Luật Đầu tư 2025 (số 143/2025/QH15, hiệu lực từ 01/3/2026) thay thế Luật Đầu tư 2020 (số 61/2020/QH14 — đã hết hiệu lực từ 01/3/2026). Thời hạn hoạt động của dự án đầu tư — yếu tố quyết định bài toán tài chính dài hạn — được quy định tại Điều 31 Luật 2025 (kế thừa Điều 44 Luật 2020, đã hết hiệu lực). Bài viết hệ thống 4 điểm mới và 2 điểm giữ nguyên, căn cứ các văn bản còn hiệu lực tại ngày 14/10/2026.
1. Trần thời hạn giữ nguyên; mở rộng nhóm được vượt 50 năm (31.1, 31.2)
Điều 31.1: dự án đầu tư trong khu kinh tế — thời hạn hoạt động không quá 70 năm. Điều 31.2: dự án ngoài khu kinh tế — không quá 50 năm. Trần thời hạn chung KHÔNG được nới — đây là điểm giữ nguyên so với Luật 2020 (đã hết hiệu lực).
Điểm mới là mở rộng nhóm dự án được vượt 50 năm (nhưng không quá 70 năm): ngoài dự án tại địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn/đặc biệt khó khăn và dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, Luật 2025 bổ sung 02 nhóm mới:
- dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghệ cao, khu công nghiệp công nghệ cao, khu công nghệ số tập trung;
- dự án thuộc diện ưu đãi, hỗ trợ đầu tư đặc biệt (khoản 2 Điều 17 Luật 2025).
2. Điểm mới cốt lõi: được điều chỉnh tăng HOẶC giảm thời hạn giữa chừng (31.4)
Khoản 4 Điều 31 là quy định hoàn toàn mới: trong quá trình thực hiện dự án, nhà đầu tư được điều chỉnh tăng hoặc giảm thời hạn hoạt động của dự án (thời hạn sau điều chỉnh không vượt trần tại khoản 31.1–31.2). Dưới Luật 2020 (đã hết hiệu lực), ở cấp luật nhà đầu tư chỉ được gia hạn khi dự án hết thời hạn.
Thực tiễn: nhà đầu tư không còn phải chờ đến khi hết hạn mới được xử lý thời hạn — có thể chủ động rút ngắn khi muốn thoái vốn sớm, hoặc kéo dài khi cần thêm thời gian thu hồi vốn. Lưu ý: điều chỉnh thời hạn đồng thời là một trong 05 trường hợp phải làm thủ tục chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư (Điều 33 Luật 2025) — quyền linh hoạt đi kèm thủ tục kiểm soát, không phải muốn điều chỉnh là tự động được.
3. Mở rộng thời gian “không tính” vào thời hạn (31.3)
Khoản 3 Điều 31 quy định: thời gian bị chậm tiến độ do các trường hợp tại điểm a, b, c, d, g khoản 4 Điều 33 (các trường hợp bất khả kháng, khách quan) thì KHÔNG tính vào thời hạn hoạt động và tiến độ thực hiện của dự án. Dưới Luật 2020 (đã hết hiệu lực), phạm vi loại trừ hẹp hơn — chỉ loại trừ thời gian Nhà nước chậm bàn giao đất. Quy định mới bảo vệ nhà đầu tư tốt hơn trước các rủi ro ngoài tầm kiểm soát.
4. Gia hạn khi hết thời hạn (31.5): 02 trường hợp loại trừ là kế thừa
Hết thời hạn hoạt động, nhà đầu tư có nhu cầu tiếp tục và đáp ứng điều kiện thì được xem xét gia hạn; thời gian mỗi lần gia hạn không quá trần tại khoản 1, 2 (luật không giới hạn số lần gia hạn). Có 02 trường hợp KHÔNG được gia hạn: (a) dự án sử dụng công nghệ lạc hậu, tiềm ẩn nguy cơ gây ô nhiễm môi trường, thâm dụng tài nguyên; (b) dự án thuộc trường hợp nhà đầu tư phải chuyển giao không bồi hoàn tài sản cho Nhà nước Việt Nam hoặc bên Việt Nam.
Lưu ý: 02 trường hợp loại trừ này được KẾ THỪA từ Điều 44.4 Luật 2020 (đã hết hiệu lực) — không phải điểm mới của Luật 2025.
