Với doanh nghiệp vừa và nhỏ nước ngoài, nhà máy đầu tiên ở Đông Nam Á là quyết định gần như không thể đảo ngược trong nhiều năm, và hai ứng viên thường gặp nhất là Việt Nam và Thái Lan. Hai nước không hơn kém nhau một cách tuyệt đối: Việt Nam mạnh ở chi phí lao động và quỹ đất khu công nghiệp đang mở rộng, Thái Lan mạnh ở hạ tầng logistics và hệ sinh thái công nghiệp phụ trợ sâu. Ma trận quyết định đúng phải đi từ hình thức hiện diện và ngành nghề có điều kiện, qua chi phí và đất đai, tới rủi ro pháp lý đặc thù của từng nước.
Căn cứ pháp lý
Hình thức hiện diện và ngành nghề có điều kiện: điểm xuất phát của ma trận
Tiêu chí đầu tiên không phải chi phí mà là doanh nghiệp có được phép làm ngành của mình tại nước đó hay không, và bằng hình thức nào. Tại Việt Nam, khung đầu tư nước ngoài đang chuyển tiếp sang Luật Đầu tư 143/2025/QH15, văn bản đã ban hành và có hiệu lực từ ngày 01/3/2026 thay thế Luật Đầu tư 2020; trong giai đoạn chuyển tiếp, nhà đầu tư phải xác định dự án của mình áp dụng khung nào tại thời điểm cấp phép, đồng thời kiểm tra danh mục ngành nghề chưa được tiếp cận thị trường và ngành nghề tiếp cận thị trường có điều kiện đối với nhà đầu tư nước ngoài. Tại Thái Lan, vai trò tương tự thuộc về luật quản lý kinh doanh của người nước ngoài với các danh mục ngành hạn chế, và cơ chế khuyến khích của ủy ban đầu tư BOI có thể mở đường cho các dự án thuộc ngành được khuyến khích vượt qua một số hạn chế thông thường.
Về chi phí, bức tranh khung là Việt Nam thường thấp hơn ở hai cấu phần lớn nhất của nhà máy đầu tiên: tiền lương lao động phổ thông và kỹ thuật viên, cùng giá thuê đất khu công nghiệp tại các vị trí ngoài những điểm nóng gần đô thị lớn. Thái Lan bù lại bằng hạ tầng logistics hoàn thiện, chuỗi cung ứng phụ trợ sâu, đặc biệt trong ô tô và điện tử, và môi trường thủ tục cho dự án được BOI khuyến khích tương đối rõ ràng. Với SME, chênh lệch chi phí tuân thủ cũng quan trọng không kém chi phí thành lập: số lượng giấy phép con, tần suất báo cáo và mức độ phụ thuộc vào tư vấn địa phương quyết định chi phí vận hành pháp lý hằng năm ở mỗi nước.
Phân tích áp dụng
Tiếp cận đất là nơi hai nước khác nhau về cấu trúc. Tại Việt Nam, nhà đầu tư nước ngoài lập dự án trong khu công nghiệp theo cơ chế thuê lại đất từ nhà đầu tư hạ tầng khu công nghiệp đã được Nhà nước giao hoặc cho thuê đất, kèm hợp đồng thuê lại và tiến độ xây dựng gắn với giấy chứng nhận đầu tư. Tại Thái Lan, ngoài thuê đất thông thường, dự án được khuyến khích có thể tiếp cận cơ chế sở hữu hoặc sử dụng đất qua kênh BOI và cơ quan quản lý khu công nghiệp IEAT theo điều kiện của chương trình khuyến khích, ở mức khung thuận lợi hơn cho nhà đầu tư nắm quyền dài hạn với đất. SME cần so sánh không chỉ giá thuê mà cả thời hạn còn lại của khu công nghiệp, hạ tầng điện nước, xử lý nước thải và điều kiện mở rộng giai đoạn hai.
Rủi ro pháp lý lớn nhất cũng mang dấu ấn riêng của từng nước. Tại Việt Nam, rủi ro nằm ở tốc độ thay đổi chính sách nhanh và thủ tục nhiều tầng cho đất đai, phòng cháy chữa cháy và môi trường, khiến tiến độ nhà máy dễ trượt nếu hồ sơ không được chuẩn bị theo đúng trình tự phụ thuộc lẫn nhau. Tại Thái Lan, rủi ro cốt lõi là hạn chế sở hữu nước ngoài ngoài kênh khuyến khích: nếu dự án không thuộc diện BOI hoặc vượt ra ngoài phạm vi được phép, cấu trúc sở hữu và quyền với đất có thể bị thách thức, kèm theo mặt bằng chi phí lao động cao hơn làm biên lợi nhuận của SME mỏng đi nhanh hơn khi mở rộng quy mô sản xuất.
Khuyến nghị hành động
- Chốt ngành và hình thức hiện diện: đối chiếu ngành dự án với danh mục có điều kiện tại Việt Nam theo khung chuyển tiếp Luật Đầu tư 143/2025 và với kênh BOI tại Thái Lan.
