Trả lời ngắn: Bạn hoàn toàn có thể tiếp tục cho thuê nhà ở Việt Nam sau khi đã về nước — pháp luật không yêu cầu chủ nhà phải cư trú tại Việt Nam. Ba việc phải làm đúng: (1) kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân từ cho thuê theo Luật Thuế TNCN 109/2025/QH15; (2) tổ chức việc nhận tiền thuê qua tài khoản ngân hàng đứng tên mình hoặc qua người được ủy quyền hợp pháp; (3) khi muốn chuyển tiền thuê ra nước ngoài, thực hiện qua ngân hàng được phép kinh doanh ngoại hối.
1. Thuế cho thuê nhà: quy định mới từ 01/7/2026
Đây là điểm nhiều chủ nhà ở xa hay bỏ sót nhất. Theo khoản 4 Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15 (có hiệu lực từ 01/7/2026):
- Thuế TNCN = (doanh thu cho thuê trong năm − 500 triệu đồng) × 5%, áp dụng với cá nhân cho thuê bất động sản (trừ hoạt động kinh doanh lưu trú);
- Nếu doanh thu cho thuê cả năm từ 500 triệu đồng trở xuống thì không phải nộp thuế TNCN.
Ví dụ: bạn cho thuê căn hộ 20 triệu đồng/tháng, doanh thu năm 240 triệu đồng — dưới ngưỡng 500 triệu nên không phát sinh thuế TNCN. Nhưng nếu cho thuê 50 triệu đồng/tháng (600 triệu/năm), phần vượt 100 triệu đồng chịu thuế 5%, tức 5 triệu đồng/năm.
Lưu ý: việc bạn đang sống ở nước ngoài không miễn nghĩa vụ kê khai. Thu nhập phát sinh tại Việt Nam thì kê khai tại Việt Nam. Bạn có thể ủy quyền cho người tại Việt Nam thực hiện thủ tục thuế, hoặc tự kê khai qua phương thức điện tử theo hướng dẫn của cơ quan thuế tại thời điểm thực hiện.
2. Nhận tiền thuê khi đang ở nước ngoài: ba phương án
Phương án 1 — Người thuê chuyển khoản trực tiếp vào tài khoản ngân hàng của bạn tại Việt Nam. Đơn giản nhất nếu bạn vẫn duy trì tài khoản ngân hàng Việt Nam. Yêu cầu người thuê ghi rõ nội dung chuyển khoản (“tiền thuê nhà tháng… theo hợp đồng…”) để làm chứng từ.
Phương án 2 — Ủy quyền cho người tại Việt Nam nhận hộ và quản lý. Lập văn bản ủy quyền theo Bộ luật Dân sự 2015 (Điều 562–569), ghi rõ phạm vi: nhận tiền thuê, ký biên nhận, nộp thuế hộ, xử lý sự cố nhà. Vì liên quan đến bất động sản, nên công chứng hoặc chứng thực văn bản ủy quyền để đảm bảo giá trị pháp lý — thực hiện theo Luật Công chứng 2024 (có hiệu lực từ 01/7/2025, thay thế Luật 2014). Nếu bạn đang ở nước ngoài, có thể công chứng tại cơ quan đại diện ngoại giao Việt Nam ở nước sở tại.
Phương án 3 — Thông qua công ty quản lý bất động sản. Ký hợp đồng dịch vụ quản lý với đơn vị chuyên nghiệp tại Việt Nam; họ thu tiền, trừ phí quản lý, chuyển phần còn lại cho bạn và có thể hỗ trợ kê khai thuế. Phù hợp khi bạn có nhiều tài sản hoặc không có người thân tin cậy tại Việt Nam.
Dù chọn phương án nào, hợp đồng thuê phải lập thành văn bản ghi rõ: tiền thuê, phương thức thanh toán, kỳ thanh toán, trách nhiệm sửa chữa, điều khoản chấm dứt. Đây vừa là căn cứ để người thuê trả tiền đúng, vừa là chứng từ chứng minh nguồn tiền khi bạn chuyển tiền thuê ra nước ngoài.
3. Chuyển tiền thuê ra nước ngoài
Tiền thuê nhà là thu nhập hợp pháp của bạn. Khi muốn chuyển ra nước ngoài, áp dụng khung ngoại hối chung:
- Thực hiện qua tổ chức tín dụng được phép kinh doanh ngoại hối;
- Chuẩn bị hồ sơ chứng minh nguồn tiền: hợp đồng cho thuê + chứng từ nhận tiền thuê (sao kê) + tờ khai/nộp thuế TNCN (nếu thuộc diện phải nộp);
- Ngân hàng thẩm định rồi thực hiện chuyển.
Điểm thuận lợi: với tiền thuê nhà, nguồn tiền rất “sạch” và dễ chứng minh — hợp đồng thuê cộng sao kê nhận tiền là bộ hồ sơ gần như hoàn hảo, miễn là bạn đã kê khai thuế đầy đủ. Ngược lại, nếu nhiều năm không kê khai thuế cho thuê mà bỗng chuyển một khoản lớn ra nước ngoài, ngân hàng và cơ quan thuế đều sẽ đặt câu hỏi.
