Công trường im ắng đã nhiều tuần: máy móc rút đi, công nhân không còn, nhà thầu không trả lời điện thoại. Tiến độ dự án đứng yên, chi phí lãi vay vẫn chảy hàng ngày. Đây là kịch bản “nhà thầu bỏ dở công trình” — một trong những rủi ro đau đầu nhất của chủ đầu tư. Tin tốt là pháp luật hiện hành, đặc biệt là Nghị định 210/2026/NĐ-CP về hợp đồng xây dựng (hiệu lực 01/7/2026, thay thế Nghị định 37/2015/NĐ-CP và Nghị định 50/2021/NĐ-CP), đã trang bị cho chủ đầu tư một bộ công cụ khá rõ ràng: từ thước đo định lượng thế nào là “bỏ dở”, quyền chấm dứt hợp đồng, xử lý bảo lãnh, cho đến đòi phạt và bồi thường. Bài viết dưới đây hệ thống 6 bước xử lý theo đúng trình tự pháp luật.
Bước 0: Xác định “bỏ dở” — thước đo 56 ngày
Không phải cứ chậm vài ngày là “bỏ dở”. Pháp luật đưa ra thước đo định lượng để phân biệt “bỏ dở” với chậm trễ thông thường. Theo Điều 27 Nghị định 210/2026/NĐ-CP, vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng — làm căn cứ để bên bị vi phạm hủy bỏ hợp đồng xây dựng hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng — bao gồm trường hợp bên nhận thầu từ chối thực hiện công việc theo hợp đồng, hoặc 56 ngày liên tục không thực hiện công việc được giao, làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến tiến độ (trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác).
Con số 56 ngày liên tục là “vạch đỏ” pháp lý: trước vạch này, tình huống thường được xử lý như chậm tiến độ (đôn đốc, phạt chậm tiến độ theo hợp đồng); vượt qua vạch này, chủ đầu tư có căn cứ pháp lý vững chắc để coi đây là vi phạm nghiêm trọng và kích hoạt quyền chấm dứt. Lưu ý: điều kiện đi kèm là việc không thực hiện công việc phải ảnh hưởng nghiêm trọng đến tiến độ — chủ đầu tư cần lưu bằng chứng về tình trạng công trường và tác động tới tiến độ tổng thể, chứ không chỉ đếm ngày.
Bước 1: Lập biên bản, vi bằng hiện trường NGAY khi phát hiện
Việc đầu tiên — và thường bị bỏ qua — là cố định chứng cứ. Ngay khi phát hiện dấu hiệu bỏ dở, chủ đầu tư cần lập biên bản hiện trường ghi nhận tình trạng công trường (máy móc, nhân lực, vật tư còn lại; khối lượng đã thi công; công việc đang dở dang), có xác nhận của tư vấn giám sát (nếu có). Với các nội dung có nguy cơ tranh cãi về sau (khối lượng đã làm, chất lượng phần việc dở dang), nên lập vi bằng qua thừa phát lại. Không có chứng cứ hiện trường, mọi tính toán bồi thường sau này đều thiếu chân đứng.
Bước 2: Gửi văn bản yêu cầu nhà thầu tiếp tục thực hiện
Trước khi nghĩ đến chấm dứt, chủ đầu tư phải gửi văn bản yêu cầu nhà thầu tiếp tục thực hiện công việc theo hợp đồng, ấn định thời hạn hợp lý. Văn bản này có hai tác dụng: (1) cho nhà thầu cơ hội cuối cùng khắc phục — biết đâu có lý do chính đáng (thiên tai, sự kiện bất khả kháng); (2) tạo bằng chứng rằng chủ đầu tư đã hành xử thiện chí, tuân thủ trình tự, phòng trường hợp sau này nhà thầu lập luận rằng mình bị chấm dứt “đột ngột”. Mọi trao đổi từ thời điểm này nên bằng văn bản có xác nhận đã nhận.
Bước 3: Chấm dứt hợp đồng đúng thủ tục — và chọn đúng công cụ
Khi đã đủ căn cứ (vượt thước 56 ngày, đã yêu cầu mà nhà thầu không khắc phục), chủ đầu tư tiến hành chấm dứt. Hai điểm then chốt:
Thứ nhất, thông báo bằng văn bản, nêu rõ lý do, đúng thời hạn. Việc chấm dứt phải được thông báo bằng văn bản cho nhà thầu, trong đó nêu rõ lý do và căn cứ chấm dứt. Về thời hạn thông báo trước: pháp luật về hợp đồng xây dựng hiện hành quy định khoảng thời gian này theo thỏa thuận trong hợp đồng đã ký (mẫu hợp đồng xây dựng thường quy định tối đa 28 ngày) — chủ đầu tư mở hợp đồng của mình ra để tuân thủ đúng số ngày đã thỏa thuận. Thông báo không đúng thủ tục là “tử huyệt” (xem phần cảnh báo ngược bên dưới).
