Không đủ điều kiện vay ngân hàng, nhiều người chọn trả góp trực tiếp với chủ đầu tư: chia nhỏ tiền nhà thành nhiều đợt theo tiến độ xây dựng. Hình thức này hợp pháp — nhưng chỉ an toàn khi bạn nắm rõ “luật chơi”.
Trần thanh toán pháp luật quy định
Dù trả góp trực tiếp hay qua ngân hàng, Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15 áp dụng như nhau: thanh toán nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng (gồm cả đặt cọc — mà đặt cọc ban đầu cũng không quá 5% theo Điều 23); các lần tiếp theo phù hợp tiến độ xây dựng nhưng tổng không quá 70% khi chưa bàn giao nhà (nếu bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài: không quá 50%); khi bạn chưa được cấp sổ hồng thì chủ đầu tư không được thu quá 95%. Chủ đầu tư nào đòi thu vượt các mức này là vi phạm pháp luật — đó là dấu hiệu cảnh báo đầu tiên.
Bảo lãnh ngân hàng: lá chắn của bạn
Theo Điều 26 Luật KDBĐS 2023, chủ đầu tư bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng bảo lãnh nghĩa vụ tài chính. Nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng cam kết, ngân hàng bảo lãnh hoàn trả số tiền bạn đã đóng (theo phạm vi bảo lãnh). Trước khi ký: yêu cầu chủ đầu tư xuất trình văn bản bảo lãnh của ngân hàng — không có bảo lãnh thì đừng đóng tiền.
Kiểm tra pháp lý dự án
Dù trả góp trực tiếp, dự án phải đủ điều kiện bán: chấp thuận đầu tư, giấy phép xây dựng, biên bản nghiệm thu hoàn thành phần móng, và đã được ngân hàng bảo lãnh. Kiểm tra thông tin dự án tại Sở Xây dựng địa phương. Đừng tin lời quảng cáo — tin vào giấy tờ.
Rủi ro đặc thù của trả góp trực tiếp
Không có ngân hàng cho vay đứng giữa, bạn tự chịu rủi ro nếu chủ đầu tư vỡ nợ, dự án đình trệ: tiền đã đóng khó đòi nếu không có bảo lãnh. Vì vậy: (1) chỉ trả đúng tiến độ xây dựng thực tế (đến công trường kiểm tra); (2) giữ lại 5% đến khi có sổ hồng; (3) mọi thỏa thuận bằng văn bản có công chứng.
Câu hỏi thường gặp
1. Trả góp trực tiếp có được pháp luật bảo vệ?
Có — áp dụng đầy đủ Điều 23, 25, 26 Luật KDBĐS 2023 như mua qua ngân hàng.
2. CĐT đòi đóng 50% ngay đợt đầu?
Vi phạm (trần 30% gồm đặt cọc); từ chối và báo cơ quan chức năng nếu bị ép.
3. Không có bảo lãnh ngân hàng có nên mua?
Không nên — đó là dấu hiệu dự án không đủ điều kiện hoặc CĐT lách luật.
4. Dự án chậm tiến độ thì sao?
Căn cứ hợp đồng yêu cầu phạt vi phạm/bồi thường; ngân hàng bảo lãnh hoàn tiền nếu CĐT không bàn giao.
5. Trả góp xong bao giờ có sổ hồng?
Sau khi bàn giao và hoàn thành nghĩa vụ tài chính; giữ lại 5% đến khi được cấp sổ.
Bài viết đã được FLAW AI Legal Council kiểm tra chất lượng
Bài viết cung cấp thông tin pháp lý tổng quan, không thay thế tư vấn cho từng trường hợp cụ thể.