Trả lời ngắn: Dự án FDI cấp phép theo Luật Đầu tư 2020 nhưng hết thời hạn hoạt động trong năm 2026 phải làm thủ tục gia hạn theo Luật Đầu tư 2025 (số 143/2025/QH15, hiệu lực từ 01/3/2026) và Điều 64 Nghị định 96/2026/NĐ-CP. Điểm then chốt: dự án có sử dụng đất phải nộp hồ sơ tối thiểu 12 tháng trước khi hết hạn — nhiều dự án hết hạn trong 2026 đang đứng trước nguy cơ trễ hạn.
1. Vì sao năm 2026 là năm bản lề?
Giấy phép của dự án được cấp trước ngày 01/3/2026 tiếp tục có hiệu lực theo nội dung đã cấp (khoản 1, khoản 2 Điều 52 Luật Đầu tư 2025) — nhà đầu tư không phải làm lại thủ tục. Tuy nhiên, hồ sơ gia hạn nộp từ 01/3/2026 trở đi được thẩm định theo tiêu chí của luật mới: khoản 5 Điều 31 Luật Đầu tư 2025 và Điều 64 Nghị định 96/2026/NĐ-CP.
Nói cách khác: thời hạn cũ được bảo toàn, nhưng “vé vào cửa” cho chu kỳ tiếp theo phải đáp ứng điều kiện mới — trong đó có lớp sàng lọc công nghệ mà nhiều dự án cấp phép từ 10–20 năm trước chưa từng trải qua.
2. Điều kiện gia hạn theo khoản 5 Điều 31 Luật Đầu tư 2025
Khi hết thời hạn hoạt động, nhà đầu tư có nhu cầu tiếp tục và đáp ứng điều kiện theo quy định của pháp luật thì được xem xét gia hạn, trừ 02 trường hợp:
- Dự án sử dụng công nghệ lạc hậu, tiềm ẩn nguy cơ gây ô nhiễm môi trường, thâm dụng tài nguyên;
- Dự án thuộc trường hợp nhà đầu tư phải chuyển giao không bồi hoàn tài sản cho Nhà nước Việt Nam hoặc bên Việt Nam.
Thời gian mỗi lần gia hạn tối đa không quá trần tại khoản 1, khoản 2 Điều 31 (70 năm trong khu kinh tế, 50 năm ngoài khu kinh tế). Luật không giới hạn số lần gia hạn.
3. Thủ tục và hồ sơ theo Điều 64 Nghị định 96/2026/NĐ-CP
Nhà đầu tư nộp 01 bộ hồ sơ kèm bản điện tử cho Bộ Tài chính hoặc cơ quan đăng ký đầu tư (tùy thẩm quyền chấp thuận chủ trương của dự án). Hồ sơ gồm:
- Văn bản đề nghị gia hạn thời hạn hoạt động (theo mẫu của Thông tư 55/2026/TT-BTC);
- Báo cáo tình hình thực hiện dự án đến thời điểm nộp hồ sơ;
- Thông tin để tra cứu quyền sử dụng đất trên cơ sở dữ liệu, hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất / giấy tờ có giá trị pháp lý tương đương;
- Tài liệu chứng minh năng lực tài chính: báo cáo tài chính 02 năm gần nhất, cam kết hỗ trợ tài chính của công ty mẹ, cam kết của tổ chức tài chính, hoặc bảo lãnh về năng lực tài chính;
- Văn bản xác định công nghệ của dự án (đối với dự án thuộc diện tại khoản 15 Điều 28 Nghị định 96/2026/NĐ-CP, do cơ quan có thẩm quyền cấp).
Timeline xử lý: 02 ngày làm việc gửi hồ sơ lấy ý kiến cơ quan quản lý đất đai và cơ quan liên quan → 07 ngày làm việc trả ý kiến → 14 ngày làm việc xem xét, lập báo cáo thẩm định → 03 ngày làm việc ra quyết định gia hạn.