Thứ hai, phân biệt hủy bỏ và đơn phương chấm dứt. Theo Bộ luật Dân sự 2015, hủy bỏ hợp đồng (Điều 423, 424) áp dụng khi vi phạm nghiêm trọng — hậu quả theo Điều 427 là hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết, các bên hoàn trả những gì đã nhận; còn đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng (Điều 428) thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo. Với nhà thầu bỏ dở — vi phạm nghiêm trọng điển hình — chủ đầu tư thường có cơ sở chọn hủy bỏ để “quay xe” toàn bộ, nhưng cần cân nhắc kỹ hệ quả hoàn trả và tình trạng công trình thực tế; trong nhiều trường hợp, đơn phương chấm dứt kèm đòi bồi thường là phương án thực tế hơn. Quyết định này nên có tư vấn pháp lý cho từng vụ việc cụ thể.
Bước 4: Xử lý bảo lãnh thực hiện hợp đồng và thu hồi tiền tạm ứng
Đây là bước “thu tiền về” quan trọng nhất về mặt tài chính:
- Bảo đảm thực hiện hợp đồng: theo Điều 13 Nghị định 210/2026/NĐ-CP, giá trị bảo đảm thực hiện hợp đồng được xác định từ 2% đến 10% giá hợp đồng xây dựng. Khi nhà thầu vi phạm nghiêm trọng (bỏ dở), chủ đầu tư có quyền xử lý tài sản bảo đảm hoặc yêu cầu bên bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh — theo Điều 83 Luật Xây dựng 135/2025/QH15, bên giao thầu có quyền yêu cầu bên bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh trong trường hợp bên nhận thầu vi phạm nghĩa vụ hợp đồng dẫn đến không bảo đảm tiến độ hoặc từ chối thực hiện hợp đồng. Thực tế: gửi văn bản yêu cầu ngân hàng/tổ chức bảo lãnh chi trả theo thư bảo lãnh đã phát hành.
- Thu hồi tiền tạm ứng chưa sử dụng: đồng thời rà soát toàn bộ khoản tiền đã tạm ứng cho nhà thầu, xác định phần tạm ứng chưa được sử dụng đúng mục đích hoặc chưa được khấu trừ qua thanh toán, và thực hiện thu hồi theo quy định của hợp đồng và pháp luật. Tiền tạm ứng “mất dấu” cùng nhà thầu bỏ đi là thiệt hại phổ biến — phải chốt số liệu ngay từ thời điểm chấm dứt.
Bước 5: Thuê nhà thầu thay thế — và lưu chứng từ chênh lệch chi phí
Để dự án không “chết” theo nhà thầu cũ, chủ đầu tư cần sớm tổ chức lựa chọn nhà thầu thay thế tiếp tục thi công. Điểm pháp lý quan trọng ở bước này: lưu giữ đầy đủ chứng từ về chênh lệch chi phí giữa hợp đồng cũ và hợp đồng mới (giá thuê nhà thầu mới cao hơn, chi phí tổ chức đấu thầu/chỉ định lại, chi phí bảo quản công trường trong thời gian gián đoạn…). Đây chính là một trong ba lớp bồi thường mà chủ đầu tư sẽ đòi ở bước tiếp theo.
Bước 6: Đòi phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại
Phạt vi phạm: mức phạt do các bên thỏa thuận trong hợp đồng xây dựng (Điều 418 Bộ luật Dân sự). Lưu ý quan trọng về phạm vi áp dụng: mức phạt 12% chỉ áp dụng đối với dự án sử dụng vốn đầu tư công và dự án PPP; với công trình tư nhân, mức phạt hoàn toàn theo thỏa thuận trong hợp đồng. Ghi sai phạm vi này là tư vấn sai — đừng áp con số 12% cho hợp đồng xây dựng tư nhân khi hợp đồng không có thỏa thuận đó.