4. Rủi ro khi “nhờ vả” không có giấy tờ
- Nhờ người quen nhận tiền mặt rồi chuyển tay: không có chứng từ, vừa khó đòi khi tranh chấp, vừa không chứng minh được nguồn tiền khi cần chuyển ra nước ngoài.
- Không lập hợp đồng thuê bằng văn bản: khi người thuê chây ì, bạn ở xa gần như không có căn cứ để xử lý.
- Ủy quyền miệng: người được “nhờ” không có tư cách pháp lý để ký biên nhận, nộp thuế hộ hay xử lý tranh chấp thay bạn.
- Trốn thuế cho thuê nhiều năm: ngoài truy thu và phạt, còn làm “bẩn” nguồn tiền — đến lúc cần chuyển ra nước ngoài sẽ vướng ở khâu thẩm định của ngân hàng.
Căn cứ pháp lý chính
- Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15, khoản 4 Điều 7 (hiệu lực 01/7/2026) — thuế TNCN cho thuê bất động sản: phần doanh thu năm vượt 500 triệu đồng × 5%.
- Pháp lệnh Ngoại hối 28/2005/PL-UBTVQH11 (sửa đổi 2013) — chuyển ngoại tệ ra nước ngoài qua tổ chức tín dụng được phép.
- Bộ luật Dân sự 2015, Điều 562–569 — hợp đồng ủy quyền.
- Luật Công chứng 2024 (75/2024/QH15, hiệu lực 01/7/2025) — thay thế Luật Công chứng 2014.
Câu hỏi thường gặp
1. Tôi đã về nước 2 năm, cho thuê nhà ở Việt Nam mà chưa từng kê khai thuế thì sao?
Bạn nên chủ động kê khai bổ sung và nộp số thuế còn thiếu (nếu doanh thu vượt ngưỡng). Tự giác kê khai trước khi cơ quan thuế phát hiện luôn có lợi hơn — vừa giảm rủi ro bị phạt, vừa “làm sạch” nguồn tiền để sau này chuyển ra nước ngoài thuận lợi. Hãy làm việc với cơ quan thuế hoặc đơn vị tư vấn để tính đúng số phải nộp.
2. Cho thuê dưới 500 triệu đồng/năm có cần kê khai không?
Theo Luật 109/2025, doanh thu từ 500 triệu đồng trở xuống không phải nộp thuế TNCN. Tuy nhiên, “không phải nộp thuế” và “không phải kê khai” là hai việc khác nhau — nghĩa vụ kê khai cụ thể thực hiện theo hướng dẫn của cơ quan thuế tại thời điểm áp dụng. Bạn nên xác nhận trực tiếp để tránh sót thủ tục.
3. Người thuê trả tiền mặt cho người được tôi ủy quyền có được không?
Được, nhưng người được ủy quyền phải lập biên nhận đầy đủ và nộp tiền vào tài khoản của bạn (hoặc tài khoản được chỉ định trong văn bản ủy quyền). Tiền mặt không có biên nhận sẽ khiến bạn không chứng minh được đã nhận tiền thuê — vừa rủi ro tranh chấp, vừa vướng khi chứng minh nguồn tiền.
4. Tôi có thể ủy quyền cho công ty môi giới ký hợp đồng thuê thay mình không?
Được, nếu văn bản ủy quyền ghi rõ phạm vi bao gồm việc giao kết hợp đồng thuê. Vì liên quan đến bất động sản, văn bản ủy quyền nên được công chứng/chứng thực. Lưu ý phân biệt: môi giới giới thiệu khách (hưởng hoa hồng) khác với người được ủy quyền ký thay (đại diện bạn trong hợp đồng).
5. Tiền thuê nhà tôi muốn để lại Việt Nam tái đầu tư, có bắt buộc chuyển ra nước ngoài không?
Không. Pháp luật không bắt buộc bạn phải chuyển tiền thuê ra nước ngoài. Bạn có thể giữ tại tài khoản Việt Nam, tái đầu tư, hoặc chuyển dần tùy nhu cầu. Mỗi lần chuyển ra nước ngoài thì thực hiện thủ tục ngoại hối như bình thường.
6. Tôi là người nước ngoài, việc sở hữu và cho thuê nhà ở Việt Nam có giới hạn gì không?
Người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam trong khuôn khổ Luật Nhà ở 2023 (điều kiện, thời hạn và số lượng có giới hạn cụ thể). Quyền cho thuê nhà thuộc sở hữu hợp pháp của mình là quyền của chủ sở hữu. Nếu bạn chưa chắc về tình trạng sở hữu của mình, hãy rà soát giấy tờ nhà trước khi ký hợp đồng cho thuê dài hạn.
Lưu ý: bài viết cung cấp thông tin pháp lý tổng quát tại thời điểm viết, không thay thế tư vấn cho từng trường hợp cụ thể. Thủ tục khai thuế thực hiện theo hướng dẫn của cơ quan thuế tại thời điểm áp dụng.
Bài viết đã được FLAW AI Legal Council kiểm tra chất lượng
