Dự án du lịch, nghỉ dưỡng của nhà đầu tư nước ngoài là nhóm dự án mà bài toán đất đai mang tính quyết định nhất: vị trí là sản phẩm. Khác với dự án hạ tầng công cộng, dự án du lịch thương mại phần lớn không thuộc diện Nhà nước thu hồi đất giao cho nhà đầu tư — nhà đầu tư phải tự tiếp cận quỹ đất qua thỏa thuận, đồng thời lớp mặt nước và hành lang bờ biển đi kèm tạo ra một hệ giấy phép riêng. Bài này trình bày cơ chế đất, mặt nước cho dự án du lịch và các giới hạn phải thẩm định trước khi chốt vị trí.
1. Quỹ đất dự án du lịch: tự thỏa thuận là kênh chính
Theo Điều 79 Luật Đất đai 31/2024/QH15, các trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì lợi ích quốc gia, công cộng được liệt kê giới hạn và dự án du lịch, nghỉ dưỡng thương mại thuần túy không nằm trong danh mục đó. Hệ quả: nhà đầu tư du lịch chủ yếu tiếp cận đất qua hai đường — thuê đất của Nhà nước từ quỹ đất đã có sẵn (đất do Nhà nước quản lý, đất đã giải phóng mặt bằng trong các khu du lịch được quy hoạch), hoặc sử dụng cơ chế thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất tại Điều 127 Luật Đất đai 2024 để nhận chuyển nhượng/thuê quyền sử dụng đất của người đang sử dụng rồi làm thủ tục chuyển mục đích sang đất thương mại, dịch vụ theo Điều 121 nếu đất gốc là đất nông nghiệp/đất ở. Đất du lịch là đất thương mại, dịch vụ — nhóm đất phi nông nghiệp được thuê với thời hạn theo dự án (tối đa 50 năm, trường hợp đặc biệt 70 năm theo Điều 172). Với dự án nghỉ dưỡng có cấu phần bất động sản bán/cho thuê dài hạn (condotel, biệt thự nghỉ dưỡng), chế độ đất của từng cấu phần (đất thương mại dịch vụ thuê theo thời hạn dự án, thời hạn sở hữu của người mua cấu phần) phải được làm rõ ngay trong chủ trương đầu tư — đây là vùng đã gây nhiều tranh chấp thị trường và là điểm thẩm định pháp lý đầu tiên của mọi dự án resort có yếu tố bán sản phẩm.
2. Thuê mặt nước và giao khu vực biển cho cấu phần nghỉ dưỡng trên nước
Các cấu phần như bungalow trên mặt nước, cầu tàu du lịch, khu thể thao nước và bến du thuyền dùng một tài nguyên khác hẳn đất: mặt nước và khu vực biển. Mặt nước nội địa (hồ, sông, đầm) được thuê/giao theo pháp luật đất đai về đất có mặt nước và quy định quản lý của cơ quan có thẩm quyền tại địa phương. Đối với khu vực biển, cơ chế riêng là giao khu vực biển theo Nghị định 11/2021/NĐ-CP về giao các khu vực biển nhất định cho tổ chức, cá nhân khai thác, sử dụng tài nguyên biển: nhà đầu tư được giao một khu vực biển xác định (tọa độ, diện tích) để xây dựng và vận hành công trình du lịch trên biển trong thời hạn giao, với tiền sử dụng khu vực biển phải nộp. Điểm thẩm định quan trọng: quyền trên khu vực biển là quyền sử dụng theo thời hạn giao và mục đích được duyệt — không phải “sở hữu mặt biển”, không tự động kéo theo quyền loại trừ mọi hoạt động đi lại, đánh bắt hợp pháp khác ngoài phạm vi an toàn của công trình, và công trình trên biển còn phải đáp ứng quy định về an toàn hàng hải, bảo vệ môi trường biển. Dự án có cầu cảng/bến du thuyền còn đi qua chế độ đầu tư xây dựng cảng, bến theo pháp luật hàng hải.
3. Hành lang bảo vệ bờ biển và các giới hạn quy hoạch ven biển
Luật Tài nguyên, môi trường biển và hải đảo 82/2015/QH13 thiết lập hành lang bảo vệ bờ biển — dải đất ven biển được xác lập để bảo vệ hệ sinh thái, phòng chống sạt lở và bảo đảm tiếp cận biển của cộng đồng — trong đó hoạt động xây dựng bị hạn chế theo quy định và ranh giới hành lang do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xác lập, công bố cho từng đoạn bờ biển. Với dự án resort, hành lang bờ biển quyết định phần đất “vàng” sát mép nước có xây được hay không: nhiều vị trí mặt tiền biển chỉ được bố trí công trình nhẹ, cây xanh và tiện ích mở, còn khối khách sạn chính phải lùi sâu vào trong theo ranh giới hành lang đã công bố. Thẩm định vị trí vì vậy bắt buộc gồm: bản đồ hành lang bảo vệ bờ biển của đoạn bờ liên quan, chỉ giới xây dựng ven biển trong quy hoạch chi tiết, quy định về bảo đảm lối tiếp cận biển công cộng qua dự án (dự án không được “tư hữu hóa” toàn bộ bờ biển trước mặt), và các yêu cầu về xử lý nước thải ven biển (xả thải ra biển chịu tiêu chuẩn nghiêm ngặt hơn xả vào nguồn nội địa). Bỏ qua lớp thẩm định này là nguyên nhân phổ biến khiến thiết kế resort phải vẽ lại sau khi đã ký đất.
