Đất đai trong FTZ: thuê đất từ Ban quản lý, thời hạn và quyền của nhà đầu tư thứ cấp thuê lại hạ tầng

Đất trong khu thương mại tự do không thuộc sở hữu của Ban quản lý để “bán” cho nhà đầu tư — đó là đất Nhà nước được giao cho Ban quản lý tổ chức cho nhà đầu tư thuê theo dự án. Hiểu sai cấu trúc ba tầng này (Nhà nước — Ban quản lý/nhà đầu tư hạ tầng — nhà đầu tư thứ cấp) sẽ khiến doanh nghiệp đàm phán sai cả thời hạn, giá và quyền thế chấp.

Căn cứ pháp lý

Cấu trúc giao đất và cho thuê trong khu: hai mô hình nhà đầu tư cần phân biệt

Theo khung Luật Đất đai 31/2024/QH15 và quyết định thành lập khu thương mại tự do Đà Nẵng (Quyết định 1142/QĐ-TTg), đất trong khu thuộc quỹ đất do Nhà nước quản lý và được tổ chức khai thác qua Ban quản lý khu. Hai mô hình tiếp cận đất phổ biến: (i) nhà đầu tư dự án thuê đất trực tiếp trong khu với Nhà nước thông qua đầu mối Ban quản lý — trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc hằng năm theo lựa chọn và quy định áp dụng cho từng loại dự án; (ii) nhà đầu tư thứ cấp thuê lại đất đã có hạ tầng từ nhà đầu tư xây dựng — kinh doanh hạ tầng khu, theo hợp đồng thuê lại trong phạm vi quyền mà nhà đầu tư hạ tầng được giao. Hai mô hình cho ra hai bộ quyền khác nhau về chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền chuyển nhượng và thế chấp, nên bước đầu tiên của mọi thương vụ là xác định mình đang ở mô hình nào.

Thời hạn thuê đất gắn với thời hạn hoạt động của dự án đầu tư và không vượt quá khung tối đa của pháp luật đất đai và đầu tư: thông thường không quá 50 năm, với dự án thuộc trường hợp đặc biệt (vốn lớn, địa bàn đặc biệt khó khăn hoặc dự án hạ tầng quy mô lớn) có thể tới 70 năm. Giá thuê đất trong khu được xác định theo khung giá và cơ chế ưu đãi của khu: trường hợp thuê đất trực tiếp, tiền thuê đất tính theo bảng giá đất và hệ số áp dụng tại thời điểm thuê, có thể kèm miễn, giảm theo chính sách ưu đãi đầu tư; trường hợp thuê lại hạ tầng, giá do nhà đầu tư hạ tầng chào trên cơ sở chi phí đầu tư hạ tầng và tiền thuê đất họ phải trả, cộng phí quản lý vận hành khu.

Quyền của nhà đầu tư thứ cấp và điểm nghẽn thế chấp, chuyển nhượng

Nhà đầu tư thứ cấp thuê lại đất có hạ tầng được sử dụng đất ổn định trong thời hạn thuê lại cho mục đích dự án đã đăng ký, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định áp dụng cho hình thức thuê, được xây dựng công trình theo quy hoạch và giấy phép, và được khai thác tài sản của mình trên đất. Tuy nhiên quyền của bên thuê lại bị giới hạn bởi quyền gốc của nhà đầu tư hạ tầng: thời hạn thuê lại không vượt quá thời hạn còn lại của hạ tầng; việc chuyển nhượng dự án, cho thuê lại tiếp hoặc thay đổi mục đích sử dụng phải phù hợp hợp đồng thuê lại và quy định quản lý khu.

Điểm nghẽn thực tế nằm ở thế chấp: với đất thuê trả tiền hằng năm — hình thức phổ biến trong các khu — nhà đầu tư được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê, nhưng không thế chấp được quyền sử dụng đất như trường hợp thuê trả tiền một lần. Nhà đầu tư thứ cấp còn chịu thêm điều kiện của hợp đồng thuê lại với nhà đầu tư hạ tầng (đồng ý của bên cho thuê, điều kiện tài chính của bên nhận thế chấp dự án). Ngân hàng cho vay vì vậy thường yêu cầu bộ bảo đảm kết hợp: thế chấp tài sản trên đất, bảo lãnh của công ty mẹ và phong tỏa doanh thu dự án — chi phí vốn của dự án trong khu bị ảnh hưởng trực tiếp bởi cấu trúc đất này.

Phân tích áp dụng

Khi hết thời hạn thuê đất, xử lý tài sản trên đất đi theo ba kịch bản đã phải dự liệu từ ngày ký: gia hạn thuê nếu dự án còn hoạt động và phù hợp quy hoạch — nhà đầu tư làm thủ tục gia hạn theo pháp luật đất đai và điều chỉnh dự án đầu tư tương ứng; chuyển nhượng dự án và tài sản cho nhà đầu tư khác trước khi hết hạn nếu không tiếp tục vận hành; hoặc chấm dứt dự án, thanh lý tài sản và bàn giao mặt bằng theo hợp đồng thuê — với đất thuê trong khu, nghĩa vụ khôi phục mặt bằng và xử lý công trình còn lại được quy định trong hợp đồng với Ban quản lý hoặc nhà đầu tư hạ tầng. Công trình có giá trị sử dụng dài hơn thời hạn đất là khoản rủi ro phải được tính vào mô hình tài chính ngay từ đầu, không để tới năm cuối mới đàm phán.

