Chuyển nhượng dự án bất động sản hay dự án BT không giống bán cổ phần: tài sản, đất đai và cả hợp đồng với Nhà nước đổi chủ, nên gánh nặng thuế nằm ở thu nhập chuyển nhượng dự án và thuế giá trị gia tăng trên phần giá trị ngoài tiền đất. Ai chỉ nhìn thuế suất 20% sẽ bỏ sót nửa còn lại của bài toán.
Cổng thủ tục: chấp thuận chuyển nhượng dự án
Theo Điều 46 Luật Đầu tư 143/2025/QH15, nhà đầu tư được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho nhà đầu tư khác khi đáp ứng các điều kiện về đất đai, ngành nghề và tiến độ; dự án thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư thì việc chuyển nhượng phải được cơ quan đã chấp thuận đồng ý trước. Riêng dự án BT, bên nhận chuyển nhượng còn phải kế thừa toàn bộ quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng BT đã ký với cơ quan nhà nước, bao gồm cơ chế thanh toán bằng quỹ đất hoặc ngân sách — vì vậy đây là giao dịch ba bên trên thực tế, không thể đóng gói như một hợp đồng mua bán thông thường.
Hai lớp thuế: thu nhập chuyển nhượng và GTGT
Thu nhập từ chuyển nhượng dự án và bất động sản chịu thuế thu nhập doanh nghiệp 20% trên phần chênh lệch giữa giá chuyển nhượng với chi phí đầu tư còn lại và chi phí chuyển nhượng, theo khung Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 67/2025. Lớp thứ hai là thuế giá trị gia tăng 10% tính trên giá chuyển nhượng sau khi trừ giá đất được trừ theo quy định — phần trừ này là nơi tranh chấp thường nổ ra, vì giá đất tại thời điểm nhận dự án và giá đất khi chuyển nhượng có thể cách nhau nhiều năm và nhiều lần điều chỉnh bảng giá. Bên bán cũng phải khép lại nghĩa vụ tiền thuê đất, tiền sử dụng đất còn nợ trước khi cơ quan thuế xác nhận hoàn thành nghĩa vụ cho giao dịch.
Bộ hồ sơ quyết định số thuế thực nộp
- Tách rõ trong hợp đồng giá trị dự án thành phần đất, công trình và quyền khai thác để làm căn cứ trừ giá đất khi tính thuế GTGT.
- Rà soát toàn bộ chi phí đầu tư đã ghi nhận và chứng từ liên quan trước khi ký, vì chi phí thiếu chứng từ sẽ bị loại khỏi phần được trừ.
- Với dự án BT, lấy văn bản đồng ý của cơ quan ký hợp đồng về bên nhận và phương án kế thừa thanh toán trước khi công chứng giao dịch.
Câu hỏi thường gặp
Chuyển nhượng dự án BĐS chịu thuế?
Có. Thu nhập từ chuyển nhượng dự án, bất động sản chịu thuế TNDN 20% trên phần lãi theo Luật Thuế TNDN 67/2025, đồng thời phát sinh thuế GTGT 10% trên giá chuyển nhượng sau khi trừ giá đất được trừ; đây là hai lớp thuế độc lập của cùng một giao dịch.
Thuế suất?
Thuế suất chính là 20% thuế TNDN trên thu nhập chuyển nhượng. Không có thuế suất phần trăm trên doanh thu cho giao dịch này như một số tin đồn; con số thực tế phụ thuộc vào phần lãi xác định được và giá đất được trừ khi tính thuế GTGT.
Giá?
Giá tính thuế là giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng, nhưng cơ quan thuế có quyền ấn định lại nếu giá thấp hơn giá thị trường hoặc thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm chuyển nhượng đối với phần đất.
Hồ sơ?
Hồ sơ gồm văn bản chấp thuận chuyển nhượng dự án (nếu dự án thuộc diện chấp thuận chủ trương), hợp đồng chuyển nhượng, hồ sơ đất đai, chứng từ chi phí đầu tư, hồ sơ kế thừa hợp đồng BT (nếu có) và tờ khai thuế chuyển nhượng nộp trước khi sang tên quyền sử dụng đất, tài sản.
Bài viết đã được FLAW AI Legal Council kiểm tra chất lượng