FAQ: Có được đơn phương chấm dứt hợp đồng không

FAQ: Có được đơn phương chấm dứt hợp đồng không?

Đối tác chậm giao hàng triền miên, khách thuê nợ tiền nhà nhiều tháng, nhà thầu bỏ dở công trình — rất nhiều doanh nghiệp và cá nhân trong hoàn cảnh đó đều đặt cùng một câu hỏi: được đơn phương chấm dứt hợp đồng khi nào — mình có được tự ý "dừng cuộc chơi" mà không vi phạm luật không? Bài viết này trả lời trực tiếp 10 câu hỏi thường gặp nhất về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng theo Bộ luật Dân sự 2015, Luật Thương mại 2005 và Luật Nhà ở 2023 — từ điều kiện, thủ tục thông báo cho đến hậu quả khi chấm dứt sai.

Mục lục

1. Có được đơn phương chấm dứt hợp đồng không?
2. Đối tác vi phạm thế nào thì được coi là "vi phạm nghiêm trọng"?
3. Hợp đồng thương mại: đơn phương chấm dứt khác gì hủy bỏ hợp đồng?
4. Khi đơn phương chấm dứt hợp đồng phải báo trước bao lâu?
5. Tự ý chấm dứt hợp đồng mà không có căn cứ thì bị xử lý thế nào?
6. Sau khi đơn phương chấm dứt hợp đồng có được yêu cầu bồi thường thiệt hại không?
7. Chủ nhà cho thuê có được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà không?
8. Người đi thuê nhà có được đơn phương chấm dứt hợp đồng không?
9. Hợp đồng không ghi điều khoản chấm dứt thì có được đơn phương chấm dứt không?
10. Đơn phương chấm dứt hợp đồng lao động có giống hợp đồng thương mại không?

1. Có được đơn phương chấm dứt hợp đồng không? {#cau-1}

Trả lời ngắn: Có, nhưng không phải lúc nào cũng được. Pháp luật chỉ cho phép một bên tự ý chấm dứt khi thuộc một trong ba căn cứ: bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng, các bên đã thỏa thuận trước về quyền chấm dứt, hoặc pháp luật chuyên ngành có quy định.

Giải thích: Hợp đồng là sự thỏa thuận, nên nguyên tắc chung là các bên phải thực hiện đúng những gì đã cam kết. Việc cho phép một bên "đơn phương" rút ra khỏi hợp đồng là ngoại lệ, pháp luật đặt ra để bảo vệ bên bị vi phạm — ví dụ khi đối tác không giao hàng, không thanh toán, bỏ dở công việc khiến mục đích hợp đồng của bạn không còn đạt được. Nếu chấm dứt mà không có căn cứ hợp lệ, chính bạn sẽ bị coi là bên vi phạm.

Căn cứ: Khoản 1 Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015: "Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định." Đối với hợp đồng thương mại, các chế tài tương ứng nằm tại Điều 312–314 Luật Thương mại 2005.

Bước tiếp theo: Đọc kỹ hợp đồng của bạn xem có điều khoản nào cho phép chấm dứt đơn phương không; nếu không, cần chứng minh bên kia vi phạm nghiêm trọng. Trường hợp vụ việc phức tạp, nên tham khảo ý kiến luật sư trước khi gửi thông báo chấm dứt — đọc thêm tình huống thực tế về đơn phương chấm dứt khi đối tác vi phạm.

2. Đối tác vi phạm thế nào thì được coi là "vi phạm nghiêm trọng"? {#cau-2}

Trả lời ngắn: Vi phạm nghiêm trọng là hành vi vi phạm khiến bên bị vi phạm mất đi cái mà họ có quyền chờ đợi khi giao kết hợp đồng — chẳng hạn giao hàng sai chủng loại hoàn toàn, chậm thanh toán nhiều kỳ liên tiếp, bỏ dở thi công không có lý do.

