Luật Đất đai 2024 áp dụng từ 2026: điểm mới về giá đất và thu hồi đất doanh nghiệp cần biết

Luật Đất đai 2024 (số 31/2024/QH15) đã có hiệu lực từ ngày 01/8/2024, nhưng năm 2026 mới là thời điểm nhiều quy định then chốt của luật này về giá đất và thu hồi đất đi vào đời sống một cách trọn vẹn: bảng giá đất lần đầu được xây dựng theo nguyên tắc thị trường và áp dụng từ ngày 01/01/2026, cùng với loạt văn bản hướng dẫn, sửa đổi ban hành trong năm 2025. Bài viết tổng hợp những điểm mới mà doanh nghiệp — đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài — cần nắm để chủ động phương án tài chính và pháp lý cho dự án của mình.

Mục lục

• 1. Tổng quan văn bản
• 2. Những điểm mới quan trọng
• 3. Tác động thực tế tới doanh nghiệp
• 4. Việc cần làm và thời hạn
• 5. Điểm chưa rõ cần theo dõi thêm
• 6. Câu hỏi thường gặp

1. Tổng quan văn bản

Tên đầy đủ và số hiệu: Luật Đất đai số 31/2024/QH15, được Quốc hội khóa XV thông qua ngày 18/01/2024, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/8/2024. Luật gồm 16 chương, 260 điều.

Văn bản bị thay thế: Luật Đất đai 2013 (số 45/2013/QH13) đã hết hiệu lực từ ngày 31/7/2024. Mọi viện dẫn quy định của Luật Đất đai 2013 trong hợp đồng, hồ sơ pháp lý cần được cập nhật sang căn cứ mới.

Các văn bản sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2024 tính đến 27/9/2026:

• Luật số 43/2024/QH15 — luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Các tổ chức tín dụng;
• Một số luật ban hành năm 2025 có điều khoản sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2024, gồm: Luật Đầu tư 2025 (hiệu lực từ 01/3/2026), Luật sửa đổi 15 luật trong lĩnh vực Nông nghiệp và Môi trường 2025 (hiệu lực từ 01/01/2026), Luật Địa chất và khoáng sản sửa đổi 2025, Luật Đường sắt 2025, Luật Thi hành án dân sự 2025, Luật An ninh mạng 2025.

Tính đến thời điểm bài viết này, Luật Đất đai 2024 vẫn là văn bản gốc điều chỉnh lĩnh vực đất đai tại Việt Nam.

Các văn bản hướng dẫn chính:

• Nghị định 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024 quy định về giá đất (hiệu lực từ 01/8/2024; riêng Điều 37 có hiệu lực từ 27/6/2024);
• Nghị định 88/2024/NĐ-CP ngày 15/7/2024 quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất (hiệu lực từ 01/8/2024);
• Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
• Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;
• Nghị định 104/2024/NĐ-CP quy định về Quỹ phát triển đất.

Văn bản mới trong giai đoạn 2025–2026:

• Nghị định 226/2025/NĐ-CP ngày 15/8/2025 sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định về giá đất và về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất;
• Nghị quyết 254/2025/QH15 ngày 11/12/2025 của Quốc hội quy định cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực từ ngày 01/01/2026;
• Nghị định 49/2026/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Nghị quyết 254/2025/QH15.

2. Những điểm mới quan trọng

Các điểm mới dưới đây được nhóm theo hai trục mà doanh nghiệp quan tâm nhất: cơ chế giá đất (bỏ khung giá, bảng giá hằng năm, giá đất cụ thể) và cơ chế thu hồi đất (mở rộng trường hợp, nguyên tắc tái định cư trước). Mỗi điểm đều kèm so sánh với Luật Đất đai 2013 để thấy rõ "khác gì trước đây".

2.1. Bỏ khung giá đất: định giá đất theo nguyên tắc thị trường (Điều 158)

Trước đây, Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần (Điều 113 Luật Đất đai 2013), các tỉnh xây dựng bảng giá đất trong phạm vi khung giá. Cơ chế này khiến bảng giá đất thường thấp xa so với giá thị trường, vừa gây thất thu ngân sách nhà nước, vừa tạo khoảng cách lớn giữa giá bồi thường và giá trị thực của quyền sử dụng đất — nguồn gốc của không ít tranh chấp, khiếu nại kéo dài.

Luật Đất đai 2024 xóa bỏ hoàn toàn cơ chế khung giá đất. Điểm a khoản 1 Điều 158 xác lập nguyên tắc định giá đất theo thị trường, và Nghị định 226/2025/NĐ-CP đã bãi bỏ toàn bộ các quy định về khung giá đất tại Nghị định 96/2019/NĐ-CP. Từ nay, mọi loại giá đất — bảng giá đất, giá đất cụ thể — đều phải được xây dựng trên cơ sở dữ liệu thị trường, với 04 phương pháp định giá: so sánh, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất.

