Từ năm 2026, bảng giá đất tại Việt Nam không còn là một con số nằm yên năm năm nữa: Điều 159 Luật Đất đai 31/2024/QH15 chuyển sang cơ chế bảng giá đất do UBND cấp tỉnh xây dựng, HĐND cùng cấp thông qua và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 hằng năm — và các bảng giá đầu tiên theo cơ chế mới ở nhiều đô thị lớn đã tăng mạnh so với chu kỳ trước. Với chủ đầu tư, câu hỏi đúng không phải là “bảng giá tăng bao nhiêu” mà là “nghĩa vụ tài chính nào của dự án mình đã bị khóa theo giá cũ, và nghĩa vụ nào vẫn đang mở để bị tính theo giá mới”. Ranh giới đó quyết định toàn bộ chiến lược hành động.
Cơ chế khóa giá: nghĩa vụ nào đã chốt, nghĩa vụ nào còn mở
Nguyên tắc xuyên suốt của pháp luật tài chính đất đai là nghĩa vụ được xác định theo quy định và giá tại thời điểm phát sinh căn cứ tính: dự án đã có quyết định giao đất, cho thuê đất và quyết định giá đất cụ thể hoặc thông báo nộp tiền theo giá đã xác định thì nghĩa vụ đó được chốt — bảng giá mới của các năm sau không quay lại tính lại phần đã chốt. Ngược lại, mọi dự án còn đang ở các bước trước đó — chưa có quyết định giá đất cụ thể, chưa hoàn tất phương án bồi thường theo giá đất cụ thể, hợp đồng thuê đất trả hằng năm đang chờ chu kỳ điều chỉnh đơn giá — đều đứng trước bảng giá mới như một biến số chưa khóa.
Ba nhóm nghĩa vụ nhạy cảm nhất với bảng giá: thứ nhất, tiền sử dụng đất và tiền thuê đất trả một lần của các dự án sắp được giao đất, cho thuê đất — được tính trên giá đất tại thời điểm quyết định, nên ranh giới một năm tài chính có thể tạo chênh lệch hàng chục phần trăm trên tổng mức đầu tư. Thứ hai, tiền thuê đất trả hằng năm tại thời điểm hết chu kỳ ổn định 5 năm: đơn giá tính lại theo bảng giá hiện hành tại thời điểm điều chỉnh theo Nghị định 103/2024/NĐ-CP. Thứ ba, bồi thường giải phóng mặt bằng: giá đất cụ thể để bồi thường được quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án, và trong môi trường bảng giá tăng, kỳ vọng của người dân về giá bồi thường cũng tăng theo — làm chậm tiến độ dù công thức pháp lý không đổi. Kiểm kê dự án theo ba nhóm này, với trạng thái đã chốt hay chưa của từng nghĩa vụ, là việc đầu tiên phải hoàn thành.
Việc 1–2: chạy đua chốt nghĩa vụ và tính lại hiệu quả dự án
Với dự án đã đủ điều kiện pháp lý để được xác định giá đất và thông báo nghĩa vụ, việc đẩy nhanh hoàn tất các thủ tục còn dang dở — phê duyệt phương án giá đất, quyết định giá đất cụ thể, thông báo nộp tiền — trước thời điểm bảng giá mới áp dụng là một quyết định tài chính có thể đo được, không phải thủ tục hành chính thuần túy. Nhưng “chạy đua” phải có kỷ luật: chỉ đẩy nhanh những dự án mà hồ sơ đã thực sự chín (quy hoạch, quyết định giao đất, phương án bồi thường được duyệt); một hồ sơ vội để kịp mốc giá nhưng sai về pháp lý sẽ bị tính lại hoặc bị thanh tra sau này, và rủi ro đó đắt hơn phần chênh giá tiết kiệm được.
Song song là tính lại hiệu quả tài chính toàn danh mục theo bảng giá mới: với dự án chưa chốt nghĩa vụ đất, IRR và NPV phải được chạy lại trên kịch bản tiền đất tăng theo bảng giá công bố, kèm kịch bản bồi thường tăng theo kỳ vọng thị trường; các ngưỡng quyết định — biên lợi nhuận tối thiểu, giá bán tối thiểu khả thi, điểm hòa vốn theo tiến độ bán hàng — phải được cập nhật và trình lại cấp phê duyệt đầu tư thay vì giữ nguyên các con số của thời bảng giá cũ. Dự án nào không còn qua được ngưỡng hiệu quả ở mặt bằng giá đất mới phải được phát hiện ở bước này, khi quyết định dừng hoặc tái cấu trúc vẫn còn rẻ.
