Lấn, chiếm đất đai là nhóm vi phạm hành chính về đất đai bị xử phạt nặng nhất và phổ biến nhất trong thực tế — từ hộ dân xây lấn ranh vài mét vuông đến doanh nghiệp chiếm hàng héc-ta đất công để mở rộng nhà xưởng. Nghị định 123/2024/NĐ-CP đã nâng mức phạt và thu hẹp diện tích tối thiểu bị xử phạt so với Nghị định 91/2019/NĐ-CP trước đây, thể hiện quyết tâm siết chặt kỷ cương đất đai.
Mức phạt mới nhất theo Điều 8 Nghị định 123/2024
Điều 8 Nghị định 123/2024/NĐ-CP (hiệu lực 04/10/2024, thay thế Nghị định 91/2019/NĐ-CP và Điều 1 Nghị định 04/2022/NĐ-CP; đã được sửa đổi bởi Nghị định 281/2026/NĐ-CP) quy định khung phạt tiền theo diện tích đất bị lấn, chiếm. Đối với đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước đã quản lý (thể hiện trong hồ sơ địa chính) thuộc địa giới hành chính của xã: phạt từ 3 triệu đồng (diện tích dưới 0,02 ha) đến 200 triệu đồng (diện tích từ 02 ha trở lên), qua các nấc 0,02–0,05 ha; 0,05–dưới 0,1 ha; 0,1–dưới 0,5 ha; 0,5–dưới 01 ha; 01–dưới 02 ha. Đối với đất thuộc địa giới hành chính của phường, thị trấn: mức phạt bằng 02 lần mức tương ứng, tối đa 500 triệu đồng đối với cá nhân và 01 tỷ đồng đối với tổ chức. Theo khoản 2 Điều 5, mọi mức phạt với tổ chức đều gấp 02 lần cá nhân — doanh nghiệp FDI vì vậy luôn chịu khung cao nhất trong mỗi nấc. Điểm mới đáng chú ý: diện tích tối thiểu bị xử phạt đã thu hẹp từ 0,05 ha xuống dưới 0,02 ha, nghĩa là lấn chiếm dù nhỏ cũng bị phạt.
Mức phạt tính theo diện tích hay giá trị đất?
Khung phạt của Điều 8 tính theo diện tích đất bị lấn, chiếm, không tính theo giá trị đất. Tuy nhiên, giá trị đất không hoàn toàn “vô hình”: số lợi bất hợp pháp thu được từ hành vi vi phạm (tiền cho thuê lại đất lấn chiếm, giá trị sản phẩm thu hoạch trên đất chiếm) bị buộc nộp lại toàn bộ theo biện pháp khắc phục hậu quả — và khoản này tính theo giá trị thực tế thu lợi. Ngoài ra, hành vi lấn, chiếm đất còn có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự nếu đủ yếu tố cấu thành tội phạm (ví dụ vi phạm quy định về sử dụng đất đai gây hậu quả nghiêm trọng), lúc này giá trị đất và hậu quả là yếu tố định tội, định khung.
Ngoài phạt tiền: buộc trả lại đất và khôi phục hiện trạng
Biện pháp khắc phục hậu quả tại khoản 8 Điều 8 gồm: (a) buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm — bao gồm khôi phục ranh giới, mốc giới thửa đất (tháo dỡ công trình, tường rào xây lấn); (b) buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do vi phạm. Ngoại lệ duy nhất không phải khôi phục: trường hợp người vi phạm đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận hoặc thuộc trường hợp được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước thu hồi theo Điều 139 Luật Đất đai 2024. Với câu hỏi “vô tình xây lấn ranh có bị phạt không” — câu trả lời là có: pháp luật xử phạt vi phạm hành chính về đất đai không miễn trừ cho lỗi vô ý trong hành vi lấn, chiếm; “không biết ranh giới” không phải căn cứ miễn trách nhiệm, dù có thể được xem xét khi quyết định mức phạt trong khung.
Câu hỏi thường gặp
1. Lấn, chiếm đất bị phạt bao nhiêu tiền theo quy định mới nhất?
Theo Điều 8 Nghị định 123/2024 (đã sửa bởi Nghị định 281/2026): đất tại xã phạt 3–200 triệu đồng theo diện tích; tại phường/thị trấn gấp đôi, tối đa 500 triệu (cá nhân) và 01 tỷ (tổ chức). Diện tích tối thiểu bị phạt đã hạ xuống dưới 0,02 ha.
2. Mức phạt lấn chiếm tính theo diện tích hay giá trị đất?
Tính theo diện tích đất bị lấn, chiếm. Nhưng số lợi bất hợp pháp thu được (tính theo giá trị thực tế) bị buộc nộp lại toàn bộ; giá trị đất còn là yếu tố định tội nếu bị truy cứu hình sự.
3. Ngoài phạt tiền có bị buộc trả lại đất?
Có. Biện pháp khắc phục hậu quả buộc khôi phục tình trạng ban đầu (tháo dỡ công trình lấn chiếm, khôi phục ranh giới, mốc giới) và nộp lại số lợi bất hợp pháp — thực chất là phải trả lại đất cho chủ hợp pháp hoặc Nhà nước.
4. Vô tình lấn chiếm (xây lấn ranh) có bị phạt?
Có. Lỗi vô ý không miễn trách nhiệm xử phạt vi phạm hành chính về đất đai; “không biết ranh giới” chỉ có thể được xem xét khi quyết định mức phạt cụ thể trong khung.
Điểm mấu chốt cho nhà đầu tư
- Điều 8 NĐ 123/2024: phạt 3–200 triệu (xã) theo 6 nấc diện tích; phường/thị trấn gấp đôi; tổ chức tối đa 01 tỷ đồng.
- Diện tích tối thiểu bị phạt hạ xuống dưới 0,02 ha — lấn chiếm nhỏ cũng bị xử phạt.
- Mức phạt tính theo diện tích; lợi bất hợp pháp (tính theo giá trị) bị buộc nộp lại toàn bộ.
- Buộc khôi phục tình trạng ban đầu và trả lại đất; lỗi vô ý không miễn phạt.
Bài viết đã được FLAW AI Legal Council kiểm tra chất lượng. Nội dung chỉ mang tính tham khảo pháp lý, không thay thế tư vấn luật sư cho trường hợp cụ thể.
