Đấu giá quyền sử dụng đất là cửa tiếp cận đất “công khai, ai trả cao hơn thì được” — nhưng với nhà đầu tư nước ngoài, câu hỏi đầu tiên không phải là giá, mà là: trường hợp của tôi có thuộc diện bắt buộc đấu giá hay không, và hình thức giao đất có thu tiền có mở cho tổ chức FDI trong trường hợp này không? Hai câu hỏi đó quyết định toàn bộ chiến lược tiếp cận quỹ đất. Bài này làm rõ phạm vi đấu giá để giao đất có thu tiền theo Điều 125 Luật Đất đai 31/2024/QH15 và vị trí thật của nhà đầu tư nước ngoài trong cơ chế này.
1. Khi nào giao đất có thu tiền phải qua đấu giá: nguyên tắc Điều 125
Điều 125 Luật Đất đai 2024 đặt nguyên tắc: Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất (và cho thuê đất trả tiền một lần) thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đối với quỹ đất do Nhà nước tạo lập — điển hình là đất đã thu hồi, đã giải phóng mặt bằng thành “đất sạch”, đất do tổ chức phát triển quỹ đất quản lý, đất thu hồi từ tổ chức sử dụng đất không hiệu quả hoặc tự nguyện trả lại để bố trí lại. Nói cách khác, khi quỹ đất là tài sản công đã sẵn sàng và mục đích phân bổ là giao có thu tiền, đấu giá là tuyến mặc định; giao đất trực tiếp không đấu giá chỉ là ngoại lệ được liệt kê tại Điều 124. Với nhà đầu tư, hệ quả tra cứu là hai bước: (i) xác định nguồn gốc quỹ đất mục tiêu có thuộc nhóm đất đấu giá hay không (hỏi cơ quan tài nguyên/tổ chức phát triển quỹ đất của tỉnh); (ii) nếu thuộc, mọi thương lượng “xin giao trực tiếp” đều vô hiệu về mặt trình tự — doanh nghiệp phải chờ phương án đấu giá được phê duyệt và tham gia như một người dự giá bình đẳng.
2. Vị trí của nhà đầu tư nước ngoài: giao có thu tiền là vùng hẹp cho FDI
Điểm khác biệt phải nắm trước: theo cấu trúc Luật Đất đai 2024, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài chủ yếu được Nhà nước cho thuê đất; giao đất có thu tiền sử dụng đất với tổ chức FDI chỉ mở trong các trường hợp luật định, điển hình là dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê. Vì vậy, “đấu giá để giao đất có thu tiền” với FDI thực tế tập trung ở nhóm dự án nhà ở/kinh doanh bất động sản có cấu phần giao đất, nơi nhà đầu tư nước ngoài tham gia qua doanh nghiệp FDI tại Việt Nam và phải đáp ứng đồng thời điều kiện của pháp luật nhà ở và kinh doanh bất động sản. Ngoài nhóm này, phần lớn dự án FDI (sản xuất, dịch vụ, thương mại) tiếp cận đất bằng thuê — và khi quỹ đất sạch được đưa ra cho thuê trả một lần, cơ chế tương ứng là đấu giá để cho thuê (chủ đề có cơ chế song song nhưng khác về quyền sau trúng). Nhà đầu tư đừng nhầm hai đường này: trúng đấu giá giao đất cho dự án nhà ở tạo quyền sử dụng đất có tính ổn định của giao đất; trúng đấu giá thuê đất vẫn là quan hệ thuê có thời hạn.
3. Điều kiện tham gia và tổ chức cuộc đấu giá
Điều 125 khoản 3 Luật Đất đai đặt điều kiện cho tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án: thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất; có năng lực tài chính để sử dụng đất theo tiến độ dự án (vốn chủ sở hữu và khả năng huy động vốn theo yêu cầu của loại dự án); ký quỹ/cam kết theo quy định và không vi phạm pháp luật đất đai đến mức bị cấm. Nghị định 102/2024/NĐ-CP (Điều 55) cụ thể hóa: tổ chức phải nộp tiền đặt trước bằng 20% tổng giá trị thửa đất, khu đất tính theo giá khởi điểm; nhóm công ty phải cử một công ty đại diện dự giá; với dự án nhà ở/bất động sản phải đáp ứng thêm điều kiện của pháp luật nhà ở, kinh doanh bất động sản. Cuộc đấu giá được tổ chức bởi tổ chức đấu giá tài sản/tổ chức phát triển quỹ đất theo phương án đấu giá đã được Ủy ban nhân dân có thẩm quyền phê duyệt, theo trình tự của pháp luật đấu giá tài sản (Luật Đấu giá tài sản 01/2016/QH14 đã sửa đổi bởi Luật 37/2024/QH15, hiệu lực 01/01/2025) và quy chế đấu giá của từng cuộc. Thông tin cuộc đấu giá (thửa đất, giá khởi điểm, bước giá, thời gian) được niêm yết công khai — doanh nghiệp FDI cần theo dõi cổng thông tin đấu giá và thông báo của tổ chức phát triển quỹ đất tỉnh thay vì chờ “thông tin nội bộ”.