Tác động trực tiếp: mọi đối tượng nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, lệ phí liên quan đến đất đai, cũng như người có đất bị thu hồi, đều chịu ảnh hưởng của nguyên tắc này.

2.2. Bảng giá đất ban hành hằng năm, lần đầu áp dụng từ 01/01/2026 (Điều 159)

Đây là điểm mới có hiệu ứng thực tế lớn nhất trong năm 2026. Khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024 quy định: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2026. Hằng năm sau đó, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trình HĐND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 01/01 của năm tiếp theo; trường hợp cần thiết, bảng giá đất có thể được điều chỉnh ngay trong năm.

Về cách xây dựng, khoản 2 Điều 159 yêu cầu bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí; đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì xây dựng đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn. Trong quá trình xây dựng, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất để bảo đảm tính khách quan.

Bảng giá đất được áp dụng cho 12 nhóm trường hợp tại khoản 1 Điều 159, trong đó đáng chú ý với doanh nghiệp và người dân:

So với Luật Đất đai 2013, bảng giá đất không còn "ổn định 05 năm" mà được cập nhật hằng năm — doanh nghiệp phải đưa biến động này vào mô hình tài chính của mọi dự án có yếu tố đất đai.

2.3. Giá đất cụ thể: xác định riêng cho từng trường hợp (Điều 160, 161, 162)

Bên cạnh bảng giá đất áp dụng chung, Luật Đất đai 2024 quy định cơ chế giá đất cụ thể — giá được xác định riêng cho từng thửa đất, khu đất trong từng trường hợp. Khoản 1 Điều 160 liệt kê 06 nhóm trường hợp áp dụng giá đất cụ thể:

a) Tính tiền sử dụng đất đối với tổ chức khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất; giao đất có thu tiền cho nhà đầu tư trúng thầu; công nhận quyền sử dụng đất; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất;

b) Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, trừ trường hợp thông qua đấu giá quyền sử dụng đất;

c) Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước;

d) Xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất (trừ trường hợp tại điểm i khoản 1 Điều 159);

đ) Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết; cho phép chuyển hình thức sử dụng đất;

e) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Điểm e đặc biệt quan trọng với nhà đầu tư: khi bị thu hồi đất, tiền bồi thường về đất được tính theo giá đất cụ thể — tức giá xác định riêng cho thửa đất tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường — chứ không áp nguyên bảng giá đất chung. Về thẩm quyền, Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể (khoản 2 Điều 160), trên cơ sở thẩm định của Hội đồng thẩm định giá đất (Điều 161) và kết quả tư vấn của tổ chức tư vấn xác định giá đất (Điều 162).

Nghị định 71/2024/NĐ-CP cụ thể hóa cách xác định: Điều 30 quy định căn cứ định giá đất cụ thể (nguyên tắc tại Điều 158 của Luật, thông tin giá đất thị trường, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất); khoản 5 Điều 7 quy định giá bồi thường đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất được tính bằng giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất.

Nghị định 226/2025/NĐ-CP (hiệu lực từ 15/8/2025) tiếp tục hoàn thiện cơ chế này theo hướng: mở rộng phạm vi dữ liệu giao dịch được sử dụng làm căn cứ so sánh khi định giá, điều chỉnh cả 04 phương pháp định giá đất, và trao thêm thẩm quyền điều chỉnh giá đất cho HĐND cấp tỉnh.

2.4. Mở rộng các trường hợp thu hồi đất vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 78, 79)

Luật Đất đai 2024 giữ hai nhóm thu hồi đất lớn: thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh (Điều 78) và thu hồi để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 79). Điểm mới nằm ở Điều 79: danh mục các trường hợp thu hồi được liệt kê chi tiết thành nhiều nhóm — xây dựng công trình công cộng; xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, công trình sự nghiệp; các trường hợp khác gồm nhiều nhóm tiêu chí như nhà ở, khu sản xuất, phát triển quỹ đất, khoáng sản, công trình ngầm; và thu hồi đất để đấu giá, đấu thầu nhằm tăng thu ngân sách.

So với Luật Đất đai 2013, việc chi tiết hóa danh mục giúp giảm tình trạng mỗi địa phương hiểu và áp dụng một kiểu, tăng tính dự đoán được của pháp luật. Tuy nhiên, phạm vi Nhà nước được thu hồi đất cũng được mở rộng so với trước — doanh nghiệp cần đánh giá kỹ rủi ro thu hồi khi lựa chọn vị trí dự án, đặc biệt với các dự án có thời gian triển khai dài.