Giải thích: Bộ luật Dân sự 2015 không đưa ra định nghĩa cứng về "vi phạm nghiêm trọng" mà để tòa án đánh giá theo từng vụ việc, căn cứ vào mục đích của hợp đồng và mức độ thiệt hại thực tế. Trong lĩnh vực thương mại, Luật Thương mại 2005 dùng khái niệm tương đương là "vi phạm cơ bản" (khoản 13 Điều 3): vi phạm làm cho bên kia bị thiệt hại, trong một chừng mực đáng kể bị mất cái mà họ có quyền chờ đợi trên cơ sở hợp đồng. Trên thực tế, các tình tiết như: vi phạm lặp đi lặp lại dù đã được nhắc nhở bằng văn bản, vi phạm về nghĩa vụ cốt lõi (giao hàng, thanh toán, chất lượng), hoặc từ chối thực hiện hoàn toàn — đều là dấu hiệu mạnh của vi phạm nghiêm trọng.

Căn cứ: Khoản 1 Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015; khoản 13 Điều 3 và các Điều 312, 313 Luật Thương mại 2005 về căn cứ áp dụng chế tài tạm ngừng, đình chỉ, hủy bỏ hợp đồng khi có vi phạm cơ bản hoặc vi phạm đã được thỏa thuận là điều kiện hủy bỏ.

Bước tiếp theo: Thu thập và lưu giữ đầy đủ bằng chứng vi phạm (biên bản nghiệm thu, email nhắc nhở, sao kê thanh toán) trước khi ra quyết định. Đây là điểm dễ tranh cãi nhất khi ra tòa, vì vậy việc có luật sư đánh giá mức độ vi phạm ngay từ đầu giúp giảm rủi ro bị "phản đòn".

3. Hợp đồng thương mại: đơn phương chấm dứt khác gì hủy bỏ hợp đồng? {#cau-3}

Trả lời ngắn: Đây là hai chế tài khác nhau hoàn toàn. Đơn phương chấm dứt thì hợp đồng vẫn có hiệu lực cho đến thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt, phần nghĩa vụ đã thực hiện vẫn được ghi nhận và phải thanh toán. Hủy bỏ thì hợp đồng mất hiệu lực kể từ thời điểm giao kết, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Giải thích: Sự nhầm lẫn giữa hai khái niệm này rất phổ biến và có hậu quả thực tế lớn. Ví dụ: bạn đã nhận 60% khối lượng hàng và thanh toán tương ứng — nếu đơn phương chấm dứt, 60% đó được giữ nguyên, hai bên chỉ thanh toán dứt điểm phần đã thực hiện. Nếu hủy bỏ, về nguyên tắc hai bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận (trừ chi phí hợp lý). Cả hai chế tài đều giải phóng các bên khỏi nghĩa vụ tiếp tục thực hiện, nhưng thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và giải quyết tranh chấp vẫn còn hiệu lực sau khi chấm dứt hoặc hủy bỏ.

Căn cứ: Điều 312 (tạm ngừng thực hiện hợp đồng), Điều 313 (hủy bỏ toàn bộ hoặc từng phần), Điều 314 (hậu quả pháp lý của việc hủy bỏ hợp đồng) Luật Thương mại 2005; Điều 427 Bộ luật Dân sự 2015 về hậu quả của hủy bỏ và đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng.

Bước tiếp theo: Khi soạn thông báo gửi đối tác, phải dùng đúng thuật ngữ tương ứng với ý định của mình — viết "hủy bỏ" trong khi thực tế muốn "đơn phương chấm dứt" có thể tạo ra tranh chấp về hậu quả pháp lý không đáng có. Khi soạn thảo hợp đồng mới, nên quy định rõ từng trường hợp áp dụng chế tài nào.

4. Khi đơn phương chấm dứt hợp đồng phải báo trước bao lâu? {#cau-4}

Trả lời ngắn: Pháp luật yêu cầu phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng; thời hạn báo trước cụ thể do hợp đồng quy định. Nếu hợp đồng không quy định, với hợp đồng không xác định thời hạn thì phải báo trước một thời gian hợp lý.

Giải thích: Thông báo chấm dứt không chỉ là thủ tục hình thức mà là điều kiện phát sinh hiệu lực: theo Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Nếu bạn không thông báo mà gây thiệt hại cho bên kia, bạn phải bồi thường phần thiệt hại đó — ngay cả khi bạn có căn cứ chấm dứt hợp lệ. Trong hợp đồng thương mại, Điều 315 Luật Thương mại 2005 cũng yêu cầu bên áp dụng chế tài phải thông báo ngay cho bên kia; nếu không thông báo ngay mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Căn cứ: Khoản 2, khoản 3 Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015; Điều 315 Luật Thương mại 2005.

