Điều kiện tiếp cận thị trường của nhà đầu tư nước ngoài

Điều kiện tiếp cận thị trường là gì?

Theo Luật Đầu tư 2025 (số 143/2025/QH15, có hiệu lực từ ngày 01/3/2026), “điều kiện tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài” là những điều kiện mà nhà đầu tư nước ngoài phải đáp ứng khi đầu tư vào ngành, nghề thuộc danh mục hạn chế tiếp cận thị trường (khoản 10 Điều 3 và khoản 3 Điều 8). Có 05 nhóm điều kiện: (1) tỷ lệ sở hữu vốn điều lệ của nhà đầu tư nước ngoài trong tổ chức kinh tế; (2) hình thức đầu tư; (3) phạm vi hoạt động đầu tư; (4) năng lực của nhà đầu tư, đối tác tham gia thực hiện hoạt động đầu tư; và (5) các điều kiện khác theo quy định của luật, nghị quyết của Quốc hội, pháp lệnh, nghị định và điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên.

Nói đơn giản, trước khi bàn đến thủ tục, nhà đầu tư nước ngoài cần xác định ngành nghề dự kiến của mình rơi vào nhóm nào trong ba nhóm sau:

• Nhóm cấm: 11 ngành, nghề cấm đầu tư kinh doanh — cấm với mọi nhà đầu tư, trong nước và nước ngoài (Điều 6 Luật Đầu tư 2025).
• Nhóm hạn chế tiếp cận thị trường: 23 ngành, nghề chưa được nhà đầu tư nước ngoài tiếp cận và 62 ngành, nghề được tiếp cận nhưng phải đáp ứng điều kiện (Mục A và Mục B Phụ lục I Nghị định 96/2026/NĐ-CP).
• Nhóm còn lại: nhà đầu tư nước ngoài được tiếp cận thị trường như nhà đầu tư trong nước, không phải đáp ứng thêm điều kiện tiếp cận nào.

Lưu ý quan trọng: danh mục và điều kiện cụ thể được quy định tại Nghị định 96/2026/NĐ-CP (có hiệu lực từ ngày 31/3/2026, thay thế Nghị định 31/2021/NĐ-CP) cùng pháp luật chuyên ngành của từng lĩnh vực và điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên. Nội dung dưới đây phản ánh khung pháp lý đến tháng 9/2026; khi triển khai dự án cụ thể, cần đối chiếu văn bản đang có hiệu lực tại thời điểm thực hiện.

11 ngành, nghề cấm đầu tư kinh doanh

Theo Điều 6 Luật Đầu tư 2025, các ngành, nghề sau đây bị cấm đầu tư kinh doanh — áp dụng chung cho nhà đầu tư trong nước và nước ngoài:

• Kinh doanh các chất ma túy (theo Phụ lục I của Luật).
• Kinh doanh các loại hóa chất, khoáng vật (theo Phụ lục II).
• Kinh doanh mẫu vật các loài thực vật, động vật hoang dã có nguồn gốc khai thác từ tự nhiên (theo Phụ lục III).
• Kinh doanh mại dâm.
• Mua, bán người, mô, xác, bộ phận cơ thể người, bào thai người.
• Hoạt động kinh doanh liên quan đến sinh sản vô tính trên người.
• Kinh doanh pháo nổ.
• Kinh doanh dịch vụ đòi nợ.
• Kinh doanh bảo vật quốc gia.
• Xuất khẩu di vật, cổ vật thuộc sở hữu nhà nước, sở hữu của tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội.
• Kinh doanh thuốc lá điện tử, thuốc lá nung nóng.

Nếu ngành nghề dự kiến của dự án có liên quan đến các lĩnh vực nhạy cảm nêu trên, nhà đầu tư nên trao đổi với luật sư trước khi triển khai bất kỳ bước nào — kể cả việc ký biên bản ghi nhớ với đối tác.