2.5. Nguyên tắc "tái định cư trước, thu hồi sau" và trình tự thu hồi đất (Điều 87, Điều 91)

Đây là một trong những điểm mới mang tính bảo vệ người dân rõ rệt nhất của Luật Đất đai 2024. Khoản 6 Điều 91 quy định: việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư phải được hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất. Nói cách khác, Nhà nước chỉ được ban hành quyết định thu hồi sau khi người bị thu hồi đã có nơi ở tái định cư được bố trí xong.

Trình tự, thủ tục thu hồi đất được chuẩn hóa tại Điều 87 và hướng dẫn chi tiết tại Nghị định 102/2024/NĐ-CP, gồm các bước cơ bản: thông báo thu hồi đất → điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm → lấy ý kiến và lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư → ban hành quyết định thu hồi đất đồng thời phê duyệt phương án → công bố phương án → thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bàn giao mặt bằng.

Về thứ tự bồi thường (Điều 91, các Điều 96–99): ưu tiên bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi; nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng đất có mục đích sử dụng khác hoặc bằng nhà ở; trường hợp không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường.

Ngoại lệ mới từ năm 2026: Nghị quyết 254/2025/QH15 (khoản 3 Điều 3) và Nghị định 49/2026/NĐ-CP cho phép thu hồi đất trước khi hoàn thành việc bố trí tái định cư đối với ba nhóm dự án: dự án đầu tư công khẩn cấp theo pháp luật về đầu tư công, dự án thực hiện tái định cư tại chỗ, và dự án mà việc bố trí tái định cư theo tuyến công trình chính. Tuy nhiên, ngay cả trong các trường hợp ngoại lệ này, quyết định thu hồi đất cũng chỉ được ban hành sau khi phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được phê duyệt và đã hoàn thành bố trí tạm cư hoặc chi trả kinh phí tạm cư cho người có đất thu hồi.

2.6. Các văn bản mới 2025–2026 tác động trực tiếp đến giá đất và thu hồi đất

• Nghị định 226/2025/NĐ-CP (ngày 15/8/2025): sửa đổi, bổ sung các nghị định về giá đất và về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư — mở rộng dữ liệu giao dịch làm căn cứ so sánh, điều chỉnh 04 phương pháp định giá, bãi bỏ hoàn toàn khung giá đất tại Nghị định 96/2019/NĐ-CP, trao thêm thẩm quyền điều chỉnh giá đất cho HĐND cấp tỉnh.
• Nghị quyết 254/2025/QH15 (ngày 11/12/2025, hiệu lực từ 01/01/2026): quy định cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai — trong đó có các quy định về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nêu tại mục 2.5.
• Nghị định 49/2026/NĐ-CP: hướng dẫn thi hành Nghị quyết 254/2025/QH15.
• Nghị định 131/2025/NĐ-CP và Nghị định 151/2025/NĐ-CP: phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 02 cấp trong lĩnh vực quản lý nhà nước về đất đai — liên quan trực tiếp đến thẩm quyền của UBND cấp tỉnh (sau sáp nhập đơn vị hành chính) trong việc quyết định bảng giá đất và giá đất cụ thể.

3. Tác động thực tế tới doanh nghiệp

1. Chi phí đất đai tăng và biến động theo từng năm. Bảng giá đất sát thị trường, ban hành hằng năm từ 01/01/2026, kéo theo tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, lệ phí biến động theo từng năm. Các dự án dài hạn buộc phải dự phòng biên độ tăng chi phí đất trong mô hình tài chính, thay vì mặc định bảng giá ổn định 05 năm như trước.

2. Bồi thường khi bị thu hồi cao hơn nhưng minh bạch hơn. Tiền bồi thường về đất tính theo giá đất cụ thể — xác định riêng cho từng thửa đất tại thời điểm phê duyệt phương án — thay vì áp bảng giá chung thấp xa thị trường. Đổi lại, doanh nghiệp cần tham gia sâu vào quá trình định giá: giám sát việc lựa chọn tổ chức tư vấn, kiểm tra dữ liệu so sánh, và thực hiện đầy đủ quyền được lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

3. Tiến độ giải phóng mặt bằng chịu ảnh hưởng của nguyên tắc "tái định cư trước, thu hồi sau". Quy định tại khoản 6 Điều 91 bảo vệ tốt hơn quyền lợi người dân, nhưng cũng kéo dài thời gian chuẩn bị mặt bằng của dự án — trừ các dự án thuộc diện ngoại lệ theo Nghị quyết 254/2025/QH15. Chủ đầu tư cần tính toán thực tế tiến độ GPMB trong kế hoạch triển khai, tránh cam kết bàn giao mặt bằng theo khung thời gian của luật cũ.

