Nhà xưởng là hạng mục xây dựng cốt lõi của hầu hết dự án FDI sản xuất. Trước khi khởi công, doanh nghiệp phải trả lời hai câu hỏi: dự án có thuộc diện phải xin giấy phép xây dựng (GPXD) không, và nộp hồ sơ ở đâu, gồm những gì. Bài viết hệ thống quy định hiện hành tại ngày 15/10/2026 — thời điểm Luật Xây dựng 2025 và Nghị định 217/2026/NĐ-CP đã có hiệu lực.
1. Khung pháp lý áp dụng
- Luật Xây dựng 135/2025/QH15 (Quốc hội thông qua 10/12/2025; hiệu lực 01/7/2026; riêng khoản 2, 3 Điều 43, Điều 71 và khoản 3, 4, 5 Điều 95 có hiệu lực từ 01/01/2026) — thay thế Luật Xây dựng 50/2014/QH13;
- Nghị định 217/2026/NĐ-CP (quy định chi tiết Luật Xây dựng về quản lý hoạt động xây dựng; hiệu lực 01/7/2026) — thay thế toàn bộ Nghị định 175/2024/NĐ-CP.
Lưu ý: Nghị định 175/2024/NĐ-CP đã hết hiệu lực — mọi hồ sơ, thủ tục về GPXD từ 01/7/2026 phải đối chiếu Nghị định 217/2026/NĐ-CP, không áp dụng quy định cũ.
2. Nhà xưởng FDI có phải xin giấy phép xây dựng?
Theo khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025 (hiệu lực từ 01/01/2026), trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có GPXD, trừ 8 nhóm được miễn, gồm: công trình bí mật nhà nước; công trình khẩn cấp; công trình thuộc dự án đầu tư công đặc biệt hoặc thủ tục đầu tư đặc biệt; công trình tạm; công trình tại khu vực đất quốc phòng, an ninh; công trình thuộc dự án đầu tư công do cấp có thẩm quyền quyết định đầu tư; công trình xây dựng theo tuyến; nhà ở cấp IV/dưới 07 tầng/dưới 500 m² sàn ngoài khu vực quy hoạch; công trình thuộc dự án đã được thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi.
Nhà xưởng của doanh nghiệp FDI thông thường không thuộc diện miễn — doanh nghiệp phải xin GPXD trước khi khởi công. Trường hợp dự án đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi thì được miễn GPXD theo quy định.
3. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng
Theo Điều 45 Luật Xây dựng 2025 và Nghị định 217/2026/NĐ-CP, hồ sơ đề nghị cấp GPXD cho nhà xưởng gồm các thành phần chính:
- Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng (theo mẫu);
- Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất / quyền sở hữu công trình hợp pháp (hợp đồng thuê lại đất trong KCN, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ đầu tư hạ tầng…);
- Hồ sơ thiết kế xây dựng (bản vẽ, thuyết minh) phù hợp quy hoạch chi tiết đã phê duyệt;
- Văn bản thẩm định/thẩm duyệt về phòng cháy, chữa cháy (nếu thuộc diện);
- Kết quả thẩm định báo cáo đánh giá tác động môi trường hoặc giấy phép môi trường (nếu thuộc diện);
- Các tài liệu khác theo quy định đối với công trình cụ thể.
4. Thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng — nộp hồ sơ ở đâu?
Theo Nghị định 217/2026/NĐ-CP (cụ thể tại Điều 53 về thẩm quyền), phân cấp hiện nay như sau:
- Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế: cấp GPXD cho các công trình xây dựng trong KCN, KCX, khu công nghệ cao, khu kinh tế (theo phân cấp, ủy quyền của UBND cấp tỉnh). → Nhà xưởng FDI trong KCN nộp hồ sơ tại Ban quản lý KCN.
- UBND cấp xã: cấp GPXD công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ trên địa bàn (trừ công trình trong KCN, KCX, khu công nghệ cao, khu kinh tế).