Danh mục hạn chế tiếp cận thị trường: cách tra cứu

Danh mục hiện hành nằm tại Phụ lục I Nghị định 96/2026/NĐ-CP, gồm hai mục:

• Mục A — 23 ngành, nghề chưa được tiếp cận thị trường: nhà đầu tư nước ngoài chưa được phép đầu tư vào các ngành, nghề này.
• Mục B — 62 ngành, nghề tiếp cận thị trường có điều kiện: nhà đầu tư nước ngoài được đầu tư nhưng phải đáp ứng các điều kiện tương ứng (về tỷ lệ sở hữu, hình thức đầu tư, phạm vi hoạt động…). Điểm mới so với danh mục cũ là bổ sung “hoạt động xây dựng của nhà thầu nước ngoài”.

Một số ngành, nghề tiêu biểu trong Mục B mà nhà đầu tư FDI thường gặp: ngân hàng, bảo hiểm, chứng khoán; bưu chính, viễn thông; quảng cáo; giáo dục; thăm dò, khai thác tài nguyên, khoáng sản, dầu khí; vận tải; kinh doanh cảng sông, cảng biển, sân bay; bất động sản; mua bán hàng hóa và các hoạt động liên quan trực tiếp đến mua bán hàng hóa; du lịch; y tế và dịch vụ xã hội; kiểm toán, kế toán, dịch vụ thuế; logistics; cung cấp dịch vụ sàn giao dịch thương mại điện tử và mạng xã hội có hoạt động thương mại điện tử.

Ba lưu ý khi tra cứu:

• Phụ lục I chỉ nêu tên ngành, nghề — điều kiện cụ thể của từng ngành phải đối chiếu thêm Điều 15 đến Điều 18 Nghị định 96/2026/NĐ-CP, pháp luật chuyên ngành và điều ước quốc tế có liên quan.
• Bộ Tài chính chủ trì đăng tải điều kiện tiếp cận thị trường trên Cổng thông tin quốc gia về đầu tư (Điều 18 Nghị định 96/2026/NĐ-CP) — đây là kênh tra cứu chính thức nhà đầu tư nên tham khảo.
• Ngành nghề ghi trên giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp phải được diễn đạt đúng mã ngành; việc “lách” bằng cách đăng ký ngành nghề khác với hoạt động thực tế có thể dẫn tới rủi ro khi cơ quan quản lý kiểm tra — xem thêm Giấy phép kinh doanh và điều kiện ngành nghề.

Tỷ lệ sở hữu vốn nước ngoài và điều ước quốc tế

Với các ngành tiếp cận có điều kiện, “room ngoại” — tỷ lệ sở hữu vốn điều lệ tối đa của nhà đầu tư nước ngoài — thường là điều kiện đầu tiên phải kiểm tra. Nghị định 96/2026/NĐ-CP quy định các nguyên tắc áp dụng sau (Điều 17):

• Nếu điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên có quy định về tiếp cận thị trường thuận lợi hơn pháp luật Việt Nam, nhà đầu tư được áp dụng điều ước quốc tế đó.
• Nhà đầu tư thuộc phạm vi điều chỉnh của nhiều điều ước có quy định khác nhau được lựa chọn áp dụng một điều ước cho toàn bộ ngành, nghề và phải thực hiện toàn bộ quyền, nghĩa vụ theo điều ước đã chọn.
• Tổng mức sở hữu của các nhà đầu tư nước ngoài không vượt quá mức cao nhất theo điều ước áp dụng cho ngành cụ thể; doanh nghiệp kinh doanh nhiều ngành, nghề có hạn chế thì áp dụng mức thấp nhất trong các ngành đó.

Một số ví dụ minh họa (điều kiện chi tiết cần đối chiếu văn bản chuyên ngành và Biểu cam kết cụ thể tại thời điểm thực hiện):

• Quảng cáo: tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được hợp tác, đầu tư với người kinh doanh dịch vụ quảng cáo của Việt Nam theo hình thức liên doanh hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh — không được thành lập doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài (khoản 1 Điều 40 Luật Quảng cáo 2012).
• Phân phối, bán lẻ: tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài khi lập cơ sở bán lẻ ngoài cơ sở bán lẻ thứ nhất phải thực hiện kiểm tra nhu cầu kinh tế (ENT), trừ một số trường hợp như cơ sở dưới 500 m² nằm trong trung tâm thương mại (Điều 22, Điều 23 Nghị định 09/2018/NĐ-CP).
• Logistics: có giới hạn tỷ lệ sở hữu vốn nước ngoài khác nhau theo từng loại hình dịch vụ (vận tải biển, vận tải đường bộ, kho bãi, giao nhận…); mức cụ thể phụ thuộc vào việc nhà đầu tư thuộc phạm vi điều ước nào và được lựa chọn theo nguyên tắc nêu trên.

