Bão lớn quét qua, mái nhà xưởng thuê bị tốc một mảng lớn, mưa xối vào làm hư hàng hóa, máy móc. Người thuê đòi chủ nhà sửa ngay; chủ nhà nói "bão là trời, ai cũng bị". Khác với vụ sập mái do xuống cấp, ở đây có thêm biến số thiên tai — và cách phân định nghĩa vụ cũng khác.
1. Bão có phải là bất khả kháng?
Điều 156 khoản 1 BLDS 2015 định nghĩa bất khả kháng là sự kiện khách quan, không thể lường trước và không thể khắc phục được. Bão nhiệt đới ở Việt Nam là hiện tượng có tính mùa vụ, được dự báo trước — vì vậy bão thông thường không đương nhiên là bất khả kháng. Chỉ khi cơn bão có cường độ dị thường, vượt mọi dự báo hợp lý (siêu bão ngoài thang dự báo, đổ bộ vào khu vực hiếm khi có bão) thì yếu tố bất khả kháng mới được xem xét. Kết luận này ảnh hưởng trực tiếp đến việc ai chịu chi phí sửa chữa.
2. Nghĩa vụ sửa chữa: kết cấu thuộc về chủ nhà
Dù nguyên nhân là bão, mái nhà vẫn là kết cấu chính của tài sản thuê — theo Điều 477 BLDS 2015, bên cho thuê phải bảo đảm tài sản phù hợp mục đích thuê trong suốt thời hạn thuê, bao gồm sửa chữa mái bị tốc để nhà xưởng sử dụng được trở lại. Trừ khi hợp đồng có thỏa thuận khác (ví dụ người thuê chịu mọi sửa chữa để đổi lấy giá thuê rẻ), nghĩa vụ này thuộc về chủ nhà. Người thuê có nghĩa vụ thông báo ngay và áp dụng biện pháp hạn chế thiệt hại (che chắn tạm, di dời hàng hóa) — không thực hiện có thể bị trừ vào phần bồi thường theo nguyên tắc giảm nhẹ thiệt hại.
3. Thiệt hại về hàng hóa, máy móc: ai chịu?
Cần tách bạch hai loại chi phí: chi phí sửa mái (chủ nhà chịu, như phân tích trên) và thiệt hại hàng hóa, máy móc của người thuê do mưa xối vào. Với loại thứ hai: nếu bão được xác định là bất khả kháng thực sự, mỗi bên tự chịu thiệt hại của mình — người thuê không đòi được chủ nhà bồi thường hàng hóa; nếu không phải bất khả kháng (bão thường, mái vốn đã yếu mà chủ nhà không gia cố sau cảnh báo), người thuê có thể đòi chủ nhà bồi thường theo Điều 584 BLDS 2015. Trong mọi trường hợp, bảo hiểm tài sản (nếu có) là kênh bồi thường nhanh nhất cho cả hai bên.
4. Xử lý thực tế sau bão
An toàn trước: kiểm tra kết cấu còn lại trước khi cho người vào — mái tốc một phần có thể kéo sập phần còn lại; ghi nhận hiện trường: chụp ảnh, quay phim, lưu bản tin dự báo bão làm bằng chứng về cường độ; thông báo cho nhau bằng văn bản và cùng thống nhất phương án sửa chữa tạm thời để sớm hoạt động trở lại; báo bảo hiểm ngay trong thời hạn hợp đồng. Về lâu dài, hợp đồng thuê nhà xưởng ở vùng bão nên quy định rõ trách nhiệm gia cố trước mùa bão và phân bổ chi phí sửa chữa do thiên tai — đừng để đến khi bão đến mới tranh cãi.
Bài viết đã được FLAW AI Legal Council kiểm tra chất lượng.
Câu hỏi thường gặp
Bão được dự báo trước thì có còn là bất khả kháng?
Thường không. Bão trong mùa, có dự báo mà các bên không có biện pháp phòng ngừa hợp lý thì khó được coi là bất khả kháng; chỉ bão dị thường vượt dự báo hợp lý mới được xem xét.
Người thuê tự bỏ tiền sửa mái có đòi lại được không?
Được, nếu việc sửa chữa là cần thiết, cấp bách và chủ nhà không thực hiện sau khi được thông báo — cần giữ đầy đủ hóa đơn, chứng từ và thông báo đã gửi.
Tiền thuê trong thời gian xưởng không dùng được tính sao?
Thỏa thuận giảm, miễn tương ứng với thời gian và mức độ ảnh hưởng; đây là nội dung nên có sẵn trong hợp đồng thuê.
Bảo hiểm nào chi trả thiệt hại do bão?
Bảo hiểm tài sản mọi rủi ro (có bao gồm thiên tai) chi trả cho tài sản của bên mua bảo hiểm; bảo hiểm cháy nổ bắt buộc không bao gồm bão.