Tình huống: sàn phân phối quảng cáo “dự án ma”, thổi phồng pháp lý
Không ít người mua nhà từng “sập bẫy” những lời quảng cáo hoa mỹ từ sàn phân phối: dự án được vẽ ra với tiến độ thần tốc, pháp lý “sạch 100%”, tiện ích không có thật – để rồi khi xuống tiền mới phát hiện đất chưa chuyển mục đích, dự án chưa đủ điều kiện mở bán. Khi sự việc vỡ lở, sàn phân phối thường thoái thác: “chúng tôi chỉ đăng tin hộ chủ đầu tư”. Lập luận này có đứng vững trước pháp luật?
Câu trả lời là không. Pháp luật hiện hành đặt lên vai sàn giao dịch bất động sản một trách nhiệm độc lập – không thể đổ lỗi hoàn toàn cho chủ đầu tư.
Quảng cáo sai sự thật: hành vi bị nghiêm cấm
Điều 8 Luật Quảng cáo 16/2012/QH13 (sửa đổi bởi Luật 75/2025/QH15, bản sửa đổi có hiệu lực từ 01/01/2026) nghiêm cấm quảng cáo không đúng hoặc gây nhầm lẫn về khả năng kinh doanh, số lượng, chất lượng, giá, công dụng, kiểu dáng, xuất xứ, thời hạn bảo hành của sản phẩm, hàng hóa, dịch vụ. Quảng cáo dự án bất động sản với tiến độ, pháp lý, tiện ích không có thật rơi trực tiếp vào hành vi bị cấm này.
Bổ trợ cho Luật Quảng cáo, Nghị định 342/2025/NĐ-CP (có hiệu lực 15/02/2026, thay thế Nghị định 181/2013/NĐ-CP và Nghị định 70/2021/NĐ-CP) quy định tại Điều 18 về ngăn chặn, gỡ bỏ quảng cáo vi phạm trên mạng: chậm nhất 24 giờ kể từ khi có yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền.
Trách nhiệm độc lập của sàn phân phối: Điều 58 Luật Kinh doanh bất động sản
Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15 (có hiệu lực 01/8/2024) quy định nghĩa vụ của sàn giao dịch bất động sản tại Điều 58 – và đây là “tử huyệt” của lập luận “chỉ đăng tin hộ”:
- Khoản 1 Điều 58: bảo đảm bất động sản đưa lên sàn phải đủ điều kiện đưa vào kinh doanh;
- Khoản 2 Điều 58: niêm yết, cung cấp đầy đủ, trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp;
- Khoản 6 Điều 58: bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;
- Khoản 7 Điều 58: quản lý nhân viên môi giới tuân thủ pháp luật.
Sàn được quyền yêu cầu khách hàng (chủ đầu tư) bồi thường thiệt hại do lỗi của khách hàng gây ra (khoản 4 Điều 57) – nhưng quyền này không thể dùng để thoái thác trách nhiệm với người mua.
Một điểm nữa: cá nhân môi giới bắt buộc phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và không được hoạt động độc lập (Điều 61 – 62). Các “cò” không chứng chỉ, hoạt động tự do – trách nhiệm cuối cùng quy về doanh nghiệp quản lý.
Bốn tầng trách nhiệm khi quảng cáo sai sự thật
- Xử phạt vi phạm hành chính: theo khoản 5 Điều 50 Nghị định 87/2026/NĐ-CP (có hiệu lực 15/5/2026 – nghị định xử phạt hiện hành trong lĩnh vực văn hóa và quảng cáo), hành vi quảng cáo không đúng hoặc gây nhầm lẫn bị phạt tiền 80 – 100 triệu đồng đối với cá nhân; tổ chức vi phạm phạt gấp 02 lần. Kèm theo, khoản 7 Điều 50 buộc tháo gỡ, xóa quảng cáo, buộc cải chính thông tin và buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp;
- Bồi thường dân sự: người mua bị thiệt hại có quyền khởi kiện đòi bồi thường theo Bộ luật Dân sự. Người mua nhà đồng thời là người tiêu dùng được bảo vệ bởi Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 19/2023/QH13 (có hiệu lực 01/7/2024): quyền được cung cấp thông tin chính xác, quyền khiếu nại, khởi kiện;
- Truy cứu hình sự: Điều 197 Bộ luật Hình sự – tội quảng cáo gian dối – áp dụng khi gây hậu quả nghiêm trọng hoặc đã bị xử phạt vi phạm hành chính/kết án về hành vi này mà còn vi phạm: phạt cảnh cáo, phạt tiền 10 – 100 triệu đồng hoặc cải tạo không giam giữ đến 03 năm; phạm tội có tổ chức thì phạt tiền 50 – 200 triệu đồng hoặc phạt tù 06 tháng – 03 năm;
- Trách nhiệm độc lập của sàn theo Luật Kinh doanh bất động sản như phân tích ở trên.
Ghi chú về căn cứ xử phạt: có quan điểm từng trích mức phạt 60 – 80 triệu đồng theo Nghị định 38/2021/NĐ-CP nhưng tự ghi cần đối chiếu lại hiệu lực; qua đối chiếu, Nghị định 87/2026/NĐ-CP (hiệu lực 15/5/2026) là nghị định xử phạt hiện hành với mức 80 – 100 triệu đồng – bài viết trích căn cứ này. Không trích Nghị định 181/2013/NĐ-CP, Nghị định 70/2021/NĐ-CP làm căn cứ hiện hành.
Checklist cho người mua nhà
- Kiểm tra pháp lý dự án: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, văn bản đủ điều kiện bán/cho thuê mua của Sở Xây dựng;
- Đối chiếu thông tin quảng cáo với hồ sơ pháp lý thực tế – đặc biệt tiến độ, tiện ích, thời hạn bàn giao;
- Chỉ ký hợp đồng khi dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh;
- Lưu giữ toàn bộ tài liệu quảng cáo (tờ rơi, bài đăng, tin nhắn) làm chứng cứ khi có tranh chấp.
Checklist cho sàn phân phối
- Xây dựng quy trình thẩm định hồ sơ pháp lý trước khi đăng tin: chỉ đưa lên sàn bất động sản đủ điều kiện kinh doanh (Điều 58.1);
- Kiểm soát nội dung quảng cáo: đầy đủ, trung thực, chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp (Điều 58.2);
- Quản lý đội ngũ môi giới: bảo đảm 100% có chứng chỉ hành nghề, không để “cò” tự do mạo danh (Điều 58.7, 61 – 62);
- Sẵn sàng gỡ bỏ, cải chính trong 24 giờ khi có yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền.
Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Nội dung bài viết chỉ nhằm mục đích cung cấp thông tin pháp lý chung, không cấu thành tư vấn pháp lý cho bất kỳ trường hợp cụ thể nào. Văn bản pháp luật có thể được sửa đổi, bổ sung; độc giả nên tham khảo ý kiến luật sư trước khi áp dụng. Bài viết được rà soát bởi FLAW AI Legal Council.
Gặp rắc rối với quảng cáo dự án bất động sản? Liên hệ FLAT Law Firm – đặt lịch tư vấn.