4. Sau khi trúng đấu giá và các trường hợp không phải đấu giá
Trúng đấu giá mới là điểm bắt đầu của nghĩa vụ: người trúng phải nộp tiền sử dụng đất theo thông báo và tiến độ trong quy chế/phương án đấu giá, ký hợp đồng/văn bản giao đất tương ứng, sau đó được cấp giấy chứng nhận — chậm nộp hoặc bỏ cuộc dẫn tới mất tiền đặt trước và hủy kết quả (cơ chế được phân tích ở chủ đề riêng về bỏ cọc). Ở chiều ngược lại, Điều 124 Luật Đất đai liệt kê các trường hợp giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá, không qua đấu thầu — gồm các nhóm như dự án thuộc diện ưu đãi đặc biệt/dự án chiến lược theo quyết định của cấp có thẩm quyền, giao đất cho tổ chức tôn giáo/cơ quan nhà nước theo chức năng, các trường hợp đất đã có cơ chế riêng (trong khu công nghệ cao, khu kinh tế theo quyết định thành lập), và nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất hợp pháp qua thỏa thuận Điều 127 để thực hiện dự án phù hợp quy hoạch. Với FDI, việc một dự án có thuộc Điều 124 hay không phải được xác nhận bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền trên hồ sơ cụ thể — tuyệt đối không tự suy từ trường hợp của dự án khác cùng ngành.
Câu hỏi thường gặp
Doanh nghiệp FDI sản xuất có phải đấu giá để được giao đất xây nhà máy không?
Không theo tuyến giao đất có thu tiền — vì dự án sản xuất của tổ chức FDI tiếp cận đất bằng hình thức thuê đất, không phải giao đất có thu tiền. Câu hỏi đúng cho nhà máy là: quỹ đất mục tiêu có được Nhà nước đưa ra đấu giá để cho thuê trả tiền một lần theo Điều 125 hay được cho thuê không đấu giá theo Điều 124/thuê lại trong khu công nghiệp. Nhầm lẫn hai hình thức giao/thuê là lỗi phân loại phổ biến nhất khi đội dự án nước ngoài đọc thông báo đấu giá của tỉnh.
Giá khởi điểm đấu giá giao đất được tính thế nào?
Giá khởi điểm được xác định trên cơ sở giá đất cụ thể của thửa đất/khu đất theo các phương pháp định giá đất tại Điều 158 Luật Đất đai 2024 và được cấp có thẩm quyền phê duyệt trong phương án đấu giá (cơ chế chi tiết được trình bày ở chủ đề riêng về giá khởi điểm). Tiền đặt trước của tổ chức bằng 20% tổng giá trị tính theo giá khởi điểm này theo Điều 55 Nghị định 102/2024/NĐ-CP.
Người nước ngoài cá nhân có tham gia đấu giá đất để làm dự án tại Việt Nam được không?
Cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải cam kết thành lập tổ chức kinh tế đáp ứng các điều kiện như tổ chức dự giá theo Điều 55 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, và việc thực hiện dự án sau đó đi qua tổ chức kinh tế thành lập tại Việt Nam. Với nhà đầu tư nước ngoài, thực hành chuẩn là dự giá bằng doanh nghiệp FDI đã thành lập tại Việt Nam ngay từ đầu để tránh lớp thủ tục chuyển đổi chủ thể sau khi trúng đấu giá.
Dự án đã thỏa thuận mua đất của dân theo Điều 127 có còn phải đấu giá không?
Không — đó chính là kênh tiếp cận đất riêng: nhà đầu tư sử dụng đất qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất theo Điều 127 Luật Đất đai cho dự án không thuộc diện Nhà nước thu hồi đất và phù hợp quy hoạch thì không qua đấu giá của Nhà nước, mà làm thủ tục chuyển mục đích (nếu có) và đăng ký theo quy định. Đấu giá chỉ áp với quỹ đất do Nhà nước phân bổ trực tiếp.
Bài viết đã được FLAW AI Legal Council kiểm tra chất lượng