Lời khuyên đàm phán cốt lõi: khóa trong hợp đồng thuê hoặc thuê lại bốn nhóm điều khoản — cơ chế điều chỉnh giá thuê theo chu kỳ (tránh điều khoản mở cho phép tăng giá tự do), điều kiện và thủ tục gia hạn, quyền chuyển nhượng dự án và tài sản gắn liền với đất kèm cơ chế đồng ý không được từ chối vô lý, và cơ chế định giá, bồi hoàn tài sản trên đất khi khu thu hồi đất trước hạn vì quy hoạch. Với nhà đầu tư thứ cấp, cần thêm thẩm định pháp lý về quyền gốc của nhà đầu tư hạ tầng: quyết định giao đất, thời hạn còn lại, nghĩa vụ tài chính về đất đã hoàn thành hay chưa — một khiếm khuyết ở tầng quyền gốc sẽ lan xuống mọi hợp đồng thuê lại bên dưới.

Khuyến nghị hành động

Xác định mô hình tiếp cận đất (thuê trực tiếp qua Ban quản lý hay thuê lại hạ tầng) và thẩm định quyền gốc tương ứng trước khi ký bất kỳ cam kết nào.
Đối chiếu thời hạn thuê đất với thời hạn dự án và vòng đời công trình; nếu lệch nhau, đàm phán cơ chế gia hạn ngay trong hợp đồng đầu tiên.
Thiết kế bộ bảo đảm vay vốn phù hợp hình thức trả tiền thuê đất (một lần hay hằng năm) và thông báo sớm cho ngân hàng tài trợ.
Đưa vào hợp đồng cơ chế xử lý tài sản trên đất cho cả ba kịch bản: gia hạn, chuyển nhượng dự án, chấm dứt và bàn giao mặt bằng.

Câu hỏi thường gặp

Nhà đầu tư thuê đất trong FTZ từ Ban quản lý theo thời hạn và giá thế nào?

Thời hạn thuê đất gắn với thời hạn hoạt động của dự án đầu tư, theo khung tối đa của pháp luật đất đai và đầu tư — thông thường không quá 50 năm, trường hợp đặc biệt có thể tới 70 năm. Giá thuê: nếu thuê đất trực tiếp trong khu, tiền thuê đất xác định theo bảng giá đất và cơ chế áp dụng tại thời điểm thuê, có thể kèm miễn, giảm theo ưu đãi đầu tư và chính sách của khu; nếu thuê lại từ nhà đầu tư hạ tầng, giá theo thỏa thuận trên cơ sở chi phí hạ tầng, tiền thuê đất nhà đầu tư hạ tầng phải trả và phí quản lý khu. Hình thức trả tiền (một lần hoặc hằng năm) quyết định nhiều quyền đi kèm nên phải xác định ngay trong hợp đồng.

Nhà đầu tư thứ cấp thuê lại hạ tầng trong FTZ có những quyền gì?

Bên thuê lại được sử dụng đất ổn định trong thời hạn thuê lại đúng mục đích dự án đã đăng ký, được cấp giấy chứng nhận theo quy định áp dụng cho hình thức thuê, được xây dựng và sở hữu công trình trên đất, và được khai thác tài sản của mình. Các quyền này bị giới hạn bởi quyền gốc của nhà đầu tư hạ tầng: thời hạn thuê lại không vượt thời hạn còn lại của tầng trên, và các giao dịch chuyển nhượng, cho thuê lại tiếp phải phù hợp hợp đồng thuê lại cùng quy định quản lý khu.

Đất trong FTZ có được thế chấp, chuyển nhượng quyền thuê không?

Phụ thuộc hình thức trả tiền thuê đất: thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê cho phép thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền theo quy định; thuê đất trả tiền hằng năm — hình thức phổ biến trong khu — chỉ được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của nhà đầu tư gắn liền với đất, không thế chấp quyền sử dụng đất. Chuyển nhượng trong thực tế thực hiện chủ yếu qua chuyển nhượng dự án đầu tư kèm tài sản trên đất, phải đáp ứng điều kiện của pháp luật đầu tư, đất đai và đồng ý theo hợp đồng thuê hoặc thuê lại.

Hết thời hạn thuê đất trong FTZ thì tài sản trên đất xử lý ra sao?

Theo ba kịch bản: (1) gia hạn thuê đất nếu dự án tiếp tục hoạt động và phù hợp quy hoạch, kèm điều chỉnh thời hạn dự án đầu tư; (2) chuyển nhượng dự án và tài sản trên đất cho nhà đầu tư khác trước thời điểm hết hạn; (3) chấm dứt dự án, thanh lý tài sản và bàn giao mặt bằng theo hợp đồng thuê — gồm nghĩa vụ tháo dỡ hoặc xử lý công trình còn lại nếu hợp đồng quy định. Kịch bản áp dụng phải được dự liệu bằng điều khoản hợp đồng từ khi ký, vì giá trị công trình còn lại tại thời điểm hết hạn là khoản dễ tranh chấp nhất.

Bài viết đã được FLAW AI Legal Council kiểm tra chất lượng