- Sở Xây dựng: cấp GPXD cho các công trình còn lại trên địa bàn tỉnh (theo phân cấp, ủy quyền của UBND cấp tỉnh).
Cơ quan có thẩm quyền cấp GPXD đồng thời là cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh, gia hạn, cấp lại, thu hồi và hủy GPXD do mình cấp. Đối với dự án có nhiều công trình với loại và cấp khác nhau, thẩm quyền xác định theo công trình có cấp cao nhất.
5. Trình tự, thời gian giải quyết
- Hình thức nộp: trực tuyến qua Cổng Dịch vụ công quốc gia; trường hợp sự cố khách quan không thể thực hiện điện tử thì nộp trực tiếp tại Bộ phận Một cửa hoặc qua dịch vụ bưu chính công ích.
- Thời gian cấp (kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ): cấp mới, di dời, có thời hạn đối với công trình (không phải nhà ở riêng lẻ): 10 ngày làm việc; điều chỉnh, sửa chữa, cải tạo: 09 ngày làm việc; gia hạn hoặc cấp lại: 05 ngày làm việc.
- Công khai: cơ quan cấp GPXD phải công khai giấy phép trên trang thông tin điện tử tối thiểu 12 tháng kể từ ngày cấp hoặc gia hạn.
- Thông báo khởi công: theo điểm d khoản 2 Điều 46 Luật Xây dựng 2025, tổ chức, cá nhân đề nghị cấp GPXD có trách nhiệm thông báo khởi công xây dựng theo quy định trước khi thi công.
6. Điều khoản chuyển tiếp cần biết
Theo Điều 95 Luật Xây dựng 2025: dự án đầu tư xây dựng, thiết kế xây dựng đã được phê duyệt trước 01/7/2026 không phải phê duyệt lại; các hoạt động tiếp theo chưa thực hiện thì thực hiện theo Luật Xây dựng 2025. Công trình đã được cấp GPXD theo Luật Xây dựng 2014 mà thuộc diện được miễn GPXD theo Luật 2025 thì khi điều chỉnh thiết kế không phải điều chỉnh GPXD.
7. Câu hỏi thường gặp
Nhà xưởng trong KCN đã có quy hoạch 1/500 có được miễn GPXD?
Không tự động được miễn. Diện miễn GPXD theo Điều 43 Luật Xây dựng 2025 không còn liệt kê riêng “công trình trong KCN đã có quy hoạch chi tiết” như quy định cũ — doanh nghiệp phải đối chiếu 8 nhóm miễn hiện hành; nhà xưởng thông thường vẫn phải xin GPXD tại Ban quản lý KCN.
Xây dựng không có GPXD bị xử lý thế nào?
Hành vi xây dựng không có GPXD (trường hợp phải có) hoặc sai GPXD bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, có thể bị buộc tháo dỡ. Doanh nghiệp nên hoàn tất GPXD trước khi khởi công.
GPXD có thời hạn hiệu lực bao lâu?
Pháp luật quy định thủ tục gia hạn GPXD (05 ngày làm việc); doanh nghiệp theo dõi thời hạn ghi trên GPXD và làm thủ tục gia hạn kịp thời nếu chưa khởi công hoặc chưa hoàn thành trong thời hạn.
Bài viết được biên soạn bởi FLAW AI Legal Council — Hội đồng pháp lý AI của FLAT Law Firm, dựa trên văn bản pháp luật hiện hành tại ngày 15/10/2026. Nội dung chỉ mang tính tham khảo chung, không phải tư vấn pháp lý cho trường hợp cụ thể của quý doanh nghiệp.
Để được tư vấn chi tiết về thủ tục GPXD cho nhà xưởng của mình, vui lòng liên hệ FLAT Law Firm.
Trạng thái bài viết: đang chờ Hội đồng QA rà soát.