4. Bẫy deadline: tối thiểu 12 tháng trước khi hết hạn
Khoản 3 Điều 64 quy định: đối với dự án có sử dụng đất, nhà đầu tư phải thực hiện thủ tục gia hạn trong thời hạn tối thiểu 12 tháng trước khi hết thời hạn hoạt động của dự án.
Hệ quả thực tế cho cohort 2026: dự án hết hạn quý III–IV/2026 mà đến nay (tháng 10/2026) chưa nộp hồ sơ đã vi phạm mốc thời gian luật định. Cần nộp ngay và chuẩn bị phương án giải trình, đồng thời song song xử lý gia hạn thời hạn sử dụng đất theo pháp luật đất đai.
5. Khuyến nghị cho nhà đầu tư
- Rà soát ngay thời hạn trên IRC/Giấy chứng nhận đầu tư và đối chiếu mốc 12 tháng.
- Đánh giá công nghệ sớm: nếu dây chuyền thuộc diện phải có văn bản xác định công nghệ, chủ động làm việc với cơ quan có thẩm quyền trước khi nộp.
- Chuẩn hóa năng lực tài chính: báo cáo tài chính 02 năm gần nhất phải sẵn sàng; nếu cần cam kết công ty mẹ thì xin sớm vì thủ tục nội bộ tập đoàn thường kéo dài.
- Đừng nhầm với điều chỉnh thời hạn giữa chừng (khoản 4 Điều 31 — quyền mới của Luật 2025): đó là thủ tục khác, áp dụng khi dự án chưa hết hạn.
Câu hỏi thường gặp
Hỏi: Dự án cấp phép theo Luật Đầu tư 2020 hết hạn năm 2026 có phải xin cấp lại giấy phép mới không?
Đáp: Không. Giấy phép đã cấp tiếp tục hiệu lực theo Điều 52 Luật Đầu tư 2025; nhà đầu tư chỉ làm thủ tục gia hạn thời hạn hoạt động theo Điều 64 Nghị định 96/2026/NĐ-CP.
Hỏi: Quá mốc 12 tháng mới nộp hồ sơ gia hạn thì sao?
Đáp: Luật quy định mốc tối thiểu 12 tháng đối với dự án có sử dụng đất. Nộp muộn không đồng nghĩa hồ sơ bị từ chối tự động, nhưng nhà đầu tư cần nộp ngay và có thể phải giải trình; rủi ro lớn nhất là dự án hết hạn khi thủ tục chưa xong.
Hỏi: Mỗi lần gia hạn được tối đa bao nhiêu năm?
Đáp: Không quá trần tại khoản 1, khoản 2 Điều 31 (70 năm trong khu kinh tế, 50 năm ngoài khu kinh tế); luật không giới hạn số lần gia hạn.
Hỏi: Dự án phải chuyển giao không bồi hoàn tài sản có được gia hạn không?
Đáp: Không — đây là một trong 02 trường hợp loại trừ tại khoản 5 Điều 31.
Nguồn trích dẫn
- Luật Đầu tư số 143/2025/QH15 (Điều 31, Điều 52) — hiệu lực 01/3/2026 — thuvienphapluat.vn
- Nghị định 96/2026/NĐ-CP (Điều 64) — hiệu lực 31/3/2026 — thuvienphapluat.vn
- Thông tư 55/2026/TT-BTC — biểu mẫu thủ tục đầu tư
Bài viết mang tính tham khảo chung, không thay thế tư vấn pháp lý cho từng trường hợp cụ thể. Nội dung do AI soạn thảo, đang chờ Hội đồng QA (FLAW AI Legal Council) rà soát; chưa được luật sư người thật xem xét.
Xem thêm: Thời hạn hoạt động của dự án đầu tư: Luật 2025 thay đổi quy định gia hạn thế nào so với Luật 2020? · Liên hệ FLAT Law Firm