Đặt cọc mua căn hộ hình thành trong tương lai (căn hộ “trên giấy”) là bước đầu tiên trong giao dịch bất động sản có giá trị lớn, nhưng cũng là bước rủi ro nhất: người mua giao tiền khi căn hộ chưa tồn tại, chủ đầu tư có thể chưa đủ điều kiện bán. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (số 29/2023/QH15, hiệu lực 01/8/2024) đã siết chặt quy định về đặt cọc và thanh toán. Dưới đây là 7 lưu ý người mua không thể bỏ qua.
1. Tiền cọc không quá 5% giá bán — và chỉ khi đủ điều kiện kinh doanh
Khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định: chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định; thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán nhà ở, công trình xây dựng.
Hệ quả thực tế:
- Mọi khoản thu dưới tên gọi “tiền giữ chỗ”, “tiền thiện chí”, “phí ưu tiên chọn căn” vượt 5% hoặc thu khi dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh đều trái quy định;
- Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán — không có giá bán cụ thể thì không xác định được 5% là bao nhiêu, người mua có quyền từ chối ký;
- Giữ lại đầy đủ chứng từ chuyển tiền, ghi rõ nội dung “đặt cọc mua căn hộ [mã căn]”.
2. Kiểm tra điều kiện đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh
Trước khi đặt cọc, người mua nên yêu cầu chủ đầu tư xuất trình hồ sơ chứng minh dự án đủ điều kiện theo Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, bao gồm các giấy tờ về: quyền sử dụng đất, quy hoạch, giấy phép xây dựng (trường hợp phải có), hồ sơ dự án được phê duyệt, và văn bản của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán. Dự án chưa đủ điều kiện mà đã nhận đặt cọc là vi phạm — người mua có cơ sở yêu cầu hoàn trả và bồi thường.
3. Tiến độ thanh toán: các “trần” cứng của Điều 25
Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đặt ra các giới hạn thanh toán mà chủ đầu tư không được vượt:
- Lần đầu: không quá 30% giá trị hợp đồng, bao gồm cả tiền đặt cọc;
- Tổng số tiền thanh toán trước khi bàn giao nhà ở: không quá 70% giá trị hợp đồng;
- Trước khi được cấp Giấy chứng nhận (sổ hồng): tổng thanh toán không quá 95% giá trị hợp đồng; 5% còn lại chỉ thanh toán khi đã được cấp sổ.
Người mua nên đối chiếu lịch thanh toán trong hợp đồng mua bán với các trần này — bất kỳ đợt thu nào vượt trần đều là căn cứ để từ chối thanh toán và yêu cầu điều chỉnh.
4. Phạt cọc hai chiều theo Điều 328 Bộ luật Dân sự
Thỏa thuận đặt cọc chịu chế tài tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015:
- Người mua (bên đặt cọc) từ chối giao kết/thực hiện hợp đồng → mất tiền đặt cọc;
- Chủ đầu tư (bên nhận đặt cọc) từ chối giao kết/thực hiện → phải trả lại tiền đặt cọc và một khoản tiền tương đương, trừ khi thỏa thuận có mức phạt khác.
Cần ghi rõ trong thỏa thuận: thời hạn đặt cọc, thời điểm ký hợp đồng mua bán, và cách xử lý tiền cọc khi dự án không đủ điều kiện triển khai (lỗi không thuộc về người mua) — trường hợp này nên thỏa thuận hoàn trả toàn bộ thay vì áp phạt cọc.
5. Bảo lãnh ngân hàng cho nghĩa vụ của chủ đầu tư
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 yêu cầu chủ đầu tư dự án nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng bảo lãnh nghĩa vụ tài chính đối với khách hàng trước khi bán. Người mua nên:
- Yêu cầu xem thư bảo lãnh / hợp đồng bảo lãnh của ngân hàng thương mại cho dự án;
- Xác minh phạm vi bảo lãnh: bảo lãnh hoàn trả tiền ứng trước khi chủ đầu tư không bàn giao đúng cam kết;
- Lưu ý: bảo lãnh chỉ có giá trị khi được phát hành đúng thủ tục bởi tổ chức tín dụng được phép.
