Tình huống rất thường gặp ở Việt Nam: đối tác có thửa đất sử dụng ổn định nhiều năm, thậm chí đã có quyết định giao đất/cho thuê đất, nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất — và muốn dùng chính thửa đất đó góp vốn vào liên doanh. Về kinh tế, đây là tài sản thật; về pháp lý, nó là tài sản chưa đủ điều kiện giao dịch. Bài này phân tích vì sao việc góp vốn bị chặn, các ngoại lệ hẹp của luật, và lộ trình xử lý thực tế để liên doanh không vỡ tiến độ vì một tờ giấy.
1. Vì sao thiếu Giấy chứng nhận là rào chắn cứng
Điều 45 Luật Đất đai 31/2024/QH15 đặt điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất — gồm chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp — trong đó điều kiện đầu tiên là có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ một số trường hợp luật định cụ thể. Hệ quả ở khâu thực thi: văn phòng đăng ký đất đai sẽ không thực hiện đăng ký biến động chuyển quyền sử dụng đất sang công ty liên doanh nếu thửa đất chưa có Giấy chứng nhận, mà không có đăng ký biến động thì việc chuyển quyền góp vốn theo Điều 35 Luật Doanh nghiệp 59/2020/QH14 không hoàn tất — công ty không trở thành người sử dụng đất hợp pháp dù các bên đã ký đủ giấy tờ. Rủi ro kéo theo rất thực tế: vốn điều lệ khai là đã góp bằng đất nhưng pháp lý chưa chuyển quyền, nên khi kiểm toán hoặc khi nhà đầu tư nước ngoài thoái vốn, phần vốn này bị coi là chưa góp đủ; tranh chấp nội bộ về tỷ lệ sở hữu vì thế luôn treo trên đầu liên doanh cho đến ngày giấy chứng nhận và đăng ký biến động hoàn tất.
2. Các ngoại lệ hẹp — và vì sao chúng hiếm khi cứu được giao dịch góp vốn
Luật Đất đai 2024 có dự liệu một số trường hợp người sử dụng đất được thực hiện quyền khi chưa có Giấy chứng nhận, chẳng hạn các trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp, tặng cho Nhà nước/cộng đồng trong các điều kiện luật định, và trường hợp người sử dụng đất đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận nhưng thuộc diện được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định. Các ngoại lệ này được thiết kế cho quan hệ thừa kế, chuyển đổi và các tình huống đặc thù — chúng không phải lối đi chung cho góp vốn thương mại vào tổ chức kinh tế có vốn nước ngoài, và việc cố vận dụng chúng cho một giao dịch góp vốn lớn là mạo hiểm: cơ quan đăng ký tại địa phương là người quyết định tiếp nhận hồ sơ, và cách hiểu thận trọng là thực tế phổ biến. Kết luận thực hành: nếu ai đó khẳng định “chưa có sổ vẫn góp được bình thường”, hãy yêu cầu họ chỉ ra chính xác căn cứ ngoại lệ và xác nhận trước bằng văn bản của văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất — trước khi dựa vào đó thiết kế cơ cấu vốn của liên doanh.
3. Lộ trình xử lý chuẩn: cấp Giấy chứng nhận trước, góp vốn sau
Phương án an toàn nhất là tách giao dịch thành hai giai đoạn: đối tác Việt Nam hoàn tất thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho thửa đất (trên cơ sở quyết định giao đất/cho thuê đất và hồ sơ địa chính hiện có), rồi mới thực hiện góp vốn và đăng ký biến động sang liên doanh. Chi phí của phương án này là thời gian — thủ tục cấp giấy lần đầu tại nhiều địa phương kéo dài nhiều tháng khi hồ sơ đất có vướng mắc (ranh giới, nguồn gốc đất, nghĩa vụ tài chính chưa hoàn tất). Để liên doanh không phải chờ chết, thỏa thuận hợp tác nên thiết kế: mốc thành lập công ty với vốn tiền mặt tối thiểu từ nhà đầu tư nước ngoài và cam kết góp đất theo giai đoạn; quyền chọn/hợp đồng nguyên tắc về việc góp vốn bằng đất có điều kiện tiên quyết là Giấy chứng nhận được cấp trước một ngày chốt xác định; và phương án dự phòng khi quá hạn — đối tác góp thay bằng tiền/tài sản khác, giảm tỷ lệ vốn tương ứng, hoặc liên doanh thuê lại chính thửa đất đó từ đối tác trong lúc chờ (lưu ý đất thuê trả tiền hằng năm chỉ cho thuê lại trong giới hạn của Điều 34 Luật Đất đai). Mọi cam kết giai đoạn hai phải có chế tài và mốc giải quyết dứt điểm, tránh mô hình “công ty đã chạy, đất mãi chưa vào”.