Vì room ngoại phụ thuộc đồng thời vào pháp luật trong nước, Biểu cam kết dịch vụ của từng điều ước và cách diễn đạt ngành nghề trong hồ sơ, đây là nội dung nên được luật sư đối chiếu trực tiếp cho từng dự án thay vì áp dụng máy móc một con số chung. Hãy liên hệ với FLAT LAW FIRM để được rà soát điều kiện áp dụng cho ngành nghề cụ thể của quý khách.

Phân biệt: điều kiện tiếp cận thị trường với giấy phép con

Đây là điểm gây nhầm lẫn phổ biến nhất. Hai lớp điều kiện này khác nhau về bản chất:

Doanh nghiệp có giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp (ERC) nhưng chưa chắc đã được triển khai đầy đủ mọi hoạt động dự kiến — vẫn phải hoàn tất lớp giấy phép vận hành. Xem chi tiết tại Giấy phép kinh doanh và điều kiện ngành nghề.

Hai hình thức hiện diện của nhà đầu tư nước ngoài

Sau khi xác định ngành nghề được phép tiếp cận, nhà đầu tư lựa chọn hình thức hiện diện. Hai hình thức phổ biến nhất có điểm khác nhau đáng kể về điều kiện tiếp cận:

• Thành lập tổ chức kinh tế mới (dự án greenfield): nhà đầu tư thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (IRC) rồi đăng ký doanh nghiệp (ERC). Điểm mới đáng chú ý: pháp luật hiện hành cho phép đăng ký doanh nghiệp trước khi được cấp IRC — hồ sơ đăng ký doanh nghiệp phải có cam kết đáp ứng điều kiện tiếp cận thị trường, và nhà đầu tư phải hoàn thành thủ tục IRC trong 12 tháng kể từ ngày thành lập; chỉ được thực hiện dự án đầu tư sau khi hoàn thành thủ tục IRC (Điều 19 Luật Đầu tư 2025; Điều 72 Nghị định 96/2026/NĐ-CP). Thẩm quyền cấp IRC: Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế đối với dự án trong khu; Sở Tài chính đối với dự án ngoài khu (Điều 27 Luật Đầu tư 2025). Xem thêm Thành lập doanh nghiệp và pháp lý công ty.
• Góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp (M&A): nhà đầu tư nước ngoài phải đáp ứng điều kiện tiếp cận thị trường, điều kiện về quốc phòng, an ninh và pháp luật đất đai; đồng thời phải thực hiện thủ tục đăng ký góp vốn, mua cổ phần trước khi thay đổi thành viên, cổ đông trong các trường hợp: (1) việc góp vốn, mua cổ phần làm tăng tỷ lệ sở hữu của nhà đầu tư nước ngoài tại tổ chức kinh tế kinh doanh ngành, nghề tiếp cận thị trường có điều kiện; (2) dẫn đến hoặc làm tăng tỷ lệ sở hữu trên 50% thuộc các trường hợp luật định; (3) nhà đầu tư nước ngoài mua vào tổ chức kinh tế có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại đảo, xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển hoặc khu vực khác có ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh (Điều 21 Luật Đầu tư 2025; Điều 76 Nghị định 96/2026/NĐ-CP). Hồ sơ nộp tại cơ quan đăng ký đầu tư nơi tổ chức kinh tế đặt trụ sở, thời hạn xem xét 10 ngày làm việc. Xem thêm M&A và tái cấu trúc doanh nghiệp và Góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài.

Mỗi phương án có lợi thế và rủi ro riêng về thời gian, hồ sơ, trách nhiệm kế thừa và điều kiện ngành nghề — quyết định nên được đưa ra sau khi đã rà soát điều kiện tiếp cận thị trường, không phải trước.