Bồi thường thiệt hại (Điều 419 Bộ luật Dân sự) gồm 3 lớp:
- Lớp 1: chênh lệch chi phí thuê nhà thầu thay thế so với hợp đồng cũ;
- Lớp 2: chi phí do kéo dài thời gian và thiệt hại từ việc chậm đưa công trình vào sử dụng (lãi vay, mất doanh thu khai thác…);
- Lớp 3: các thiệt hại thực tế khác có chứng từ.
Cả ba lớp đều phải đáp ứng điều kiện chung của bồi thường thiệt hại: chứng minh được thiệt hại thực tế và mối quan hệ nhân quả với hành vi bỏ dở của nhà thầu. Không chứng minh được thì không đòi được — đó là lý do bước 1 (cố định chứng cứ) và bước 5 (lưu chứng từ chênh lệch) quan trọng đến vậy.
Cảnh báo ngược: chấm dứt sai, chủ đầu tư thành bên vi phạm
Đây là rủi ro mà nhiều chủ đầu tư nóng vội mắc phải: chấm dứt hợp đồng không đúng căn cứ hoặc không đúng thủ tục — ví dụ không thông báo bằng văn bản, thông báo không nêu rõ lý do, hoặc chấm dứt khi chưa đủ căn cứ vi phạm nghiêm trọng — thì chính chủ đầu tư trở thành bên vi phạm hợp đồng và có thể phải bồi thường ngược cho nhà thầu. Kịch bản “đi đòi tiền người ta, cuối cùng phải đền tiền cho người ta” hoàn toàn có thật trên thực tế tranh chấp. Vì vậy: đủ căn cứ (thước 56 ngày + ảnh hưởng nghiêm trọng tiến độ) + đúng thủ tục (văn bản, nêu lý do, đúng thời hạn theo hợp đồng) là hai điều kiện song hành không thể thiếu một.
Giải quyết tranh chấp: đi theo nấc thang đã thỏa thuận
Khi các bên không tự dàn xếp được, tranh chấp được giải quyết theo trình tự thương lượng → hòa giải → trọng tài hoặc Tòa án theo thỏa thuận giải quyết tranh chấp đã ghi trong hợp đồng xây dựng. Chủ đầu tư kiểm tra lại điều khoản này trong hợp đồng của mình ngay từ đầu để biết “sân chơi” cuối cùng là trọng tài hay Tòa án, tránh bị động khi tranh chấp leo thang.
Kết luận
Nhà thầu bỏ dở công trình là tình huống nghiêm trọng nhưng không phải không có lối ra: thước 56 ngày cho biết khi nào “bỏ dở” thành vi phạm nghiêm trọng; 6 bước — cố định chứng cứ, yêu cầu bằng văn bản, chấm dứt đúng thủ tục, xử lý bảo lãnh 2–10% và thu hồi tạm ứng, thuê nhà thầu thay thế có lưu chứng từ, đòi phạt và bồi thường 3 lớp — tạo thành một quy trình khép kín. Và điều quan trọng không kém: chính chủ đầu tư cũng phải đi đúng luật, nếu không sẽ từ người đi đòi bồi thường thành người phải bồi thường.
Căn cứ pháp lý
- Luật Xây dựng 135/2025/QH15 (hiệu lực 01/7/2026, thay Luật 50/2014/QH13): Điều 83 (bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng xây dựng).
- Nghị định 210/2026/NĐ-CP (hiệu lực 01/7/2026, thay Nghị định 37/2015/NĐ-CP và Nghị định 50/2021/NĐ-CP): Điều 13 (bảo đảm thực hiện hợp đồng 2%–10% giá hợp đồng), Điều 27 (chấm dứt hợp đồng xây dựng; 56 ngày liên tục không thực hiện công việc).
- Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13: Điều 418 (phạt vi phạm do thỏa thuận), Điều 419 (bồi thường thiệt hại), Điều 423, 424, 427 (hủy bỏ hợp đồng), Điều 428 (đơn phương chấm dứt).
Nhà thầu của bạn bỏ dở công trình giữa chừng? Hãy liên hệ qua trang Liên hệ của FLAT Law Firm để được tư vấn chấm dứt hợp đồng đúng thủ tục, xử lý bảo lãnh thực hiện hợp đồng và đòi bồi thường thiệt hại.
Nội dung pháp lý của bài viết do AI Legal Council của FLAT soát xét và trình chủ sở hữu phê duyệt; đây không phải ý kiến của luật sư người thật và không thay thế tư vấn pháp lý cho từng trường hợp cụ thể.
Thông tin tham khảo, không phải tư vấn pháp lý.