4. Những việc tuyệt đối không nên làm trong lúc chờ giấy
Ba hành vi rủi ro cao thường bị cám dỗ trong giai đoạn chuyển tiếp: thứ nhất, ghi nhận vốn điều lệ đã góp đủ bằng đất trên đăng ký doanh nghiệp trong khi quyền sử dụng đất chưa chuyển — đăng ký doanh nghiệp dựa trên khai báo của doanh nghiệp, nhưng về bản chất vốn chưa góp đủ theo Điều 47 Luật Doanh nghiệp về thời hạn và nghĩa vụ góp vốn, kéo theo trách nhiệm của thành viên góp vốn và rủi ro bị xử phạt về khai báo vốn; thứ hai, để liên doanh đầu tư xây dựng lớn trên thửa đất chưa đứng tên mình — tài sản xây dựng trên đất của người khác là vùng tranh chấp kinh điển khi quan hệ đối tác rạn nứt, và nhà xưởng không đăng ký được quyền sở hữu cho liên doanh; thứ ba, dùng “giấy tay” hoặc cam kết miệng thay cho lộ trình pháp lý — các văn bản này gần như không có giá trị thực thi khi thửa đất bị bên thứ ba tranh chấp hoặc đối tác đổi ý. Nguyên tắc xuyên suốt: công ty có thể vận hành trước bằng các cấu trúc tạm thời hợp lệ (thuê mặt bằng/đất của đối tác theo đúng chế độ đất đó, góp vốn tiền mặt theo giai đoạn), nhưng không được ghi nhận như thể việc góp vốn bằng đất đã hoàn tất khi nó chưa hoàn tất.
Câu hỏi thường gặp
Đất đã có quyết định cho thuê đất và hợp đồng thuê đất với Nhà nước nhưng chưa cấp Giấy chứng nhận, góp vốn được không?
Về nguyên tắc vẫn bị chặn ở khâu đăng ký biến động vì điều kiện có Giấy chứng nhận tại Điều 45 Luật Đất đai 2024. Tuy nhiên đây là nhóm trường hợp hoàn tất cấp giấy nhanh nhất vì hồ sơ pháp lý nền (quyết định, hợp đồng thuê, biên bản bàn giao đất) đã đầy đủ — lộ trình đúng là thúc đẩy cấp Giấy chứng nhận trước rồi góp vốn, thay vì tìm cách lách điều kiện.
Trong lúc chờ cấp giấy, liên doanh có được thuê lại thửa đất của đối tác để hoạt động không?
Được nếu hình thức đất cho phép: đối tác thuê đất trả tiền một lần có quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất; đối tác thuê đất trả tiền hằng năm chỉ cho thuê lại được trong các trường hợp và giới hạn luật định (chủ yếu qua cơ chế tài sản gắn liền và hạ tầng khu công nghiệp). Hợp đồng thuê lại là cấu trúc tạm thời hợp lệ, nhưng phải ghi rõ nó thay thế tạm thời — không phải là việc góp vốn — và cơ chế chuyển đổi sang góp vốn khi giấy chứng nhận hoàn tất.
Nếu đối tác cam kết góp đất nhưng cuối cùng không được cấp giấy, nhà đầu tư nước ngoài xử lý thế nào?
Phụ thuộc vào những gì đã khóa trong thỏa thuận hợp tác ngay từ đầu: cơ chế thay thế (góp tiền/tài sản khác tương đương, điều chỉnh tỷ lệ vốn, hoặc quyền của nhà đầu tư nước ngoài mua lại phần vốn/ rút khỏi liên doanh theo giá đã thỏa thuận). Đây là lý do điều kiện tiên quyết và phương án dự phòng phải nằm trong văn bản ký trước khi thành lập công ty — khi sự việc đã xảy ra mới đàm phán thì mọi vị thế đều yếu đi.
Kiểm tra tình trạng pháp lý của thửa đất chưa có giấy bằng cách nào?
Qua hồ sơ địa chính tại văn phòng đăng ký đất đai/chi nhánh nơi có đất (trích lục thửa đất, thông tin quy hoạch), quyết định giao đất/cho thuê đất và biên bản bàn giao đất của đối tác, xác nhận nghĩa vụ tài chính đã hoàn thành, và kiểm tra tranh chấp tại địa phương. Với đất chưa có Giấy chứng nhận, việc thẩm định còn phải xác định nguyên nhân chưa cấp giấy — vướng mắc ranh giới và nghĩa vụ tài chính xử lý được theo lộ trình; đất thuộc diện không đủ điều kiện cấp giấy (lấn chiếm, sai mục đích nghiêm trọng) là lý do dừng giao dịch.
Bài viết đã được FLAW AI Legal Council kiểm tra chất lượng