4. Doanh nghiệp FDI thuê đất trong khu công nghiệp cần rà soát lại hợp đồng thuê đất. Tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê được tính theo giá đất cụ thể (điểm b khoản 1 Điều 160); khi gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất hoặc chuyển hình thức thuê đất, tiền thuê được tính lại theo giá mới (điểm đ khoản 1 Điều 160). Các điều khoản về điều chỉnh tiền thuê trong hợp đồng thuê lại đất với chủ đầu tư hạ tầng khu công nghiệp cần được rà soát tương ứng.

5. Rủi ro khi gom đất nông nghiệp để chuyển mục đích. Chi phí chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tính trên bảng giá đất mới có thể tăng tương ứng. Doanh nghiệp có chiến lược nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp rồi chuyển mục đích cần cập nhật lại bài toán chi phí theo bảng giá đất áp dụng từ 01/01/2026 của từng tỉnh.

4. Việc cần làm và thời hạn

Việc nên làm ngay (đã phát sinh hiệu lực):

• Rà soát toàn bộ nghĩa vụ tài chính về đất đai của doanh nghiệp theo bảng giá đất mới áp dụng từ ngày 01/01/2026 — tiền thuê đất hằng năm, thuế sử dụng đất, các khoản phí, lệ phí. Đây là việc ưu tiên cao nhất vì đã có hiệu lực.
• Đối với dự án đang triển khai giải phóng mặt bằng: kiểm tra phương án bồi thường đang áp dụng loại giá nào (bảng giá đất hay giá đất cụ thể); với các phương án đã phê duyệt trước ngày Nghị định 226/2025/NĐ-CP có hiệu lực (15/8/2025), đánh giá lại phạm vi áp dụng của quy định mới.
• Doanh nghiệp đang thuê đất: kiểm tra thời hạn thuê đất, điều khoản điều chỉnh tiền thuê trong hợp đồng; chuẩn bị phương án tài chính cho thời điểm gia hạn hoặc điều chỉnh thời hạn sử dụng đất.

Việc cần làm trong kế hoạch trung hạn:

• Nhà đầu tư mới: đưa điều khoản bảo vệ vào thỏa thuận đầu tư — cam kết về tiến độ bàn giao mặt bằng có tính đến nguyên tắc "tái định cư trước, thu hồi sau", và cơ chế xử lý khi tiền thuê đất, tiền sử dụng đất thay đổi theo bảng giá đất hằng năm.
• Cập nhật toàn bộ viện dẫn Luật Đất đai 2013 trong hợp đồng, hồ sơ pháp lý nội bộ sang Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn hiện hành.

Việc cần theo dõi thường xuyên:

• Bảng giá đất điều chỉnh hằng năm của từng tỉnh (công bố và áp dụng từ 01/01 mỗi năm);
• Tiến trình của dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai;
• Cách áp dụng các nghị định phân định thẩm quyền (131/2025/NĐ-CP, 151/2025/NĐ-CP) tại địa phương nơi có dự án, trong bối cảnh chính quyền địa phương 02 cấp.

5. Điểm chưa rõ cần theo dõi thêm

Thứ nhất, về dự thảo sửa đổi Luật Đất đai. Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai (ngày 12/8/2025) chưa ghi nhận được thông qua thành luật tính đến ngày 27/9/2026. Có hai khả năng: dự thảo tiếp tục được hoàn thiện để trình Quốc hội trong thời gian tới, hoặc một số nội dung vướng mắc đã được xử lý thông qua các văn bản khác như Nghị quyết 254/2025/QH15. Cách tiếp cận thận trọng là theo dõi kỳ họp Quốc hội tiếp theo, không nên mặc định các quy định hiện hành sẽ giữ nguyên trong dài hạn khi lập kế hoạch dự án nhiều năm.

Thứ hai, về mức bảng giá đất cụ thể của từng tỉnh. Trong phạm vi đối chiếu của bài viết, chưa tổng hợp được đầy đủ bảng giá đất lần đầu áp dụng từ 01/01/2026 của tất cả các tỉnh, thành phố; mức tăng, giảm thực tế khác nhau giữa các địa phương và giữa các loại đất. Vì vậy, bài viết không đưa ra con số ví dụ cụ thể. Doanh nghiệp cần tra cứu trực tiếp bảng giá đất do HĐND tỉnh nơi có đất ban hành, và không nên suy diễn mức giá từ tỉnh này sang tỉnh khác.