Không có bảo lãnh ngân hàng là dấu hiệu cảnh báo đỏ — người mua nên cân nhắc kỹ trước khi xuống tiền.
6. Thời hạn bàn giao và chế tài chậm bàn giao
Hợp đồng mua bán phải ghi rõ thời điểm bàn giao căn hộ (quý/năm cụ thể, không ghi mơ hồ “dự kiến”). Cần quy định:
- Phạt chậm bàn giao: mức phạt theo ngày/tháng chậm, tính trên giá trị hợp đồng;
- Quyền đơn phương chấm dứt của người mua khi chậm bàn giao vượt một thời hạn nhất định (ví dụ 90–180 ngày) kèm nghĩa vụ hoàn trả toàn bộ tiền đã thanh toán + lãi;
- Định nghĩa “bàn giao”: bàn giao thực tế căn hộ đủ điều kiện đưa vào sử dụng (có văn bản nghiệm thu hoàn thành), không chỉ “bàn giao thô”.
7. Sổ hồng: cam kết thời hạn cấp Giấy chứng nhận
Trần thanh toán 95% trước khi có sổ (Điều 25) là để bảo vệ người mua, nhưng người mua vẫn cần:
- Điều khoản cam kết thời hạn làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận của chủ đầu tư sau khi bàn giao;
- Chế tài nếu chủ đầu tư chậm làm sổ: phạt vi phạm, bồi thường;
- 5% giá trị hợp đồng còn lại chỉ thanh toán khi đã được cấp sổ — đây là đòn bẩy quan trọng nhất của người mua, tuyệt đối không thanh toán 100% trước khi có sổ.
Câu hỏi thường gặp
Đặt cọc mua căn hộ hình thành trong tương lai tối đa bao nhiêu?
Không quá 5% giá bán, chỉ khi dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh; thỏa thuận phải ghi rõ giá bán (khoản 5 Điều 23 Luật KDBĐS 2023).
Thanh toán lần đầu tối đa bao nhiêu phần trăm?
Không quá 30% giá trị hợp đồng, đã bao gồm tiền đặt cọc (Điều 25).
Chủ đầu tư không bàn giao nhà thì người mua được gì?
Theo thỏa thuận phạt cọc (Điều 328 BLDS) và điều khoản phạt chậm bàn giao trong hợp đồng mua bán; đồng thời có thể kích hoạt bảo lãnh ngân hàng để được hoàn trả tiền đã thanh toán.
Có nên thanh toán 100% trước khi nhận sổ hồng?
Không. Điều 25 giới hạn tổng thanh toán không quá 95% trước khi được cấp Giấy chứng nhận; 5% còn lại là đòn bẩy để chủ đầu tư hoàn tất thủ tục cấp sổ.
Nguồn trích dẫn
- Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15 (hiệu lực 01/8/2024): khoản 5 Điều 23 (trần đặt cọc 5%), Điều 24 (điều kiện kinh doanh), Điều 25 (tiến độ thanh toán).
- Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13: Điều 328 (đặt cọc, phạt cọc hai chiều).
Sắp đặt cọc mua căn hộ hình thành trong tương lai và cần rà soát thỏa thuận đặt cọc, tiến độ thanh toán trước khi ký? Liên hệ FLAT Law Firm qua trang Liên hệ để được hỗ trợ.
Thông tin trên chỉ mang tính tham khảo, không phải tư vấn pháp lý.
Ghi chú minh bạch: Bài viết do hệ thống sản xuất nội dung AI của FLAT Law Firm soạn thảo, đã qua hội đồng kiểm duyệt nội bộ (AI Legal Council QA). Bài viết chưa được luật sư người thật rà soát.