Ban quản trị (BQT) nhà chung cư là “người giữ tiền, giữ nhà” của cư dân: quản lý quỹ bảo trì 2%, giám sát đơn vị vận hành, đại diện cư dân làm việc với chủ đầu tư. Nhưng BQT không phải “chính quyền” của tòa nhà — quyền hạn, trách nhiệm và giới hạn của BQT được Luật Nhà ở 2023 quy định chặt chẽ.
Bài viết hệ thống hóa cách thành lập, quyền hạn, trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư.
1. Thành lập Ban quản trị như thế nào
- Ban quản trị do Hội nghị nhà chung cư bầu ra — Hội nghị nhà chung cư là cơ quan quyết định cao nhất của cư dân, gồm đại diện các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư;
- Ban quản trị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận; có con dấu và tài khoản hoạt động riêng;
- Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu, hoặc có nhiều chủ sở hữu nhưng dưới 20 căn hộ: chủ sở hữu, người sử dụng tự thống nhất quyết định thành lập hoặc không thành lập Ban quản trị;
- Thành viên Ban quản trị phải tham gia khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư và được cấp giấy chứng nhận hoàn thành — yêu cầu bắt buộc.
2. Quyền hạn của Ban quản trị (Điều 147)
Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu, Ban quản trị có các quyền chính:
- Yêu cầu chủ đầu tư bàn giao đầy đủ kinh phí bảo trì sau khi Ban quản trị được thành lập và có văn bản đề nghị; được yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cưỡng chế bàn giao;
- Yêu cầu chủ đầu tư bàn giao hồ sơ nhà chung cư; được yêu cầu cưỡng chế bàn giao hồ sơ;
- Quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì theo quy định của Luật Nhà ở và quyết định của Hội nghị nhà chung cư;
- Đề nghị Hội nghị nhà chung cư thông qua mức giá dịch vụ quản lý vận hành;
- Được hưởng thù lao trách nhiệm và chi phí khác theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư;
- Yêu cầu cơ quan có thẩm quyền công nhận Ban quản trị.
3. Trách nhiệm của Ban quản trị (Điều 148)
- Đăng ký con dấu, tài khoản hoạt động của Ban quản trị và tài khoản quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì;
- Tiếp nhận, quản lý hồ sơ nhà chung cư từ chủ đầu tư và cung cấp cho đơn vị quản lý vận hành theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư;
- Quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì theo quy chế thu, chi tài chính do Hội nghị nhà chung cư quyết định;
- Báo cáo Hội nghị nhà chung cư việc thu, chi kinh phí bảo trì — công khai, minh bạch là nghĩa vụ.
4. Giới hạn quyền lực: BQT không được làm gì
- Không được tự ý cắt điện, nước của cư dân — đây là hành vi bị cấm;
- Mọi khoản thu, chi phải theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư và quy chế tài chính — BQT không được tự đặt ra các khoản thu;
- Không được sử dụng kinh phí bảo trì ngoài mục đích bảo trì phần sở hữu chung theo kế hoạch đã được thông qua.
5. Phân biệt BQT với đơn vị quản lý vận hành
Hai chủ thể này thường bị nhầm lẫn:
- Ban quản trị: do cư dân bầu, đại diện chủ sở hữu — quyết định các vấn đề lớn (quỹ bảo trì, giá dịch vụ, lựa chọn đơn vị vận hành);
- Đơn vị quản lý vận hành: doanh nghiệp cung cấp dịch vụ (bảo vệ, vệ sinh, kỹ thuật…) theo hợp đồng — thực hiện công việc hằng ngày và chịu sự giám sát của Ban quản trị.
6. Câu hỏi thường gặp
Hỏi: Ban quản trị có được thu thêm phí ngoài phí quản lý không?
Đáp: Không tự ý — mọi khoản thu phải do Hội nghị nhà chung cư quyết định. Cư dân có quyền yêu cầu công khai, giải trình.
Hỏi: Ai cũng có thể làm trưởng ban quản trị?
Đáp: Không — thành viên Ban quản trị phải qua đào tạo, bồi dưỡng và được cấp giấy chứng nhận về quản lý vận hành nhà chung cư.
Hỏi: Ban quản trị nhiệm kỳ bao lâu, bãi nhiệm thế nào?
Đáp: Nhiệm kỳ và việc bãi miễn, miễn nhiệm thành viên Ban quản trị do Hội nghị nhà chung cư quyết định theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư.
Cư dân cần tư vấn về tổ chức, hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư? Liên hệ với chúng tôi để được tư vấn.
Bài viết do FLAW AI Legal Council biên soạn. Nội dung đang chờ Hội đồng QA rà soát trước khi trình phê duyệt; thông tin chỉ mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý cho trường hợp cụ thể của quý vị.