没有任何规定强制所有外资项目必须进入工业区，也没有规定禁止在工业区外租赁土地。但实践中，有些项目只能放在园区外，因为园区没有土地储备或不接收该行业；另一些项目在园区外租地则是自找风险。本文按场地需求的本质分类，并给出每种选择的法律依据。
1. 必须在工业区外租赁土地的项目
与当地资源绑定的项目：矿业、大规模高科技农业、林业、水产养殖、光伏、风电、生态旅游——土地必须在资源所在地，无法迁入园区。此类项目通常采用逐年缴租方式，其中农业、林业、水产养殖、制盐生产项目还属于《土地法》第120条第1款可一次性缴清全期租金的类别。
所需面积超过当地园区土地储备的项目：多工序一体化工厂、区域物流中心、旅游综合体——当园区没有足够大且连片的地块时，园区外租赁是唯一选择；涉及收回土地的，常通过招标选择投资者路径（第126条）取得。
因行业被园区拒绝的项目：污染风险高、不在园区招商行业目录内的行业，或需要大安全距离的项目（化学品、液化石油气仓储）——基础设施开发商有权不予接收，投资者只能在园区外找地，并自行满足行业法律的环境、安全距离条件。
2. 不建议在工业区外租赁的项目
需要快速投产的中小型生产项目：园区的核心价值是现成的基础设施（电、水、集中污水处理、消防）和法律上“干净”的场地。在园区外，投资者自行承担补偿、清场和接入基础设施——隐性成本往往超过租金差，还不算第81条第8款的进度风险：用地比投资项目进度滞后24个月的，延期后仍可能被收回。
依赖集群供应链的项目：装配厂的一级、二级供应商若设在园区外，物流成本上升，且丧失准时交付优势，没有任何对等收益。
中期计划转让或融资的项目：直接向国家逐年缴租租赁的土地权利受第34条限制（不得转让、不得以土地使用权出资），不利于并购或以土地使用权抵押融资。在园区内，虽同为转租，但与基础设施开发商的合同对地上资产转让通常更灵活；若项目符合一次性缴租条件（第120条），投资者应考虑适用该形式的地点。
3. 实际决策框架
三个过滤问题：（一）区域内是否有园区接收该项目的行业与规模——若无，园区外是必选项；（二）项目是否依赖当地资源或所需面积超过园区储备——若是，园区外合理；（三）若两者皆否——默认进入园区，除非投资者能证明园区外方案在项目全生命周期（依第172条租期）的总成本（租金+自建基础设施+时间成本+清场风险）确实更优。此决定应在投资主张批准阶段之前锁定，因为投资文件中记载的项目地点是土地档案的依据（第116、122条）。
常见问题
物流仓库必须设在工业区内吗？
不必须。物流仓库可以在园区外租赁商业、服务用地；只有当仓库属于工业区或产业集群基础设施组成部分时，才适用第202条框架。决定因素是交通连接需求和当地仓储规划，而无法定入园义务。
化工厂被园区拒绝后，在园区外租地是否被禁止？
土地法并不禁止，但项目须在新地址自行满足全部行业条件：环境影响评价、与居民区的安全距离、消防设计审查。用地需求审定会将这些条件与租地档案交叉核对。
目前在园区外租赁，以后能迁入园区吗？
可以：按程序终止现有项目/土地租赁合同（处置地上资产、完成财务义务），在园区地点实施新项目或调整项目。这属于项目地点变更——须先调整投资文件，再处理两端的土地档案。
可再生能源项目在园区外有不同租金优惠吗？
土地租金优惠与投资优惠地区和行业挂钩（《土地法》第157条、第103/2024/ND-CP号议定），与在园区内还是园区外无关。位于经济社会条件困难或特别困难地区的光伏、风电项目，在两种选址下都可能享受租金减免。
