Trước khi nhà xưởng có bản vẽ đầu tiên, hai công việc đã diễn ra trên khu đất và đều có thể gây tranh chấp với hàng xóm: khoan khảo sát địa chất để có số liệu thiết kế nền móng, và ép cọc thử hoặc ép cọc đại trà khi thi công móng. Rung chấn và chuyển vị đất do ép cọc là nguyên nhân kinh điển gây lún, nứt nhà dân xung quanh, và trong tranh chấp loại này, bên có biên bản hiện trạng nhà lân cận lập trước khi ép cọc gần như luôn nắm thế chủ động về chứng cứ.
Xin phép hay chỉ thông báo
Khảo sát xây dựng gồm khoan địa chất là công tác chuẩn bị thuộc giai đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện theo nhiệm vụ khảo sát được chủ đầu tư phê duyệt và quy định về quản lý công tác khảo sát xây dựng; hoạt động này không phải xin giấy phép xây dựng vì chưa phải thi công xây dựng công trình, nhưng chủ đầu tư phải bảo đảm đơn vị khảo sát có năng lực, thông báo cho chính quyền địa phương và các hộ xung quanh về thời gian, phạm vi khoan, đồng thời chịu trách nhiệm an toàn, vệ sinh và hoàn trả mặt bằng sau khảo sát.
Ép cọc thử phục vụ thí nghiệm, thiết kế cũng thuộc nhóm công việc chuẩn bị, thí nghiệm; trong khi ép cọc đại trà là một phần của thi công móng thuộc phạm vi giấy phép xây dựng của công trình và phải nằm trong biện pháp thi công được duyệt, kèm thông báo khởi công theo quy định. Ranh giới thực tế cần xác nhận bằng văn bản với cơ quan cấp phép hoặc Ban quản lý khu công nghiệp nơi dự án tọa lạc, đặc biệt khi cọc thử có quy mô lớn gần nhà dân, vì một số địa phương yêu cầu thông báo và phê duyệt biện pháp bảo đảm an toàn công trình lân cận trước khi ép.
Trách nhiệm bồi thường khi gây lún, nứt nhà dân
Về nguyên tắc dân sự, tổ chức thi công gây thiệt hại cho tài sản của người khác do rung chấn, chuyển vị đất phải bồi thường toàn bộ thiệt hại thực tế theo Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13, bao gồm chi phí sửa chữa, gia cố nhà bị lún nứt, chi phí thuê chỗ ở tạm trong thời gian sửa chữa và thiệt hại tài sản liên quan được chứng minh. Điều 605 Bộ luật Dân sự về bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng gây ra củng cố trách nhiệm của chủ sở hữu, người quản lý, sử dụng công trình trong các tình huống công trình gây hại cho xung quanh.
Trách nhiệm giữa chủ đầu tư và nhà thầu được phân bổ theo hợp đồng thi công và biện pháp thi công đã duyệt: nhà thầu trực tiếp gây thiệt hại trong quá trình ép cọc chịu trách nhiệm trước; chủ đầu tư chịu trách nhiệm liên quan với tư cách chủ dự án và thường là bên đứng ra xử lý với người dân, sau đó truy thu nhà thầu theo hợp đồng. Xác định mức thiệt hại dựa trên giám định xây dựng độc lập về nguyên nhân nứt, mức độ ảnh hưởng kết cấu và đơn giá sửa chữa, không dựa trên yêu cầu miệng của các bên.
Biên bản hiện trạng và lựa chọn biện pháp ép cọc
Trước khi ép cọc, chủ đầu tư và nhà thầu nên mời chính quyền địa phương hoặc đơn vị giám định độc lập cùng các hộ lân cận kiểm tra, ghi hình, lập biên bản hiện trạng từng nhà trong bán kính ảnh hưởng: vết nứt sẵn có, độ nghiêng, tình trạng nền, kèm ảnh chụp có mốc thời gian và chữ ký các bên. Biên bản này là chứng cứ phân định nứt cũ và nứt mới khi có khiếu nại, và chi phí lập nó không đáng kể so với một vụ tranh chấp lún nứt kéo dài có thể đình trệ toàn bộ tiến độ móng.
Về kỹ thuật, ép cọc bằng máy ép thủy lực tĩnh gây rung chấn và chuyển vị ít hơn nhiều so với đóng cọc bằng búa diesel; khoan dẫn trước khi ép giúp giảm đẩy trồi đất ở nền đất sét mềm; ép cọc khoan nhồi là phương án ít ảnh hưởng nhất nhưng chi phí cao hơn đáng kể. Lựa chọn biện pháp nên căn cứ khoảng cách tới nhà dân gần nhất, điều kiện địa chất và phân tích chi phí tổng thể gồm cả rủi ro bồi thường, thay vì chỉ so đơn giá ép mỗi mét cọc.
Câu hỏi thường gặp
Ép cọc thử, khoan khảo sát địa chất có phải xin phép hay chỉ thông báo?
Khoan khảo sát địa chất và ép cọc thử thuộc công tác chuẩn bị, thí nghiệm của giai đoạn chuẩn bị dự án nên không phải xin giấy phép xây dựng, nhưng phải thông báo cho chính quyền địa phương, các hộ xung quanh và bảo đảm an toàn, hoàn trả mặt bằng. Ép cọc đại trà là thi công móng thuộc phạm vi giấy phép xây dựng và thông báo khởi công. Trường hợp cọc thử quy mô lớn gần nhà dân nên xác nhận bằng văn bản với cơ quan cấp phép.
Ép cọc làm nứt nhà dân bên cạnh thì ai bồi thường, tính thế nào?
Bên thi công gây thiệt hại chịu trách nhiệm bồi thường toàn bộ thiệt hại thực tế theo Bộ luật Dân sự 2015, Điều 605 củng cố trách nhiệm của chủ công trình; phân bổ giữa chủ đầu tư và nhà thầu theo hợp đồng thi công, nhà thầu trực tiếp ép cọc chịu trước, chủ đầu tư truy thu sau. Mức bồi thường xác định bằng giám định xây dựng độc lập về nguyên nhân và chi phí sửa chữa, không theo yêu cầu miệng.
Có nên lập biên bản hiện trạng nhà dân xung quanh trước khi ép cọc không?
Rất nên, và đây là việc quan trọng nhất để tự bảo vệ: kiểm tra, ghi hình, lập biên bản hiện trạng từng nhà trong bán kính ảnh hưởng cùng chính quyền địa phương hoặc đơn vị giám định và hộ dân, ghi rõ vết nứt sẵn có kèm ảnh có mốc thời gian. Khi phát sinh khiếu nại lún nứt, biên bản này phân định nứt cũ, nứt mới và quyết định phần lớn kết quả tranh chấp.
Biện pháp ép cọc nào ít gây ảnh hưởng nhất, chi phí chênh bao nhiêu?
Ép tĩnh bằng máy thủy lực ít rung chấn hơn đóng cọc búa diesel rõ rệt; khoan dẫn trước khi ép giảm đẩy trồi đất nền mềm; cọc khoan nhồi ít ảnh hưởng nhất nhưng chi phí cao hơn hẳn ép cọc. Mức chênh phải tính trên tổng chi phí gồm rủi ro bồi thường và chậm tiến độ vì tranh chấp, không chỉ đơn giá mỗi mét cọc.
Bài viết đã được FLAW AI Legal Council kiểm tra chất lượng