Bước tiếp theo: Gửi thông báo bằng văn bản (thư bảo đảm, email có xác nhận đã nhận, hoặc giao trực tiếp có biên bản) và nêu rõ: căn cứ chấm dứt (điều khoản hợp đồng hoặc vi phạm cụ thể), thời điểm chấm dứt có hiệu lực, yêu cầu thanh toán/bàn giao. Giữ lại bằng chứng đã gửi và đã nhận — đây là tài liệu bắt buộc nếu tranh chấp phát sinh.

5. Tự ý chấm dứt hợp đồng mà không có căn cứ thì bị xử lý thế nào? {#cau-5}

Trả lời ngắn: Bên tự ý chấm dứt không có căn cứ sẽ bị xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải gánh toàn bộ trách nhiệm dân sự: bồi thường thiệt hại, chịu phạt vi phạm theo hợp đồng, và có thể bị bên kia khởi kiện yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng.

Giải thích: Đây là điểm mà nhiều người hiểu sai: "tôi không muốn làm nữa thì tôi dừng" không phải là quyền đương nhiên. Khoản 5 Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015 quy định rõ: trường hợp đơn phương chấm dứt không có căn cứ thì bên đơn phương chấm dứt được xác định là bên vi phạm và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo Bộ luật Dân sự và luật khác có liên quan. Hệ quả thực tế: bạn vừa mất quyền đòi bồi thường, vừa phải bồi thường ngược lại cho đối tác, vừa có thể bị phạt vi phạm theo điều khoản hợp đồng.

Căn cứ: Khoản 5 Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015; Điều 418–419 Bộ luật Dân sự 2015 về phạt vi phạm và thiệt hại được bồi thường do vi phạm hợp đồng; Điều 302, Điều 307 Luật Thương mại 2005 về bồi thường thiệt hại và phạt vi phạm trong thương mại.

Bước tiếp theo: Trước khi gửi bất kỳ thông báo chấm dứt nào, hãy tự kiểm tra ba câu hỏi: (1) hợp đồng có cho phép không, (2) bên kia có vi phạm nghiêm trọng không và đã có bằng chứng chưa, (3) luật chuyên ngành có quy định riêng không. Nếu câu trả lời đều là "không", đừng tự ý chấm dứt — hãy đàm phán thỏa thuận chấm dứt hoặc tìm hướng xử lý khác; mức phạt vi phạm hợp đồng thương mại tối đa được phân tích chi tiết tại bài FAQ về phạt vi phạm (T-377).

6. Sau khi đơn phương chấm dứt hợp đồng có được yêu cầu bồi thường thiệt hại không? {#cau-6}

Trả lời ngắn: Có. Khoản 4 Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015 quy định rõ: bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ của bên kia được bồi thường, kể cả khi chính mình là người đơn phương chấm dứt hợp đồng đúng pháp luật.

Giải thích: Việc chấm dứt hợp đồng chỉ giải phóng các bên khỏi nghĩa vụ tiếp tục thực hiện, nhưng không xóa trách nhiệm đối với thiệt hại đã gây ra. Bạn có thể yêu cầu bồi thường cho lợi ích mà lẽ ra mình sẽ được hưởng nếu hợp đồng được thực hiện đúng, cộng với các chi phí phát sinh do đối tác không hoàn thành nghĩa vụ (Điều 419 Bộ luật Dân sự 2015). Thỏa thuận về phạt vi phạm và giải quyết tranh chấp trong hợp đồng cũng vẫn còn hiệu lực sau khi chấm dứt. Trong thương mại, bên bị vi phạm còn có quyền yêu cầu bồi thường theo Điều 302 Luật Thương mại 2005.

Căn cứ: Khoản 3, khoản 4 Điều 428 và Điều 419 Bộ luật Dân sự 2015; Điều 302 Luật Thương mại 2005.

Bước tiếp theo: Ngay sau khi chấm dứt, hãy chốt số liệu thiệt hại: lập biên bản đối chiếu công nợ, tổng hợp chi phí phát sinh (thuê đơn vị thay thế, lãi vay, chi phí lưu kho…), giữ hóa đơn chứng từ. Thiệt hại phải được chứng minh bằng chứng cứ cụ thể — yêu cầu bồi thường chung chung không có số liệu gần như chắc chắn bị tòa án bác bỏ.