- Dựng mô hình chi phí toàn vòng đời cho cả hai nước: thành lập, thuê đất, xây dựng, lao động, logistics và chi phí tuân thủ hằng năm, thay vì chỉ so giá thuê đất.
- Khảo sát thực địa ít nhất hai khu công nghiệp mỗi nước, kiểm tra thời hạn đất còn lại, hạ tầng điện nước, nước thải và khả năng mở rộng giai đoạn hai.
- Lập bản đồ thủ tục phụ thuộc: đầu tư, đất đai, xây dựng, phòng cháy chữa cháy, môi trường và đăng ký lao động theo trình tự thời gian của từng nước.
- Chốt quyết định bằng ma trận có trọng số gắn với ngành của doanh nghiệp, đồng thời giữ phương án dự phòng tại nước còn lại cho giai đoạn mở rộng.
Câu hỏi thường gặp
Doanh nghiệp vừa và nhỏ nước ngoài lập ma trận quyết định pháp lý chọn Việt Nam hay Thái Lan theo những tiêu chí nào?
Ma trận nên gồm sáu nhóm tiêu chí theo thứ tự ra quyết định. Thứ nhất, khả năng tiếp cận thị trường của ngành: dự án có thuộc ngành có điều kiện với nhà đầu tư nước ngoài hay không và hình thức hiện diện nào được phép. Thứ hai, chi phí thành lập và vận hành gồm lao động, thuê đất và tuân thủ. Thứ ba, tiếp cận đất khu công nghiệp và khả năng mở rộng. Thứ tư, độ sâu của hệ sinh thái phụ trợ và logistics cho ngành cụ thể. Thứ năm, rủi ro pháp lý và tốc độ thay đổi chính sách. Thứ sáu, lộ trình thủ tục từ cấp phép tới vận hành. Trọng số của từng tiêu chí phải gắn với ngành của doanh nghiệp, vì một ma trận đúng cho điện tử chưa chắc đúng cho chế biến thực phẩm.
Chi phí thành lập, vận hành và tuân thủ của nhà máy đầu tiên ở hai nước khác nhau thế nào?
Ở mức khung, Việt Nam thường có lợi thế ở chi phí lao động và giá thuê đất khu công nghiệp ngoài các vị trí nóng, nên tổng chi phí thành lập và vận hành giai đoạn đầu thường thấp hơn cho cùng một quy mô nhà máy. Thái Lan có chi phí lao động cao hơn, nhưng bù bằng logistics hoàn thiện và hệ sinh thái phụ trợ sâu giúp giảm chi phí mua ngoài và thời gian tìm nhà cung cấp, đặc biệt trong ô tô và điện tử. Chi phí tuân thủ khác nhau theo cấu trúc thủ tục: Việt Nam nhiều tầng phê duyệt cho đất đai, phòng cháy và môi trường; Thái Lan tập trung hơn qua kênh khuyến khích BOI cho dự án thuộc diện. SME phải so tổng chi phí sở hữu theo năm, không so từng khoản riêng lẻ.
Điều kiện tiếp cận đất khu công nghiệp và lao động cho SME ở Việt Nam và Thái Lan ra sao?
Tại Việt Nam, SME tiếp cận đất chủ yếu bằng thuê lại đất trong khu công nghiệp từ nhà đầu tư hạ tầng, với thời hạn gắn theo thời hạn còn lại của khu công nghiệp và nghĩa vụ tiến độ xây dựng theo giấy chứng nhận đầu tư; nguồn lao động phổ thông dồi dào, chi phí thấp hơn, nhưng lao động kỹ thuật cao cạnh tranh mạnh tại các vùng công nghiệp nóng. Tại Thái Lan, dự án được khuyến khích có thể tiếp cận cơ chế đất đai qua BOI và IEAT ở mức khung thuận lợi hơn về quyền dài hạn, hạ tầng khu công nghiệp đồng bộ; lao động có tay nghề công nghiệp sâu hơn nhưng chi phí cao hơn và cạnh tranh nhân lực với các tập đoàn lớn là thực tế thường trực.
Rủi ro pháp lý lớn nhất của SME khi chọn mỗi nước là gì?
Với Việt Nam, rủi ro lớn nhất là thay đổi chính sách nhanh cộng với thủ tục nhiều tầng về đất đai, phòng cháy chữa cháy và môi trường: một mắt xích chậm có thể kéo lùi toàn bộ tiến độ nhà máy, đặc biệt trong giai đoạn chuyển tiếp sang Luật Đầu tư 143/2025/QH15 hiệu lực từ 01/3/2026. Với Thái Lan, rủi ro lớn nhất là hạn chế sở hữu nước ngoài ngoài kênh BOI: nếu dự án không được khuyến khích hoặc cấu trúc sở hữu vượt phạm vi được phép, quyền kiểm soát và quyền với đất của SME có thể bị thách thức, đồng thời chi phí lao động cao hơn bào mòn biên lợi nhuận khi quy mô tăng. Cả hai rủi ro đều quản trị được nếu được nhận diện từ bước lập ma trận, thay vì sau khi đã ký thuê đất.
Bài viết đã được FLAW AI Legal Council kiểm tra chất lượng