Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là cách phổ biến để đưa đất đai vào hoạt động kinh doanh mà không phải bán đất. Tuy nhiên, đây là một trong những giao dịch “nhiều bẫy” nhất: nhầm điều kiện thực hiện quyền, quên công chứng hợp đồng góp vốn, định giá sai hoặc quá hạn góp vốn đều có thể khiến giao dịch vô hiệu hoặc phát sinh trách nhiệm. Dưới đây là 5 lưu ý theo pháp luật hiện hành (cập nhật đến ngày 14/10/2026).
1. Kiểm tra 5 điều kiện tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 trước khi định giá
Điểm h khoản 1 Điều 37 Luật Đất đai 2024 (số 31/2024/QH15, hiệu lực 01/8/2024) cho phép cá nhân sử dụng đất — được giao đất trong hạn mức, giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, được công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế — góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất với tổ chức.
Nhưng trước khi định giá, phải kiểm tra đủ 5 điều kiện thực hiện quyền tại khoản 1 Điều 45 (5 điểm a–đ): (a) có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; (b) đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bằng bản án, quyết định có hiệu lực; (c) quyền sử dụng đất không bị kê biên, không bị áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án; (d) trong thời hạn sử dụng đất; (đ) quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Trường hợp chậm thực hiện hoặc ghi nợ nghĩa vụ tài chính phải hoàn thành trước khi thực hiện quyền.
Bẫy quan trọng: đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm KHÔNG được góp vốn bằng quyền sử dụng đất — điểm e khoản 2 Điều 37 quy định cá nhân thuê đất trả tiền hằng năm chỉ được góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn thuê.
2. Hợp đồng góp vốn bắt buộc công chứng hoặc chứng thực
Điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024: hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Ngoại lệ duy nhất (điểm b): trường hợp một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì việc công chứng, chứng thực thực hiện theo yêu cầu của các bên. Hợp đồng không công chứng, chứng thực khi bắt buộc có nguy cơ bị tuyên vô hiệu về hình thức.
3. Định giá đúng giá trị thực — đừng “thổi” vốn điều lệ
Luật Doanh nghiệp 2020 (số 59/2020/QH14, đã được sửa đổi bởi Luật số 76/2025/QH15, hiệu lực 01/7/2025): quyền sử dụng đất là tài sản góp vốn (khoản 1 Điều 34); chỉ cá nhân, tổ chức là chủ sở hữu hợp pháp hoặc có quyền sử dụng hợp pháp đối với tài sản mới có quyền sử dụng tài sản đó để góp vốn (khoản 2 Điều 34).
Tài sản góp vốn phải được định giá bằng đồng Việt Nam — do các thành viên, cổ đông sáng lập thỏa thuận hoặc do tổ chức thẩm định giá thực hiện; trường hợp định giá cao hơn giá trị thực tế, các thành viên, cổ đông sáng lập liên đới góp thêm bằng phần chênh lệch và chịu trách nhiệm đối với thiệt hại (Điều 36). Thực tế: thuê tổ chức thẩm định giá độc lập là cách an toàn nhất để tránh tranh chấp về sau.
4. Góp đủ trong 90 ngày và sang tên Giấy chứng nhận cho công ty
Thời hạn góp vốn: 90 ngày kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp — áp dụng cho công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên (khoản 2 Điều 47) và công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên (khoản 2 Điều 75 Luật Doanh nghiệp); không kể thời gian vận chuyển, nhập khẩu tài sản góp vốn và thời gian thực hiện thủ tục hành chính để chuyển quyền sở hữu tài sản.
Người góp vốn phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho công ty (điểm a khoản 1 Điều 35 Luật Doanh nghiệp) — quyền sử dụng đất chỉ thực sự trở thành tài sản của công ty khi đã chuyển quyền và đăng ký biến động xong. Đăng ký biến động trong 30 ngày kể từ ngày góp vốn (khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024). Việc tăng vốn điều lệ do góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký thay đổi nội dung đăng ký doanh nghiệp theo Nghị định 168/2025/NĐ-CP (hiệu lực 01/7/2025), đã được sửa đổi bởi Nghị định 296/2026/NĐ-CP (hiệu lực 23/7/2026) — tuyệt đối không trích Nghị định 01/2021/NĐ-CP đã hết hiệu lực.
5. Được miễn lệ phí trước bạ — nhưng nghĩa vụ thuế phải xác định riêng
Việc chuyển quyền sử dụng đất đối với tài sản góp vốn không phải chịu lệ phí trước bạ (điểm a khoản 1 Điều 35 Luật Doanh nghiệp). Đồng thời, điểm a khoản 17 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP (đã được Nghị định 175/2025/NĐ-CP sửa đổi) miễn lệ phí trước bạ đối với tài sản đã nộp lệ phí trước bạ đem góp vốn vào doanh nghiệp (và khi doanh nghiệp giải thể, phân chia hoặc rút vốn trả lại tài sản cho tổ chức, cá nhân đã góp).
Tuy nhiên, nghĩa vụ thuế khi góp vốn (thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân, thuế thu nhập doanh nghiệp đối với chênh lệch đánh giá lại tài sản) phải được xác định riêng theo pháp luật thuế hiện hành — không ghi mức thuế suất cụ thể khi chưa đối chiếu văn bản gốc.
Kết luận
Góp vốn bằng quyền sử dụng đất chỉ an toàn khi đi đúng trình tự: kiểm tra đủ 5 điều kiện thực hiện quyền, công chứng hợp đồng góp vốn, định giá đúng giá trị thực, góp đủ trong 90 ngày và hoàn tất sang tên cho công ty. Bỏ qua bất kỳ mắt xích nào cũng có thể khiến toàn bộ giao dịch bị thách thức về sau.
Liên hệ FLAT Law Firm
Nếu quý vị đang chuẩn bị góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp và cần rà soát điều kiện, soạn thảo hợp đồng góp vốn hoặc thực hiện thủ tục sang tên, vui lòng liên hệ đội ngũ của chúng tôi tại liên hệ với chúng tôi để được hỗ trợ.
Bài viết cung cấp thông tin pháp lý tổng quát, không thay thế tư vấn pháp lý cho từng trường hợp cụ thể. Nội dung đã qua kiểm tra chất lượng của AI Legal Council (panel 2 chuyên gia độc lập + chủ biên đối chiếu) và được chủ sở hữu phê duyệt trước khi công bố; không phải do luật sư người thật rà soát.