Quy định mới về chuyển mục đích sử dụng đất cho dự án đầu tư 2026

Chuyển mục đích sử dụng đất cho dự án đầu tư năm 2026 có gì mới? Câu hỏi này đang “nóng” vì một chính sách ưu đãi tiền sử dụng đất mới — nhưng ưu đãi đó chỉ dành cho hộ gia đình, cá nhân, không áp dụng cho dự án của tổ chức. Gộp chung hai đối tượng là sai lầm phổ biến nhất hiện nay, có thể khiến chủ đầu tư dự toán sai hàng chục tỷ đồng tiền sử dụng đất.

1. Khi nào dự án đầu tư phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất?

Theo Điều 121 Luật Đất đai 31/2024/QH15 (có hiệu lực từ 01/8/2024), các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép bao gồm chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp và một số trường hợp chuyển đổi trong nội bộ nhóm đất phi nông nghiệp.

Lưu ý bẫy trích dẫn: Luật 24/2026/QH16 sửa đổi Luật Đầu tư, không phải Luật Đất đai — mọi viện dẫn “Luật 24/2026/QH16 sửa Luật Đất đai” đều sai căn cứ.

2. Thẩm quyền: Chủ tịch UBND cấp tỉnh

Đối với tổ chức thực hiện dự án đầu tư, thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thuộc Chủ tịch UBND cấp tỉnh, theo phân cấp chính quyền địa phương 2 cấp (Nghị định 151/2025/NĐ-CP, có hiệu lực từ 01/7/2025). Điều kiện tiên quyết: việc chuyển mục đích phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.

3. Trình tự 5 bước (Điều 227 Luật Đất đai + Công văn 1153/2026)

Theo Điều 227 Luật Đất đai 31/2024 và Phụ lục II Công văn 1153/BNNMT-QLĐĐ năm 2026, trình tự gồm 5 bước:

Nộp hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất;
Kiểm tra hồ sơ và kiểm tra thực địa khu đất đề nghị chuyển mục đích;
Trình cơ quan có thẩm quyền xem xét, quyết định cho phép chuyển mục đích;
Nộp tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế;
Cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi nhận mục đích sử dụng mới.

Thời hạn xử lý từng bước thực hiện theo thủ tục hành chính do từng tỉnh công bố (đã được cập nhật từ 01/7/2026 theo mô hình chính quyền 2 cấp) — không có một con số ngày cứng áp dụng thống nhất toàn quốc.

4. Tiền sử dụng đất: tổ chức nộp đầy đủ

Theo Nghị định 103/2024/NĐ-CP, tổ chức được phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất đầy đủ theo giá đất tại thời điểm được phép chuyển mục đích. Đây là khoản chi phí lớn nhất trong toàn bộ thủ tục và cần được dự toán chính xác ngay từ giai đoạn lập dự án.

5. Điểm mới 2026 cần phân biệt rõ: ưu đãi của Nghị quyết 254/2025/QH15

Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định chính sách ưu đãi tiền sử dụng đất từ năm 2026: hộ gia đình, cá nhân chuyển đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở chỉ phải nộp:

30% phần chênh lệch (trong hạn mức giao đất ở);
50% phần chênh lệch (phần vượt hạn mức nhưng không quá 01 lần hạn mức);
100% phần vượt quá 01 lần hạn mức.

Chính sách này KHÔNG áp dụng cho dự án đầu tư của tổ chức. Nhiều bài viết gộp chung “chuyển mục đích sử dụng đất 2026 được giảm 30–50%” mà không phân biệt đối tượng — chủ đầu tư dự án áp dụng nhầm sẽ dự toán thiếu tiền sử dụng đất, vỡ phương án tài chính.

Tiêu chí	Hộ gia đình, cá nhân (NQ 254/2025)	Dự án của tổ chức
Tiền sử dụng đất	Ưu đãi 30% / 50% / 100% theo hạn mức	Nộp đầy đủ theo NĐ 103/2024/NĐ-CP
Thẩm quyền cho phép	Cấp có thẩm quyền theo phân cấp	Chủ tịch UBND cấp tỉnh
Điều kiện quy hoạch	Phù hợp quy hoạch, kế hoạch SDĐ	Phù hợp quy hoạch, kế hoạch SDĐ + đồng bộ với dự án đầu tư

6. Rủi ro thường gặp và khuyến nghị

Không kiểm tra quy hoạch trước: ký hợp đồng thuê/mua đất, lập dự án rồi mới phát hiện khu đất không phù hợp quy hoạch để chuyển mục đích — thiệt hại lớn nhất và khó khắc phục nhất;
Dự toán sai tiền sử dụng đất: áp nhầm ưu đãi hộ gia đình cho dự án tổ chức, hoặc tính theo bảng giá đất cũ;
Không đồng bộ đất đai – đầu tư: thủ tục đất đai và thủ tục dự án đầu tư (chấp thuận chủ trương, giấy phép xây dựng) phải được lập kế hoạch song song, tránh tình trạng “đất xong mà dự án chưa xong” hoặc ngược lại.

Khuyến nghị: trước khi triển khai dự án, luôn kiểm tra quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của khu đất dự kiến; dự toán tiền sử dụng đất theo giá đất hiện hành với tư cách tổ chức; và lập timeline đồng bộ cho cả hai nhóm thủ tục đất đai và đầu tư.

7. Câu hỏi thường gặp

Chuyển mục đích sử dụng đất cho dự án có cần đấu giá không?

Tùy trường hợp: nếu Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất thì thực hiện theo trình tự đấu giá; nếu thuộc diện giao/cho thuê không thông qua đấu giá thì thực hiện theo thủ tục cho phép chuyển mục đích nêu trên.

Ưu đãi 30%/50% của NQ 254/2025 có áp dụng cho công ty không?

Không. Ưu đãi này chỉ áp dụng cho hộ gia đình, cá nhân. Tổ chức thực hiện dự án đầu tư nộp tiền sử dụng đất đầy đủ theo Nghị định 103/2024/NĐ-CP.

Thời gian xử lý hồ sơ mất bao lâu?

Thực hiện theo thủ tục hành chính do từng tỉnh công bố (đã cập nhật từ 01/7/2026). Nên tra cứu bộ thủ tục hành chính của tỉnh nơi có đất để có con số cụ thể.

8. Kết luận

Chuyển mục đích sử dụng đất cho dự án đầu tư 2026: xin phép Chủ tịch UBND cấp tỉnh, đi qua 5 bước thủ tục, nộp tiền sử dụng đất đầy đủ theo Nghị định 103/2024/NĐ-CP — và đừng nhầm ưu đãi hộ gia đình của Nghị quyết 254/2025/QH15 với nghĩa vụ của tổ chức. Kiểm tra quy hoạch trước, dự toán đúng, đồng bộ với tiến độ dự án: đó là ba việc quyết định thành bại.

Xem thêm: Checklist chuyển mục đích sử dụng đất cho nhà đầu tư FDI.

Nếu doanh nghiệp của bạn đang triển khai dự án cần chuyển mục đích sử dụng đất, liên hệ FLAT Law Firm để được tư vấn.

Bài viết đã được Hội đồng QA rà soát.

Ghi chú minh bạch: bài viết do FLAW AI Legal Council biên soạn dựa trên các văn bản pháp luật hiện hành tại thời điểm viết (14/10/2026), chỉ mang tính thông tin tham khảo, không phải văn bản chính thức và không thay thế tư vấn pháp lý cho từng trường hợp cụ thể. Thời hạn xử lý theo thủ tục hành chính do từng tỉnh công bố; tiền sử dụng đất theo bảng giá đất địa phương.