Việc 3–4: đàm phán lại trong chuỗi hợp đồng và cơ cấu lại danh mục
Bảng giá đất tăng không chỉ đánh vào chủ đầu tư — nó đánh vào mọi hợp đồng đang mở trong chuỗi dự án. Với nhà thầu và nhà cung cấp: các hợp đồng chưa ký cần điều khoản trượt giá nguyên vật liệu và nhân công gắn với chỉ số công bố; hợp đồng đã ký cần rà soát điều khoản bất khả kháng và thay đổi pháp luật để xác định phần biến động giá nào thuộc về ai, trước khi nhà thầu tự ý chậm tiến độ để ép đàm phán. Với khách hàng mua nhà: giá bán của các giai đoạn chưa mở bán phải được tính lại trên chi phí đất mới; với giai đoạn đã mở bán và đã ký hợp đồng, chủ đầu tư gần như không có cửa chuyển phần tăng giá đất sang người mua — điều khoản điều chỉnh giá trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai bị pháp luật kinh doanh bất động sản giới hạn chặt quanh giá đã thỏa thuận.
Ở tầm danh mục, kịch bản bảng giá tăng mạnh là lúc cơ cấu lại thứ tự ưu tiên vốn: dự án đã chốt nghĩa vụ đất trở nên có giá trị tương đối cao hơn (chi phí đất đã khóa ở mặt bằng cũ) và nên được ưu tiên đẩy tiến độ bán hàng; dự án chưa chốt nghĩa vụ và biên hiệu quả mỏng là ứng viên cho chuyển nhượng dự án, hợp tác với đối tác có thế mạnh về quỹ đất, hoặc tạm dừng có kiểm soát chờ mặt bằng chính sách rõ hơn. Điều không nên làm là giữ nguyên nhịp triển khai đồng đều cho mọi dự án như thể không có gì thay đổi — trong một chu kỳ giá đất bước nhảy, tốc độ ra quyết định cơ cấu lại chính là lợi thế cạnh tranh lớn nhất còn lại.
Câu hỏi thường gặp
1. Hoàn tất nghĩa vụ tài chính đất đai trước khi bảng giá mới áp dụng có khả thi?
Khả thi với dự án đã chín hồ sơ: nghĩa vụ tài chính về đất được chốt theo giá và quy định tại thời điểm có quyết định giao đất, cho thuê đất và quyết định giá đất cụ thể hoặc thông báo nộp tiền — phần đã chốt không bị tính lại theo bảng giá mới. Việc cần làm là đẩy nhanh các thủ tục còn dang dở của dự án đủ điều kiện. Với dự án chưa đủ điều kiện pháp lý, không có đường “chốt trước” hợp lệ — hồ sơ vội để kịp giá là rủi ro bị tính lại và thanh tra.
2. Tính toán lại hiệu quả tài chính dự án thế nào khi bảng giá tăng?
Chạy lại IRR, NPV của từng dự án chưa chốt nghĩa vụ đất trên ít nhất hai kịch bản: tiền đất theo bảng giá mới công bố và chi phí bồi thường tăng theo kỳ vọng thị trường; cập nhật các ngưỡng quyết định (biên tối thiểu, giá bán tối thiểu, điểm hòa vốn) và trình lại cấp phê duyệt đầu tư. Dự án đã chốt nghĩa vụ đất giữ nguyên mô hình nhưng được nâng ưu tiên vì chi phí đất đã khóa.
3. Đàm phán lại giá với nhà thầu, khách hàng được không?
Với nhà thầu: hợp đồng chưa ký thì đưa điều khoản trượt giá theo chỉ số công bố; hợp đồng đã ký thì rà soát điều khoản thay đổi pháp luật và bất khả kháng để phân định biến động giá trước khi phát sinh tranh chấp tiến độ. Với khách hàng đã ký hợp đồng mua bán: giá đã thỏa thuận được pháp luật bảo vệ, chủ đầu tư không chuyển được phần tăng giá đất sang người mua; phần chưa mở bán mới được tính giá lại trên chi phí đất mới.
4. Cơ cấu lại danh mục dự án thế nào trong kịch bản này?
Ưu tiên vốn và tiến độ bán hàng cho dự án đã chốt nghĩa vụ đất (chi phí đất khóa ở mặt bằng cũ); dự án chưa chốt nghĩa vụ và biên mỏng là ứng viên chuyển nhượng, hợp tác hoặc tạm dừng có kiểm soát. Nguyên tắc là phân bổ lại theo trạng thái đã khóa giá của từng dự án, không giữ nhịp triển khai đồng đều như trước khi bảng giá thay đổi.
Bài viết đã được FLAW AI Legal Council kiểm tra chất lượng