5. Điểm mới tháo gỡ nút thắt M&A: xác định lại thời hạn khi chuyển nhượng dự án (52.6)
Khoản 6 Điều 52 (quy định chuyển tiếp) tháo gỡ một nút thắt lớn trong mua bán, sáp nhập dự án: với dự án nhận chuyển nhượng đã triển khai, đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai, không thuộc diện chấm dứt hoạt động (Điều 36), mà thời hạn hoạt động còn lại không đáp ứng phương án tài chính, kinh doanh của bên nhận chuyển nhượng — cơ quan có thẩm quyền xem xét, quyết định lại thời hạn hoạt động khi chấp thuận/điều chỉnh chủ trương đầu tư hoặc cấp/điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư. Thời hạn mới tính từ thời điểm quyết định, không vượt trần tại khoản 31.1–31.2.
Thực tiễn: bên mua không còn bị “kẹt” với thời hạn còn lại quá ngắn của bên bán khi định giá thương vụ — thời hạn có thể được xác định lại phù hợp phương án tài chính mới.
6. Bảng so sánh tổng hợp
| Nội dung | Luật 2020 (đã hết hiệu lực) | Luật 2025 (hiện hành) |
|---|---|---|
| Trần thời hạn | KKT ≤70 năm; ngoài KKT ≤50 năm | Giữ nguyên |
| Nhóm được vượt 50 năm (≤70 năm) | Địa bàn khó khăn; vốn lớn thu hồi chậm | Bổ sung: hạ tầng khu CNC/khu công nghiệp CNC/khu CNS tập trung; dự án ưu đãi đặc biệt (Điều 17.2) |
| Điều chỉnh thời hạn | Chỉ gia hạn khi hết hạn | Được điều chỉnh tăng HOẶC giảm giữa chừng (31.4) — nhưng thuộc diện phải chấp thuận điều chỉnh chủ trương (Điều 33) |
| Thời gian “không tính” | Chỉ khi Nhà nước chậm bàn giao đất | Mở rộng sang các trường hợp bất khả kháng, khách quan (31.3) |
| Gia hạn | 02 trường hợp không được gia hạn | Giữ nguyên 02 trường hợp loại trừ (kế thừa, không phải điểm mới) |
| Chuyển nhượng dự án | Không có cơ chế xác định lại thời hạn | Được quyết định lại thời hạn khi thời hạn còn lại không đáp ứng phương án tài chính (52.6) |
Câu hỏi thường gặp
Luật 2025 có nới trần thời hạn dự án không?
Không — trần 70 năm (trong khu kinh tế) và 50 năm (ngoài khu kinh tế) được giữ nguyên. Điểm mới là mở rộng nhóm dự án được vượt 50 năm lên tối đa 70 năm.
Đang thực hiện dự án có được xin kéo dài thời hạn không?
Được — khoản 4 Điều 31 cho phép điều chỉnh tăng hoặc giảm thời hạn ngay trong quá trình thực hiện (không phải chờ hết hạn), nhưng thuộc 05 trường hợp phải làm thủ tục chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư (Điều 33).
Mua lại dự án đang triển khai thì thời hạn tính thế nào?
Theo khoản 6 Điều 52, nếu thời hạn còn lại không đáp ứng phương án tài chính, kinh doanh của bên nhận chuyển nhượng, cơ quan có thẩm quyền xem xét quyết định lại thời hạn khi chấp thuận/điều chỉnh chủ trương hoặc cấp/điều chỉnh IRC — tính từ thời điểm quyết định, không vượt trần 70/50 năm.
Nguồn tham khảo
- Luật Đầu tư số 143/2025/QH15 (hiệu lực từ 01/3/2026)
- Nghị định số 96/2026/NĐ-CP (hiệu lực từ 31/3/2026) — quy định chi tiết Điều 31
- Luật Đầu tư số 61/2020/QH14 (đã hết hiệu lực từ 01/3/2026 — chỉ trích để đối chiếu)
Lưu ý: Bài viết được biên soạn và kiểm định chất lượng bởi FLAW AI Legal Council — hội đồng AI với tư duy luật sư 30 năm kinh nghiệm — căn cứ quy định pháp luật còn hiệu lực tại ngày đăng tải. Nội dung mang tính thông tin chung, không thay thế tư vấn pháp lý cho trường hợp cụ thể của quý vị.
Cần tư vấn về thời hạn và gia hạn dự án đầu tư? Liên hệ đội ngũ FLAT Law Firm qua trang liên hệ để được hỗ trợ.