Tình huống: Một nhà đầu tư nước ngoài nhắm một khu đất ven biển tại một tỉnh miền Trung để xây khu nghỉ dưỡng. Khu đất nằm gần khu vực được quy hoạch liên quan đến quốc phòng. Môi giới nói “cứ ký hợp đồng thuê đất trước, thủ tục tính sau”. Vậy dự án gần biên giới, hải đảo thì pháp luật quy định thẩm định quốc phòng như thế nào, và ký vội có rủi ro gì?
Khi nào dự án “chạm” đến thẩm định quốc phòng?
Luật Đầu tư số 143/2025/QH15 (Quốc hội thông qua ngày 11/12/2025, hiệu lực từ ngày 01/3/2026, thay thế Luật Đầu tư số 61/2020/QH14) đặt ra hai cửa kiểm soát chính. Thứ nhất, theo khoản 9 Điều 24, dự án đầu tư có đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà thực hiện tại khu vực có ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh thuộc diện phải chấp thuận chủ trương đầu tư; theo điểm a khoản 3 Điều 25, thẩm quyền chấp thuận thuộc về Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Chỉ cần vị trí dự án nằm trong khu vực được xác định là có ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh và nhà đầu tư đề nghị giao/cho thuê đất, dự án lập tức phải qua cửa chấp thuận chủ trương — bất kể quy mô vốn.
Thứ hai, với hình thức góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp: theo điểm b khoản 2 Điều 21, nhà đầu tư nước ngoài phải bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Luật Đầu tư và pháp luật có liên quan; theo điểm c khoản 3 Điều 21, nhà đầu tư nước ngoài phải thực hiện thủ tục đăng ký trước khi thay đổi thành viên, cổ đông nếu tổ chức kinh tế có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại đảo và xã, phường, đặc khu khu vực biên giới; xã, phường ven biển; khu vực khác có ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh. Như vậy, ngay cả khi chỉ mua lại công ty đang sở hữu đất tại đảo, đất biên giới hay đất ven biển mà không lập dự án mới, nhà đầu tư nước ngoài vẫn phải qua thủ tục đăng ký — điểm rất nhiều nhà đầu tư bỏ sót.
Thẩm định quốc phòng gồm những gì?
Ở mức nguyên tắc pháp lý — không suy diễn chi tiết quy trình nội bộ của cơ quan nhà nước — thẩm định quốc phòng là việc cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư lấy ý kiến của các cơ quan liên quan, trong đó có ý kiến về điều kiện bảo đảm quốc phòng, an ninh đối với dự án. Ví dụ thực tế: ngày 13/10/2026, UBND thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 144/2026/QĐ-UBND về Quy chế phối hợp lấy và cho ý kiến về điều kiện bảo đảm quốc phòng, an ninh đối với các dự án phát triển kinh tế — xã hội. Theo đó, nội dung cho ý kiến phải được đánh giá tổng thể trên cơ sở các yếu tố kinh tế, xã hội gắn với yêu cầu bảo đảm quốc phòng, an ninh có tính chiến lược, lâu dài; kiên quyết không cấp phép khi dự án gây phương hại hoặc có nguy cơ gây phương hại đến quốc phòng, an ninh quốc gia, môi trường — phù hợp với khoản 3 Điều 35 Luật Đầu tư 143/2025/QH15 và điểm c khoản 3 Điều 65 Nghị định số 96/2026/NĐ-CP.
Điểm mấu chốt: “khu vực có ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh” không phải khái niệm để nhà đầu tư tự kết luận dựa trên cảm quan. Việc xác định thuộc thẩm quyền của cơ quan nhà nước, căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quy định về quốc phòng, an ninh. Đừng bao giờ ký hợp đồng thuê đất dài hạn, đặt cọc lớn hay khởi công trước khi có kết luận rõ ràng về vị trí dự án.
Hậu quả nếu cố tình “lách”
Pháp luật dự liệu đầy đủ chế tài. Theo khoản 3 Điều 5 Luật Đầu tư 143/2025/QH15, nhà đầu tư bị đình chỉ, ngừng, chấm dứt hoạt động đầu tư kinh doanh nếu hoạt động này gây phương hại hoặc có nguy cơ gây phương hại đến quốc phòng, an ninh quốc gia. Cụ thể hơn, theo khoản 3 Điều 35, Thủ tướng Chính phủ quyết định ngừng hoặc ngừng một phần hoạt động của dự án đầu tư khi việc thực hiện dự án gây phương hại hoặc có nguy cơ gây phương hại đến quốc phòng, an ninh quốc gia, môi trường. Một dự án resort đã đổ hàng chục triệu đô la mà bị ngừng hoạt động vì lý do quốc phòng là thiệt hại không thể khắc phục bằng tiền bồi thường hợp đồng thuê đất.
Bốn việc phải làm trước khi xuống tiền
Một là, kiểm tra vị trí đất: tra cứu quy hoạch sử dụng đất, hỏi trực tiếp cơ quan đăng ký đầu tư và cơ quan quân sự địa phương về việc khu đất có thuộc khu vực ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh hay không. Hai là, nếu thuộc diện, chuẩn bị hồ sơ chấp thuận chủ trương đầu tư đầy đủ, trong đó có phương án bảo đảm quốc phòng, an ninh của dự án. Ba là, với giao dịch mua lại công ty có đất tại đảo, biên giới, ven biển: thực hiện thủ tục đăng ký góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp theo điểm c khoản 3 Điều 21 trước khi thay đổi thành viên, cổ đông. Bốn là, đưa kết quả thẩm định quốc phòng vào hợp đồng đặt cọc, hợp đồng thuê đất dưới dạng điều kiện tiên quyết hoặc điều khoản chấm dứt — để khi dự án không qua được thẩm định, nhà đầu tư có lối thoát hợp đồng thay vì mất trắng tiền cọc.
Câu hỏi thường gặp
Mua lại công ty Việt Nam đang có đất tại đảo thì có phải làm thủ tục đăng ký không?
Có. Theo điểm c khoản 3 Điều 21 Luật Đầu tư 143/2025/QH15, nhà đầu tư nước ngoài phải đăng ký góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp trước khi thay đổi thành viên, cổ đông khi tổ chức kinh tế có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại đảo, khu vực biên giới, ven biển, khu vực khác có ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh.
“Khu vực có ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh” được xác định thế nào?
Do cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy định pháp luật về quốc phòng, an ninh, đất đai. Nhà đầu tư không tự kết luận; hỏi cơ quan đăng ký đầu tư và cơ quan quân sự địa phương bằng văn bản trước khi ký kết giao dịch.
Dự án resort ven biển thông thường có bị thẩm định quốc phòng không?
Phụ thuộc vào vị trí. Nếu dự án đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tại khu vực có ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh thì thuộc khoản 9 Điều 24 và phải chấp thuận chủ trương đầu tư. Thuê đất thông thường ngoài khu vực nhạy cảm thì không chạm đến cửa này.
Bị từ chối vì lý do quốc phòng thì có khiếu nại được không?
Quyết định hành chính về chấp thuận chủ trương đầu tư có thể bị khiếu nại hoặc khởi kiện theo pháp luật về khiếu nại, tố tụng hành chính. Tuy nhiên, đánh giá về nguy cơ đối với quốc phòng, an ninh thuộc thẩm quyền chuyên môn của cơ quan nhà nước; trên thực tế, khả năng đảo ngược quyết định từ chối vì lý do này rất thấp.