Checklist đánh giá trước khi quyết định hình thức đầu tư

Trước khi ký thỏa thuận với đối tác hoặc nộp hồ sơ, nhà đầu tư nên tự rà soát các câu hỏi sau — câu trả lời sẽ quyết định cấu trúc giao dịch phù hợp:

1. Ngành nghề dự kiến thuộc nhóm nào: cấm, hạn chế tiếp cận (Mục A hay Mục B Phụ lục I Nghị định 96/2026/NĐ-CP), hay được tiếp cận như nhà đầu tư trong nước?
2. Nếu thuộc Mục B: điều kiện cụ thể là gì — tỷ lệ sở hữu vốn tối đa, hình thức đầu tư được phép, phạm vi hoạt động, yêu cầu về năng lực?
3. Nhà đầu tư thuộc phạm vi điều ước quốc tế nào (WTO, EVFTA, CPTPP, hiệp định song phương)? Điều ước nào cho điều kiện thuận lợi nhất và có nên lựa chọn áp dụng?
4. Doanh nghiệp dự kiến kinh doanh nhiều ngành nghề — mức trần sở hữu thấp nhất trong các ngành là bao nhiêu?
5. Hình thức nào phù hợp hơn: thành lập mới (tận dụng cơ chế đăng ký doanh nghiệp trước IRC) hay góp vốn, mua cổ phần (có thuộc trường hợp phải đăng ký trước khi thay đổi thành viên, cổ đông không)?
6. Địa điểm thực hiện dự án: trong hay ngoài khu công nghiệp, khu kinh tế (xác định cơ quan cấp IRC: Ban quản lý hay Sở Tài chính)? Có liên quan đến đất đai tại khu vực biên giới, ven biển, đảo không?
7. Sau khi đáp ứng điều kiện tiếp cận thị trường, doanh nghiệp cần thêm những giấy phép con nào trước khi vận hành (giấy phép chuyên ngành, điều kiện cơ sở vật chất, nhân sự)?
8. Tiến độ mong muốn có phù hợp với thời hạn xem xét hồ sơ (ví dụ 10 ngày làm việc đối với đăng ký góp vốn, mua cổ phần) và thời hạn 12 tháng hoàn thành IRC không?

Nếu bất kỳ câu nào chưa có câu trả lời chắc chắn, đó chính là nội dung cần luật sư rà soát trước khi quyết định. Xem thêm Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam và Hướng dẫn đầu tư.

Rủi ro khi bỏ qua bước kiểm tra tiếp cận thị trường

• Phải đổi cấu trúc giao dịch giữa chừng: đã ký thỏa thuận khung với đối tác mới phát hiện ngành nghề thuộc diện hạn chế tỷ lệ sở hữu hoặc hình thức đầu tư — đàm phán lại từ đầu, mất thời gian và uy tín.
• Hồ sơ IRC hoặc đăng ký góp vốn bị từ chối: cơ quan đăng ký đầu tư thẩm định điều kiện tiếp cận thị trường trong quá trình xem xét; không đáp ứng thì không được cấp.
• Hoạt động “chui” ngoài phạm vi được phép: đăng ký ngành nghề khác với hoạt động thực tế để lách điều kiện — rủi ro bị xử phạt vi phạm hành chính và buộc khắc phục khi thanh tra, kiểm tra.
• Trần sở hữu tính sai khi kinh doanh đa ngành: chỉ kiểm tra một ngành mà bỏ qua ngành còn lại có trần thấp hơn, dẫn tới cơ cấu vốn vi phạm điều kiện.
• Bỏ qua yếu tố đất đai, quốc phòng – an ninh trong M&A: mua cổ phần công ty có quyền sử dụng đất tại khu vực nhạy cảm mà không đăng ký trước — giao dịch có thể bị xem xét lại.
• Nhầm lẫn tiếp cận thị trường với giấy phép con: đáp ứng xong điều kiện tiếp cận nhưng triển khai hoạt động khi chưa có giấy phép chuyên ngành — vẫn vi phạm pháp luật chuyên ngành.

