Căn hộ tầng trệt kèm “sân vườn riêng” là món hàng hot: có khoảng xanh, thú cưng chạy nhảy, tiệc nướng ngoài trời. Nhưng “sân riêng” trong lời rao có thực sự thuộc về bạn? Câu trả lời: thường là không.
Sân vườn thường là sở hữu chung
Theo Luật Nhà ở 27/2023/QH15, nhà chung cư phân định sở hữu riêng (căn hộ) và sở hữu chung (hành lang, cầu thang, sân, vườn, cảnh quan…). Phần sân vườn tầng trệt trong đa số dự án thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu — chủ đầu tư không có quyền “bán” sân riêng cho bạn. Quảng cáo “sân vườn riêng” thường chỉ có nghĩa là bạn được giao quản lý, sử dụng phần sân đó (độc quyền sử dụng thực tế), chứ không phải sở hữu.
Kiểm tra 3 tài liệu
1. Hợp đồng mua bán: có điều khoản nào ghi quyền sử dụng sân không? Diện tích, phạm vi, thời hạn? 2. Quy chế quản lý, vận hành nhà chung cư: sân vườn được phân loại thế nào — sở hữu chung hay giao riêng? 3. Thỏa thuận bằng văn bản với chủ đầu tư/ban quản trị về việc sử dụng sân (được làm gì: trồng cây, đặt bàn ghế? không được làm gì: xây dựng kiên cố, lấn chiếm?).
Rủi ro nếu không rõ ràng
Ban quản trị đời sau có thể thu hồi phần sân nếu cho rằng bạn lấn chiếm sở hữu chung; hàng xóm khiếu nại; bạn xây công trình kiên cố trên đất sở hữu chung có thể bị yêu cầu tháo dỡ. Đừng đầu tư tiền tỷ cải tạo sân khi quyền sử dụng còn mập mờ.
Câu hỏi thường gặp
1. Sân vườn tầng trệt có thuộc sở hữu riêng?
Thường không — là sở hữu chung, chủ căn hộ được giao quản lý/sử dụng theo thỏa thuận.
2. Được xây thêm trên sân không?
Thường không được xây kiên cố; mọi cải tạo cần sự đồng ý của ban quản trị.
3. Mua lại căn tầng trệt, quyền dùng sân có chuyển theo?
Tùy thỏa thuận gốc; kiểm tra hợp đồng mua bán và xác nhận với ban quản trị trước khi mua.
4. Tranh chấp sân vườn giải quyết ở đâu?
Thương lượng → ban quản trị → UBND → tòa án theo trình tự.
5. Có nên trả thêm tiền vì ‘sân riêng’?
Chỉ khi quyền sử dụng được ghi rõ bằng văn bản (hợp đồng + quy chế); đừng trả cho lời hứa miệng.
Bài viết đã được FLAW AI Legal Council kiểm tra chất lượng
Bài viết cung cấp thông tin pháp lý tổng quan, không thay thế tư vấn cho từng trường hợp cụ thể.
