Không có quy định nào bắt buộc mọi dự án FDI phải vào khu công nghiệp, cũng không có quy định cấm thuê đất ngoài khu công nghiệp. Nhưng trên thực tế, có những dự án chỉ có thể đặt ngoài khu công nghiệp vì khu công nghiệp không có quỹ đất hoặc không nhận ngành nghề đó; ngược lại có những dự án thuê ngoài là tự đặt mình vào rủi ro không đáng có. Bài này phân loại theo bản chất nhu cầu mặt bằng, kèm căn cứ pháp lý của từng lựa chọn.
1. Nhóm bắt buộc phải thuê ngoài khu công nghiệp
Dự án gắn với tài nguyên tại chỗ: khai thác khoáng sản, nông nghiệp công nghệ cao quy mô lớn, trồng rừng, nuôi trồng thủy sản, điện mặt trời, điện gió, du lịch sinh thái — đất phải nằm tại nơi có tài nguyên, không thể di dời vào khu công nghiệp. Với nhóm này, hình thức thuê đất thường là trả tiền hằng năm, và riêng dự án sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối còn thuộc nhóm được trả tiền một lần theo khoản 1 Điều 120 Luật Đất đai 2024.
Dự án cần diện tích lớn vượt quỹ đất khu công nghiệp địa phương: nhà máy tích hợp nhiều công đoạn, trung tâm logistics cấp vùng, tổ hợp du lịch — khi khu công nghiệp không còn thửa đất đủ lớn và đồng bộ, thuê ngoài là lựa chọn duy nhất, thường qua con đường đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư (Điều 126) nếu thuộc diện thu hồi đất.
Dự án bị khu công nghiệp từ chối theo ngành nghề: ngành có nguy cơ ô nhiễm cao ngoài danh mục ngành nghề thu hút của khu công nghiệp, hoặc dự án cần khoảng cách an toàn lớn (kho chứa hóa chất, LPG) — chủ đầu tư hạ tầng có quyền không tiếp nhận, nhà đầu tư buộc phải tìm đất ngoài và tự đáp ứng điều kiện môi trường, khoảng cách an toàn theo pháp luật chuyên ngành.
2. Nhóm không nên thuê ngoài khu công nghiệp
Dự án sản xuất quy mô nhỏ và vừa, cần vận hành nhanh: giá trị cốt lõi của khu công nghiệp là hạ tầng sẵn (điện, nước, xử lý nước thải tập trung, PCCC) và mặt bằng “sạch” pháp lý. Thuê ngoài, nhà đầu tư tự gánh bồi thường, giải phóng mặt bằng và đầu tư hạ tầng kết nối — chi phí ẩn thường vượt phần chênh lệch giá thuê, chưa kể rủi ro tiến độ theo khoản 8 Điều 81: đất chậm đưa vào sử dụng 24 tháng so với tiến độ dự án đầu tư có thể bị thu hồi sau gia hạn.
Dự án cần chuỗi cung ứng cụm (cluster): nhà cung ứng cấp 1, cấp 2 của một nhà máy lắp ráp đặt trong khu công nghiệp — đặt nhà máy ngoài khu làm tăng chi phí logistics và mất lợi thế thời gian giao hàng theo giờ (just-in-time) mà không đổi lại lợi ích tương xứng.
Dự án có kế hoạch chuyển nhượng hoặc huy động vốn trong trung hạn: đất thuê trực tiếp từ Nhà nước theo hình thức trả tiền hằng năm bị giới hạn quyền theo Điều 34 (không chuyển nhượng, không góp vốn bằng quyền sử dụng đất) — cấu trúc này bất lợi khi nhà đầu tư muốn M&A hoặc thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn. Trong khu công nghiệp, dù cũng là thuê lại, hợp đồng với chủ đầu tư hạ tầng thường linh hoạt hơn về chuyển nhượng tài sản gắn liền đất; còn nếu đủ điều kiện thuê trả tiền một lần (Điều 120), nhà đầu tư nên cân nhắc vị trí được áp dụng hình thức đó.
3. Khung ra quyết định thực tế
Ba câu hỏi lọc: (1) Ngành nghề và quy mô của dự án có được khu công nghiệp nào trong vùng tiếp nhận không — nếu không, thuê ngoài là bắt buộc; (2) Dự án có phụ thuộc tài nguyên tại chỗ hoặc diện tích vượt quỹ đất khu công nghiệp không — nếu có, thuê ngoài là hợp lý; (3) Nếu cả hai đều không — mặc định nên vào khu công nghiệp, trừ khi nhà đầu tư chứng minh được bài toán tổng chi phí (giá thuê + hạ tầng tự đầu tư + chi phí thời gian + rủi ro GPMB) của phương án ngoài khu thực sự tốt hơn trên toàn bộ vòng đời dự án theo thời hạn thuê tại Điều 172. Quyết định này nên được chốt trước khâu chấp thuận chủ trương đầu tư, vì địa điểm dự án ghi trong văn bản đầu tư là căn cứ để triển khai hồ sơ đất (Điều 116, 122).
Câu hỏi thường gặp
Dự án kho logistics có bắt buộc vào khu công nghiệp không?
Không bắt buộc. Kho logistics có thể thuê đất thương mại, dịch vụ ngoài khu công nghiệp; tuy nhiên nếu kho thuộc hệ thống hạ tầng khu công nghiệp hoặc cụm công nghiệp thì áp dụng khung Điều 202. Yếu tố quyết định là nhu cầu kết nối giao thông và quy hoạch kho tàng của địa phương, không phải nghĩa vụ pháp lý phải vào khu.
Nhà máy hóa chất bị khu công nghiệp từ chối thì thuê ngoài có bị cấm không?
Không bị cấm theo pháp luật đất đai, nhưng dự án phải tự đáp ứng toàn bộ điều kiện chuyên ngành tại địa điểm mới: đánh giá tác động môi trường, khoảng cách an toàn đến khu dân cư, thẩm duyệt phòng cháy chữa cháy. Cơ quan thẩm định nhu cầu sử dụng đất sẽ đối chiếu các điều kiện này trong hồ sơ thuê đất.
Đang thuê ngoài khu công nghiệp, sau này muốn chuyển vào khu công nghiệp có được không?
Được, bằng cách chấm dứt dự án/hợp đồng thuê đất hiện tại theo trình tự (xử lý tài sản gắn liền đất, hoàn thành nghĩa vụ tài chính) và thực hiện dự án mới hoặc điều chỉnh dự án tại địa điểm trong khu công nghiệp. Đây là thay đổi địa điểm thực hiện dự án — phải điều chỉnh văn bản đầu tư trước, sau đó mới xử lý hồ sơ đất ở cả hai đầu.
Thuê đất ngoài khu cho dự án năng lượng tái tạo có ưu đãi gì khác trong khu?
Ưu đãi tiền thuê đất gắn với địa bàn và lĩnh vực ưu đãi đầu tư (Điều 157 Luật Đất đai 2024, Nghị định 103/2024/ND-CP) chứ không gắn với việc trong hay ngoài khu công nghiệp. Dự án điện mặt trời, điện gió tại địa bàn có điều kiện kinh tế — xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn có thể được miễn, giảm tiền thuê đất ở cả hai phương án mặt bằng.