Cập nhật pháp lý đến tháng 9/2026

Khung pháp lý về đầu tư nước ngoài đã thay đổi căn bản trong năm 2026. Luật Đầu tư 2025 (số 143/2025/QH15), được Quốc hội thông qua ngày 11/12/2025, có hiệu lực từ ngày 01/3/2026 (riêng Điều 7 về ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện và Phụ lục IV có hiệu lực từ ngày 01/7/2026), thay thế Luật Đầu tư 2020. Nghị định 96/2026/NĐ-CP (ban hành ngày 31/3/2026, hiệu lực từ ngày ký) hướng dẫn thi hành Luật Đầu tư 2025 và bãi bỏ Nghị định 31/2021/NĐ-CP — danh mục ngành, nghề hạn chế tiếp cận thị trường hiện hành là 23 + 62 ngành tại Phụ lục I của Nghị định này.

Các điểm mới đáng chú ý: cơ chế đăng ký doanh nghiệp trước khi cấp IRC (hoàn thành IRC trong 12 tháng); thẩm quyền cấp IRC ngoài khu thuộc về Sở Tài chính; nguyên tắc áp dụng điều ước quốc tế thuận lợi hơn và quyền lựa chọn một điều ước khi thuộc nhiều điều ước; bổ sung “hoạt động xây dựng của nhà thầu nước ngoài” vào danh mục tiếp cận có điều kiện. Thông tư 55/2026/TT-BTC (ngày 15/5/2026) quy định các mẫu văn bản, báo cáo về hoạt động đầu tư tại Việt Nam.

Toàn văn các văn bản nêu trên có thể tra cứu tại Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật của Chính phủ và Cổng thông tin quốc gia về đầu tư. Nội dung trên trang cần được đối chiếu với văn bản đang có hiệu lực tại thời điểm thực hiện thủ tục.

FLAT LAW FIRM hỗ trợ gì?

• Rà soát điều kiện tiếp cận thị trường cho ngành nghề dự kiến: đối chiếu Phụ lục I Nghị định 96/2026/NĐ-CP, pháp luật chuyên ngành và điều ước quốc tế áp dụng cho quốc tịch của nhà đầu tư.
• Đánh giá room ngoại và phương án cơ cấu sở hữu: xác định tỷ lệ sở hữu tối đa, lựa chọn điều ước áp dụng khi nhà đầu tư thuộc nhiều điều ước.
• Tư vấn lựa chọn hình thức đầu tư: thành lập mới (tận dụng cơ chế đăng ký doanh nghiệp trước IRC) hay góp vốn, mua cổ phần — phân tích ưu, nhược điểm về thời gian, hồ sơ và điều kiện ngành nghề.
• Chuẩn bị hồ sơ IRC và đăng ký góp vốn, mua cổ phần: soạn thảo, nộp hồ sơ và làm việc với Ban quản lý hoặc Sở Tài chính.
• Rà soát lớp giấy phép con sau tiếp cận thị trường: liệt kê đầy đủ giấy phép chuyên ngành cần hoàn tất trước khi vận hành — xem thêm Giấy phép kinh doanh và điều kiện ngành nghề.
• Hỗ trợ nhà đầu tư Trung Quốc và Đài Loan: đội ngũ làm việc bằng tiếng Việt, tiếng Trung và tiếng Anh, am hiểu thực tiễn triển khai dự án FDI — xem thêm Nhà đầu tư Trung Quốc.

Câu hỏi thường gặp

Liên kết hữu ích

Bạn nên trao đổi với luật sư nếu:

• Ngành nghề dự kiến thuộc nhóm tiếp cận có điều kiện hoặc chưa rõ điều kiện áp dụng.
• Nhà đầu tư phân vân giữa thành lập mới, góp vốn, mua cổ phần hoặc liên doanh.
• Dự án kinh doanh nhiều ngành nghề và cần xác định trần sở hữu vốn nước ngoài.
• Nhà đầu tư thuộc phạm vi nhiều điều ước quốc tế và cần lựa chọn phương án có lợi nhất.
• Dự án liên quan đến đất đai tại khu vực biên giới, ven biển, đảo hoặc có yếu tố quốc phòng, an ninh.
• Dự án cần thuê đất, nhà xưởng trong khu công nghiệp hoặc cần hoàn tất nhiều giấy phép chuyên ngành sau khi đáp ứng điều kiện tiếp cận.