Thứ ba, về quy định chuyển tiếp. Đối với các phương án giá đất, phương án bồi thường đã được phê duyệt trước ngày Nghị định 226/2025/NĐ-CP có hiệu lực (15/8/2025), văn bản chưa làm rõ chi tiết cho mọi tình huống — chẳng hạn việc áp dụng dữ liệu so sánh mở rộng hay phương pháp định giá điều chỉnh mới cho các hồ sơ đang dở dang. Các trường hợp này cần được đánh giá cụ thể với cơ quan có thẩm quyền, thay vì áp dụng một cách máy móc.

Thứ tư, về thẩm quyền sau sáp nhập đơn vị hành chính. Thẩm quyền quyết định bảng giá đất, giá đất cụ thể của UBND cấp tỉnh được thực hiện trong bối cảnh sáp nhập đơn vị hành chính cấp tỉnh và mô hình chính quyền địa phương 02 cấp (từ 01/7/2025). Các nghị định phân định thẩm quyền (131/2025/NĐ-CP, 151/2025/NĐ-CP) đã được ban hành, song thực tiễn áp dụng tại từng địa phương sau sáp nhập có thể còn độ trễ. Khuyến nghị xác nhận trực tiếp với cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh nơi có dự án trước khi triển khai thủ tục.

Với các điểm chưa rõ nêu trên, doanh nghiệp nên làm việc với luật sư để đánh giá cho trường hợp cụ thể của mình, thay vì tự kết luận dựa trên diễn giải chung.

6. Câu hỏi thường gặp

Bảng giá đất mới áp dụng từ khi nào?

Bảng giá đất lần đầu theo Luật Đất đai 2024 được công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026 (khoản 3 Điều 159 Luật số 31/2024/QH15). Hằng năm sau đó, UBND cấp tỉnh trình HĐND cùng cấp quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung để áp dụng từ ngày 01/01 của năm tiếp theo.

Bảng giá đất mới có làm tăng chi phí chuyển đất nông nghiệp lên đất thổ cư không?

Có thể tăng tương ứng, vì tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích của hộ gia đình, cá nhân được tính trên cơ sở bảng giá đất mới (điểm a khoản 1 Điều 159). Mức tăng cụ thể phụ thuộc vào bảng giá đất của từng tỉnh.

Tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được tính theo giá nào?

Theo giá đất cụ thể (điểm e khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai 2024) do Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Nhà nước có được thu hồi đất khi chưa hoàn thành bố trí tái định cư không?

Nguyên tắc chung là không: việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư phải được hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất (khoản 6 Điều 91). Ngoại lệ theo Nghị quyết 254/2025/QH15 và Nghị định 49/2026/NĐ-CP áp dụng cho dự án đầu tư công khẩn cấp, dự án tái định cư tại chỗ và dự án bố trí tái định cư theo tuyến công trình chính — nhưng ngay cả khi đó, quyết định thu hồi cũng chỉ được ban hành sau khi đã hoàn thành bố trí tạm cư hoặc chi trả kinh phí tạm cư.

Luật Đất đai 2013 còn hiệu lực không?

Không. Luật Đất đai 2013 đã hết hiệu lực từ ngày 31/7/2024, được thay thế bởi Luật Đất đai 2024 (số 31/2024/QH15) có hiệu lực từ ngày 01/8/2024.

Cần rà soát tuân thủ pháp luật đất đai cho doanh nghiệp của bạn?

Những thay đổi về giá đất và thu hồi đất từ năm 2026 tác động trực tiếp đến chi phí và tiến độ của mọi dự án có yếu tố đất đai. FLAT Law Firm hỗ trợ doanh nghiệp — đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài — rà soát nghĩa vụ tài chính về đất đai, đánh giá rủi ro thu hồi đất và đồng hành trong quá trình giải phóng mặt bằng, bồi thường, tái định cư.

Liên hệ hotline 0988424851 để được tư vấn cho trường hợp cụ thể của doanh nghiệp bạn.

Phiên bản ngôn ngữ

Tài liệu tham khảo

• Luật Đất đai số 31/2024/QH15 (nguồn tra cứu: thuvienphapluat.vn)
• Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024 của Chính phủ quy định về giá đất
• Nghị định số 88/2024/NĐ-CP ngày 15/7/2024 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
• Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15/8/2025 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định về giá đất và bồi thường khi thu hồi đất
• Nghị quyết số 254/2025/QH15 ngày 11/12/2025 của Quốc hội về cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai
• Nghị định số 49/2026/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn Nghị quyết 254/2025/QH15