4. Thời hạn, cấu trúc thuê và rủi ro vận hành dài hạn
Ba điểm cấu trúc cần khóa ngay từ đầu cho dự án du lịch: Thứ nhất, đồng bộ thời hạn các lớp quyền — thời hạn thuê đất (tối đa 50 năm theo dự án), thời hạn giao khu vực biển và thời hạn của các giấy phép vận hành phải được lập thành một bảng thời hạn thống nhất; cấu phần có thời hạn ngắn nhất sẽ là điểm gãy của toàn dự án khi tái cấp vốn hoặc chuyển nhượng. Thứ hai, tiền thuê đất thương mại dịch vụ và tiền sử dụng khu vực biển là chi phí cố định dài hạn không gắn với mùa vụ — mô hình tài chính du lịch (vốn có tính mùa vụ và nhạy chu kỳ) cần kịch bản chịu đựng cho các năm thấp điểm, và điều khoản thuê nên có cơ chế xem lại giá thuê đất theo chu kỳ của pháp luật giá đất thay vì giả định giá cố định suốt 50 năm (tiền thuê đất trả hằng năm được điều chỉnh theo chu kỳ ổn định giá thuê theo quy định hiện hành về tiền thuê đất). Thứ ba, rủi ro thiên nhiên và quy hoạch: dự án ven biển chịu rủi ro sạt lở, bão và thay đổi quy hoạch bảo vệ bờ biển theo thời gian — hợp đồng và hồ sơ dự án cần phân bổ rõ trách nhiệm đầu tư công trình bảo vệ bờ, bảo hiểm tài sản ven biển, và cơ chế xử lý khi Nhà nước điều chỉnh quy hoạch làm thay đổi điều kiện khai thác của dự án.
Câu hỏi thường gặp
Dự án resort có được Nhà nước thu hồi đất của dân để giao cho nhà đầu tư không?
Về nguyên tắc không: dự án du lịch, nghỉ dưỡng thương mại thuần túy không thuộc các trường hợp thu hồi đất vì lợi ích quốc gia, công cộng tại Điều 79 Luật Đất đai 2024. Nhà đầu tư phải tiếp cận đất bằng thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất theo Điều 127 hoặc thuê từ quỹ đất Nhà nước đã có. Các dự án du lịch gắn với mục tiêu công cộng đặc thù (trong khu vực được Nhà nước quy hoạch phát triển đồng bộ bằng nguồn lực nhà nước) có thể có cơ chế riêng theo quyết định cụ thể, nhưng đó là ngoại lệ phải được xác nhận bằng văn bản, không phải mặc định.
Bungalow nổi trên mặt biển thuộc quyền gì, có đăng ký được như bất động sản không?
Công trình trên mặt nước/biển xây dựng trên cơ sở quyền sử dụng mặt nước hoặc quyết định giao khu vực biển theo thời hạn và mục đích được duyệt; tính chất quyền và khả năng đăng ký quyền sở hữu công trình phụ thuộc loại công trình và quy định áp dụng cho khu vực đó — đây không phải quyền sử dụng đất thông thường và không mặc nhiên có cơ chế cấp giấy như đất ở. Cấu trúc pháp lý cho cấu phần trên nước phải được thiết kế riêng trong hồ sơ dự án, đặc biệt khi có ý định bán/cho thuê dài hạn các đơn vị nghỉ dưỡng trên nước.
Thời hạn giao khu vực biển cho dự án du lịch là bao lâu?
Thời hạn giao khu vực biển được xác định theo nhu cầu sử dụng và loại hoạt động trong khung của Nghị định 11/2021/NĐ-CP và thời hạn của dự án đầu tư tương ứng; việc gia hạn được xem xét khi hết hạn theo quy định. Vì thời hạn này có thể ngắn hơn thời hạn thuê phần đất liền của cùng dự án, nhà đầu tư cần đối chiếu và đồng bộ hai mốc thời hạn ngay trong hồ sơ dự án thay vì giả định chúng bằng nhau.
Resort có được rào kín toàn bộ bãi biển trước mặt dự án không?
Không. Hành lang bảo vệ bờ biển và quy định về tiếp cận biển của cộng đồng giới hạn việc độc chiếm bờ biển: dự án phải bảo đảm các lối tiếp cận biển công cộng theo quy hoạch và ranh giới hành lang đã công bố. Mô hình “bãi biển riêng tuyệt đối” chỉ khả thi trong phạm vi pháp luật cho phép đối với từng đoạn bờ cụ thể và phải được xác nhận trong quá trình phê duyệt quy hoạch chi tiết của dự án, không phải quyền mặc định của chủ đầu tư.
Bài viết đã được FLAW AI Legal Council kiểm tra chất lượng