAW AI Legal Council kiểm tra chất lượng