Được Nhà nước cho thuê đất ngoài khu công nghiệp không phải là thủ tục “xin — cho” đơn lẻ: doanh nghiệp FDI phải qua đồng thời bốn lớp điều kiện — dự án đầu tư hợp lệ, đất phù hợp quy hoạch, nhu cầu sử dụng đất được thẩm định, và năng lực tài chính được chứng minh. Thiếu một lớp, hồ sơ thuê đất dừng lại dù các lớp còn lại đã hoàn hảo. Bài này hệ thống bốn nhóm điều kiện theo Luật Đất đai 31/2024/QH15 và Luật Đầu tư 143/2025/QH15 tại ngày viết 20/10/2026.
1. Điều kiện về dự án đầu tư: phải có dự án trước khi có đất
Đất chỉ được cho thuê để thực hiện một dự án đầu tư cụ thể. Tùy ngành nghề, quy mô vốn và địa điểm, dự án thuộc một trong ba diện: (i) phải xin chấp thuận chủ trương đầu tư của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ hoặc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo thẩm quyền phân cấp tại Luật Đầu tư 143/2025/QH15; (ii) chỉ cần cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo Nghị định 96/2026/ND-CP; hoặc (iii) dự án thuộc diện phải đăng ký đầu tư do có sử dụng đất. Văn bản đầu tư là căn cứ xác định mục tiêu, quy mô, tiến độ và thời hạn hoạt động của dự án — và cũng là căn cứ để cơ quan đất đai xác định thời hạn cho thuê (gắn với thời hạn dự án theo Điều 172 Luật Đất đai 2024) và diện tích đất phù hợp. Nhà đầu tư chưa có văn bản đầu tư hợp lệ thì không có cơ sở pháp lý để được thuê đất.
2. Điều kiện về quy hoạch và căn cứ sử dụng đất
Theo Điều 116 Luật Đất đai 2024, căn cứ để Nhà nước cho thuê đất gồm: quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt; nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư; và khả năng đáp ứng của quỹ đất tại địa phương. Thực tế thẩm định tập trung vào ba câu hỏi: thửa đất xin thuê có nằm trong quy hoạch sử dụng đất cấp huyện (nay là quy hoạch sử dụng đất theo đơn vị hành chính hiện hành) với mục đích phù hợp ngành nghề dự án không; dự án có thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo Điều 79 không (quyết định con đường đấu giá/đấu thầu theo Điều 125, 126 và 124); và diện tích xin thuê có tương xứng quy mô dự án không — xin thừa diện tích là lý do bị cắt giảm phổ biến nhất ở khâu thẩm định nhu cầu.
3. Điều kiện về thẩm định nhu cầu sử dụng đất
Trình tự tại Điều 122 Luật Đất đai 2024 đặt bước thẩm định nhu cầu sử dụng đất trước quyết định cho thuê đất. Cơ quan tài nguyên và môi trường chủ trì thẩm định trên hồ sơ gồm: đơn xin thuê đất; bản sao văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư; tài liệu chứng minh năng lực tài chính; và phương án sử dụng đất của dự án (quy mô xây dựng, mật độ, tiến độ đưa đất vào sử dụng). Với dự án thuộc diện thu hồi đất, hồ sơ còn phải gắn với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Kết quả thẩm định là cơ sở để Ủy ban nhân dân cấp tỉnh — cơ quan có thẩm quyền quyết định cho thuê đất đối với tổ chức theo khoản 1 Điều 123 — ban hành quyết định cho thuê đất, làm căn cứ ký hợp đồng thuê đất và xác định tiền thuê đất theo Nghị định 103/2024/ND-CP.
4. Điều kiện về năng lực tài chính và ký quỹ
Năng lực tài chính được chứng minh ở hai nơi: trong hồ sơ đầu tư (theo Nghị định 96/2026/ND-CP, hồ sơ gồm các tài liệu về năng lực tài chính của nhà đầu tư như báo cáo tài chính, cam kết hỗ trợ tài chính của công ty mẹ hoặc của tổ chức tài chính) và trong nghĩa vụ ký quỹ bảo đảm thực hiện dự án đầu tư theo Luật Đầu tư: dự án được Nhà nước cho thuê đất thuộc diện phải ký quỹ, mức ký quỹ tính theo tỷ lệ trên vốn đầu tư của dự án, được giảm hoặc miễn trong các trường hợp luật định (ví dụ dự án đã ứng tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng). Bên cạnh đó, nhà đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất (tiền thuê đất, lệ phí) đúng hạn — khoản 6 Điều 81 Luật Đất đai 2024 quy định không thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước là một căn cứ thu hồi đất. Sau khi được thuê đất, điều kiện “duy trì” quan trọng nhất là tiến độ: không đưa đất vào sử dụng trong 12 tháng liên tục hoặc chậm tiến độ 24 tháng so với dự án đầu tư sẽ kích hoạt cơ chế gia hạn tối đa 24 tháng và thu hồi nếu vẫn không thực hiện (khoản 8 Điều 81).
Câu hỏi thường gặp
Công ty FDI mới thành lập, chưa có doanh thu, có chứng minh được năng lực tài chính không?
Được, bằng tài liệu của nhà đầu tư: báo cáo tài chính đã kiểm toán của công ty mẹ, cam kết hỗ trợ tài chính của công ty mẹ hoặc xác nhận số dư/cam kết tài trợ của tổ chức tài chính — đúng nhóm tài liệu mà Nghị định 96/2026/ND-CP yêu cầu trong hồ sơ đăng ký đầu tư. Không có quy định bắt buộc doanh nghiệp dự án phải có doanh thu trước khi thuê đất.
Diện tích đất xin thuê bị cắt giảm so với đề xuất có khiếu nại được không?
Việc xác định diện tích cho thuê căn cứ vào kết quả thẩm định nhu cầu sử dụng đất gắn với quy mô dự án đã được chấp thuận. Nhà đầu tư có quyền giải trình lại bằng hồ sơ kỹ thuật (quy hoạch chi tiết 1/500, tổng mặt bằng, định mức sử dụng đất của ngành) nếu cho rằng nhu cầu thực tế lớn hơn; đây là trao đổi chuyên môn trong thẩm định, không phải tranh chấp hành chính về một quyết định đã ban hành.
Dự án thuộc ngành nghề có điều kiện (ví dụ xử lý chất thải) cần thêm điều kiện gì về đất?
Ngoài bốn nhóm điều kiện chung, dự án phải đáp ứng điều kiện của pháp luật chuyên ngành tại địa điểm dự kiến: ví dụ khoảng cách an toàn môi trường, đánh giá tác động môi trường được phê duyệt theo Luật Bảo vệ môi trường 72/2020/QH14 trước khi triển khai. Điều kiện chuyên ngành không đạt thì dù đất phù hợp quy hoạch vẫn không vận hành được dự án.
Có phải ký quỹ trước khi được quyết định cho thuê đất không?
Thỏa thuận ký quỹ được ký với cơ quan đăng ký đầu tư trước thời điểm giao đất, cho thuê đất; việc nộp ký quỹ thực hiện theo thỏa thuận đó và theo tiến độ luật định. Ký quỹ là điều kiện của khâu đầu tư, song song với hồ sơ đất — nhà đầu tư nên xử lý đồng thời hai hồ sơ để không chậm tiến độ bàn giao đất.
