Đặt kho càng gần cảng, chi phí kéo container mỗi chuyến càng thấp và thời gian đáp ứng tàu càng chủ động. Nhưng đất quanh cảng là loại đất nhạy cảm nhất về quy hoạch: vừa chịu quy hoạch cảng biển, vừa chịu quy hoạch sử dụng đất, lại thường vướng đất lấn biển hoặc đất quốc phòng. Bài viết này đưa ra khung kiểm tra trước khi nhà đầu tư nước ngoài thuê kho bãi tại Hải Phòng và Bà Rịa – Vũng Tàu.
Vì sao kho gần cảng đáng giá nhưng phải kiểm tra kỹ
Với hàng xuất nhập khẩu, đoạn đường từ kho ra cảng (drayage) lặp lại hàng trăm chuyến mỗi tháng, nên mỗi km rút ngắn được đều nhân lên thành khoản tiết kiệm lớn. Kho gần cảng còn giúp chủ động giờ hạ container, giảm rủi ro lỡ tàu khi kẹt xe. Đổi lại, giá thuê kho quanh cảng thường cao hơn hẳn khu vực xa hơn, và rủi ro pháp lý cũng cao hơn vì quỹ đất ven cảng thường đã được quy hoạch chi tiết từ sớm.
Kiểm tra quy hoạch cảng và quy hoạch sử dụng đất
Tại Hải Phòng, cụm cảng chính gồm khu vực Đình Vũ và cảng nước sâu Lạch Huyện, kéo theo các khu logistics vệ tinh. Tại Bà Rịa – Vũng Tàu, cụm cảng Cái Mép – Thị Vải và khu vực Phú Mỹ là trung tâm, với hành lang logistics nối về các khu công nghiệp phía Nam. Trước khi thuê, cần tra cứu quy hoạch cảng biển tại cơ quan quản lý chuyên ngành và đối chiếu với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương.
Theo Luật Đất đai 2024, kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt và phải công khai chậm nhất 15 ngày (Điều 67, Điều 72). Nếu thửa đất dự kiến thuê nằm trong diện quy hoạch làm đường, kho cảng công cộng hoặc dự án khác, hợp đồng thuê dài hạn sẽ rất rủi ro dù giá có hấp dẫn.
Pháp lý quyền sử dụng đất của kho bãi
Có hai mô hình phổ biến: thuê đất trong khu công nghiệp hoặc cụm logistics của chủ đầu tư hạ tầng, và thuê kho xây sẵn của doanh nghiệp thứ ba. Với mô hình thứ nhất, kiểm tra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ đầu tư hạ tầng và thời hạn thuê còn lại. Với mô hình thứ hai, kiểm tra xem bên cho thuê có đủ quyền cho thuê lại hay không.
Nhà đầu tư nước ngoài cần nhớ quy định tại Điều 28 Luật Đất đai 2024: tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao và được Nhà nước cho thuê đất, nhưng không được thuê đất trực tiếp từ cá nhân sử dụng đất. Mọi giao dịch thuê đất từ hộ gia đình, cá nhân đều không đủ căn cứ pháp luật.
Những rủi ro hay gặp quanh đất cảng
Đất lấn biển, đất bãi bồi ven cảng thường có thủ tục pháp lý phức tạp và kéo dài. Một số khu đất nằm trong quy hoạch treo nhiều năm, người sử dụng bị hạn chế quyền xây dựng. Đất gần khu vực quốc phòng, an ninh ven biển còn chịu thêm ràng buộc về đối tượng sử dụng. Tất cả những điểm này phải được làm rõ bằng văn bản trước khi đặt cọc, không thể dựa vào lời giới thiệu của môi giới.
Checklist trước khi ký hợp đồng thuê kho
Yêu cầu bên cho thuê cung cấp bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, kiểm tra mục đích sử dụng đất có phù hợp với kho bãi logistics hay không, và thời hạn sử dụng đất còn lại có đủ cho kế hoạch của mình không. Thời hạn thuê đất cho dự án đầu tư tối đa 50 năm theo Điều 172 Luật Đất đai 2024, nên hợp đồng thuê lại không thể dài hơn thời hạn đất gốc.
Hỏi rõ giá thuê đã bao gồm những gì: phí quản lý, phí hạ tầng, tiền thuê đất trả thay, và cơ chế điều chỉnh giá theo chu kỳ. Quy định rõ điều khoản chấm dứt sớm, hoàn trả tiền đặt cọc và trách nhiệm khi khu đất bị thu hồi theo quy hoạch.