7. Chủ nhà cho thuê có được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà không? {#cau-7}

Trả lời ngắn: Có, nhưng chỉ trong các trường hợp liệt kê tại khoản 2 Điều 172 Luật Nhà ở 2023. Nổi bật nhất: bên thuê không trả đủ tiền thuê từ 03 tháng trở lên mà không có lý do đã thỏa thuận; dùng nhà sai mục đích; tự ý đục phá, cơi nới; cho thuê lại không được đồng ý; gây mất trật tự đã bị lập biên bản đến lần thứ ba mà không khắc phục.

Giải thích: Luật Nhà ở 2023 bảo vệ mạnh bên thuê: khoản 1 Điều 172 quy định trong thời hạn thuê, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt và thu hồi nhà, trừ các trường hợp tại khoản 2. Nghĩa là ngoài danh sách này, chủ nhà không thể lấy lý do "tôi cần nhà gấp" để đuổi khách thuê giữa chừng — trừ khi hợp đồng có thỏa thuận khác phù hợp pháp luật. Khi thuộc trường hợp được phép, chủ nhà có quyền chấm dứt và thu hồi nhà đang cho thuê.

Căn cứ: Điều 172 Luật Nhà ở 2023 (27/2023/QH15, hiệu lực từ 01/8/2024); các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở nói chung tại khoản 2 Điều 171 Luật Nhà ở 2023.

Bước tiếp theo: Chủ nhà nên lập biên bản ghi nhận vi phạm ngay khi phát sinh (đặc biệt với hành vi gây mất trật tự cần đến lần thứ ba có lập biên bản của tổ dân phố), gửi văn bản nhắc nhở trước khi ra thông báo chấm dứt. Lưu ý: mốc "03 tháng" chỉ áp dụng cho thuê nhà ở theo Luật Nhà ở 2023, không tự động áp dụng cho thuê văn phòng, nhà xưởng — các hợp đồng này áp dụng quy định chung của Bộ luật Dân sự 2015.

8. Người đi thuê nhà có được đơn phương chấm dứt hợp đồng không? {#cau-8}

Trả lời ngắn: Có. Khoản 3 Điều 172 Luật Nhà ở 2023 cho phép bên thuê đơn phương chấm dứt khi: chủ nhà không sửa chữa nhà khi hư hỏng nặng; chủ nhà tăng giá thuê bất hợp lý hoặc tăng giá mà không báo trước theo thỏa thuận; quyền sử dụng nhà bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

Giải thích: Quy định này cân bằng lại quan hệ thuê nhà: bên thuê không bị "trói" vào hợp đồng khi nhà xuống cấp nghiêm trọng mà chủ nhà bỏ mặc, hoặc khi chủ nhà tự ý tăng giá. Tuy nhiên, "hư hỏng nặng" và "tăng giá bất hợp lý" là những khái niệm cần chứng minh bằng thực tế — nên bên thuê cần lưu giữ hình ảnh, biên bản hiện trạng, văn bản yêu cầu sửa chữa đã gửi cho chủ nhà trước khi chấm dứt.

Căn cứ: Khoản 3 Điều 172 Luật Nhà ở 2023.

Bước tiếp theo: Trước khi chấm dứt, gửi văn bản yêu cầu chủ nhà khắc phục (sửa chữa, giữ nguyên giá thuê) với thời hạn hợp lý và lưu bằng chứng đã gửi. Nếu chủ nhà không phản hồi, hãy gửi thông báo chấm dứt bằng văn bản và thỏa thuận thời điểm bàn giao nhà, hoàn trả tiền cọc để tránh tranh chấp về sau.

9. Hợp đồng không ghi điều khoản chấm dứt thì có được đơn phương chấm dứt không? {#cau-9}

Trả lời ngắn: Có. Việc hợp đồng thiếu điều khoản chấm dứt không làm mất quyền mà pháp luật đã trao: nếu bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ, hoặc luật chuyên ngành cho phép, bạn vẫn được đơn phương chấm dứt theo Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015.

Giải thích: Nhiều người lầm tưởng "hợp đồng không viết thì không được làm", nhưng thứ tự ưu tiên là: thỏa thuận của các bên trước, pháp luật sau — và pháp luật luôn là "lưới an toàn" khi hợp đồng im lặng. Điều này đặc biệt quan trọng với các hợp đồng được ký vội, dùng mẫu có sẵn trên mạng mà không có điều khoản chấm dứt. Ngược lại, nếu hợp đồng đã quy định cụ thể điều kiện và thủ tục chấm dứt thì phải tuân thủ đúng những gì đã thỏa thuận.