Hai mô hình thuê kho: đất trong khu logistics và kho xây sẵn
Mô hình một là thuê đất trong khu công nghiệp hoặc cụm logistics rồi tự xây kho. Ưu điểm là chủ động thiết kế theo nhu cầu, thời hạn dài gắn với dự án; nhược điểm là vốn đầu tư ban đầu lớn, mất thời gian xây dựng và xin phép. Mô hình hai là thuê kho xây sẵn của doanh nghiệp khác. Ưu điểm là vào hoạt động ngay, nhẹ vốn; nhược điểm là phụ thuộc vào pháp lý của bên cho thuê và khó mở rộng khi tăng công suất.
Với nhà đầu tư nước ngoài mới vào Việt Nam, mô hình hai thường an toàn hơn cho hai đến ba năm đầu, sau đó chuyển sang mô hình một khi sản lượng đã ổn định. Dù chọn mô hình nào, nguyên tắc kiểm tra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bên giao đất hoặc cho thuê vẫn không thay đổi.
Câu hỏi thường gặp
1. Thuê kho của công ty Việt Nam rồi cho công ty FDI thuê lại có được không?
Được, nếu công ty Việt Nam đó có quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định, ví dụ thuê đất trong khu công nghiệp đã xây xong hạ tầng và trả tiền thuê một lần. Điều cần kiểm tra là giấy chứng nhận của họ có cho phép cho thuê lại hay không, và thời hạn thuê còn lại. Tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài không được thuê đất trực tiếp từ cá nhân, hộ gia đình.
2. Làm sao biết khu đất có vướng quy hoạch cảng hay không?
Tra cứu đồng thời hai nguồn: quy hoạch cảng biển tại cơ quan quản lý chuyên ngành và kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện đã được phê duyệt, công khai. Ngoài ra có thể xin văn bản cung cấp thông tin quy hoạch tại cơ quan quản lý đất đai địa phương để có căn cứ bằng văn bản trước khi ký.
3. Thời hạn thuê kho tối đa được bao lâu?
Phụ thuộc vào thời hạn sử dụng đất gốc ghi trên giấy chứng nhận của bên cho thuê. Với đất dự án đầu tư, thời hạn tối đa 50 năm theo Điều 172 Luật Đất đai 2024, dự án có thời hạn hoạt động trên 50 năm theo Luật Đầu tư thì không quá 70 năm. Hợp đồng thuê lại không thể vượt quá thời hạn đất gốc còn lại.
4. Trước khi đặt cọc thuê kho gần cảng, kiểm tra kế hoạch sử dụng đất hằng năm bằng cách nào?
Đối chiếu địa bàn thửa đất với kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được UBND cấp tỉnh phê duyệt và công khai theo Điều 67, Điều 72 Luật Đất đai 2024: nếu đất nằm trong diện thu hồi hoặc chuyển mục đích của năm, quyền xây dựng và đầu tư dài hạn của người sử dụng đất bị hạn chế ngay cả khi quy hoạch dài hạn không đổi. Thông tin công khai phải được đăng trong thời hạn luật định sau phê duyệt, nên doanh nghiệp có thể yêu cầu cơ quan địa phương xác nhận bằng văn bản. Một văn bản xác nhận quy hoạch là chi phí nhỏ so với rủi ro đặt cọc vào đất sắp bị thu hồi.
5. Hết thời hạn thuê đất, tài sản nhà kho trên đất được xử lý ra sao?
Thời hạn giao, thuê đất thực hiện dự án theo Điều 172 Luật Đất đai 2024 gắn với thời hạn của dự án đầu tư, tối đa 50 năm hoặc 70 năm với dự án có thời hạn dài hơn theo Luật Đầu tư, nên khi tính phương án thuê kho cần đối chiếu thời hạn đất còn lại với vòng đời đầu tư của chính doanh nghiệp. Khi đất hết hạn mà không được gia hạn, việc xử lý tài sản gắn liền với đất tuân theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê và quy định pháp luật tại thời điểm đó — lý do hợp đồng thuê kho dài hạn luôn cần điều khoản về bồi hoàn tài sản và phương án di dời. Doanh nghiệp nên đàm phán quyền ưu tiên gia hạn thuê ngay từ hợp đồng đầu tiên thay vì chờ đến khi sắp hết hạn.