Căn cứ: Khoản 1 Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015; đối với hợp đồng thương mại, các Điều 312–314 Luật Thương mại 2005.

Bước tiếp theo: Rà soát lại toàn bộ hợp đồng để chắc chắn không có điều khoản nào hạn chế quyền chấm dứt (ví dụ điều khoản "không bên nào được đơn phương chấm dứt trong thời hạn hợp đồng"). Nếu hợp đồng đang đàm phán, hãy đưa điều khoản chấm dứt đơn phương vào ngay từ đầu: liệt kê rõ các trường hợp được chấm dứt, thời hạn báo trước, và cách xử lý phần đã thực hiện — đây là cách rẻ nhất để tránh tranh chấp.

10. Đơn phương chấm dứt hợp đồng lao động có giống hợp đồng thương mại không? {#cau-10}

Trả lời ngắn: Không giống. Hợp đồng lao động chịu sự điều chỉnh riêng của Bộ luật Lao động 2019: người lao động và người sử dụng lao động đều có quyền đơn phương chấm dứt nhưng phải tuân thủ thời hạn báo trước và các trường hợp luật liệt kê; chấm dứt trái pháp luật bị xử lý theo chế tài lao động (bồi thường, nhận lại làm việc), không áp dụng cơ chế của Bộ luật Dân sự hay Luật Thương mại.

Giải thích: Điểm khác biệt cốt lõi là pháp luật lao động bảo vệ bên yếu thế hơn. Ví dụ: người sử dụng lao động chỉ được đơn phương chấm dứt trong các trường hợp luật định (thường xuyên không hoàn thành công việc, ốm đau dài ngày, thiên tai bất khả kháng…), phải báo trước 30–45 ngày tùy loại hợp đồng, và nếu sa thải trái pháp luật thì phải nhận người lao động trở lại làm việc cộng bồi thường tiền lương. Trong khi đó, hợp đồng thương mại cho phép chấm dứt khi có vi phạm nghiêm trọng mà không cần báo trước dài như vậy.

Căn cứ: Điều 35, Điều 36, Điều 40, Điều 41 Bộ luật Lao động 2019 (10/2019/QH14, hiệu lực 01/01/2021).

Bước tiếp theo: Nếu vấn đề của bạn liên quan đến sa thải hoặc nghỉ việc, hãy tra cứu riêng theo pháp luật lao động — đừng áp dụng các nguyên tắc của bài viết này. Doanh nghiệp FDI cần đặc biệt lưu ý thủ tục xử lý kỷ luật và chấm dứt hợp đồng lao động đúng trình tự để tránh bị tuyên sa thải trái pháp luật.

Câu hỏi của bạn chưa có ở đây?

Mỗi hợp đồng có bối cảnh riêng — điều khoản, mức độ vi phạm và luật chuyên ngành áp dụng có thể khác nhau. Nếu bạn đang cân nhắc gửi thông báo chấm dứt hoặc vừa nhận được thông báo chấm dứt từ đối tác, hãy liên hệ FLAT Law Firm qua hotline 0988424851 để được luật sư đánh giá căn cứ pháp lý và soạn thảo văn bản đúng chuẩn trước khi hành động.

Đọc thêm: Tình huống: muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng vì đối tác vi phạm · FAQ: phạt vi phạm hợp đồng tối đa bao nhiêu % (sắp ra mắt) · Thi hành án dân sự, thương mại: quy trình và xử lý khi bên thua không tự nguyện

Tài liệu tham khảo

• Bộ luật Dân sự 2015 (số 91/2015/QH13), hiệu lực 01/01/2017 — Điều 423, 424, 427, 428.
• Luật Thương mại 2005 (số 36/2005/QH11), hiệu lực 01/01/2006 — Điều 3 khoản 13, Điều 312, 313, 314, 315.
• Luật Nhà ở 2023 (số 27/2023/QH15), hiệu lực 01/08/2024 — Điều 171, 172.
• Bộ luật Lao động 2019 (số 10/2019/QH14), hiệu lực 01/01/2021 — Điều 35, 36, 40, 41.

—