Trả lời ngắn: Từ năm 2026, ngưỡng doanh thu chịu thuế đối với hộ, cá nhân kinh doanh cho thuê tài sản là 01 tỷ đồng/năm theo Nghị định 141/2026/NĐ-CP (ban hành 29/4/2026, hiệu lực hồi tố từ 01/01/2026), thay cho mức 500 triệu đồng trước đó tại Nghị định 68/2026/NĐ-CP. Cách tính: thuế GTGT = doanh thu × 5% (Thông tư 69/2025/TT-BTC); thuế TNCN = (doanh thu − ngưỡng) × 5% (khoản 4 Điều 7 Luật 109/2025/QH15). Lưu ý hai lớp quy định: văn bản luật vẫn ghi ngưỡng 500 triệu đồng, trong khi nghị định hướng dẫn áp dụng nâng lên 1 tỷ đồng — bài viết trích cả hai lớp và áp dụng theo hướng dẫn hiện hành, không khẳng định tuyệt đối.
1. Khung thuế hộ, cá nhân kinh doanh: Nghị định 68/2026/NĐ-CP
Nghị định 68/2026/NĐ-CP (ban hành 05/3/2026) đặt khung thuế áp dụng cho hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh, trong đó hoạt động cho thuê tài sản được điều chỉnh tại:
- Điều 3 — thuế giá trị gia tăng (GTGT) đối với hoạt động cho thuê tài sản;
- Điều 4 — thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với hoạt động cho thuê tài sản.
2. Nghị định 141/2026/NĐ-CP: nâng ngưỡng lên 01 tỷ đồng, hồi tố từ 01/01/2026
Nghị định 141/2026/NĐ-CP (ban hành 29/4/2026) sửa đổi Nghị định 68/2026/NĐ-CP theo hướng: thay cụm từ “500 triệu đồng” thành “01 tỷ đồng” tại Điều 3, Điều 4 và các điều liên quan của Nghị định 68/2026/NĐ-CP. Nghị định có hiệu lực hồi tố từ ngày 01/01/2026 — tức ngưỡng 01 tỷ đồng được áp dụng cho cả năm 2026, kể cả các kỳ đã phát sinh trước ngày ban hành nghị định. Hệ quả thực tế: nhiều cá nhân cho thuê tài sản có doanh thu từ 500 triệu đến dưới 01 tỷ đồng/năm sẽ không còn thuộc diện chịu thuế theo hướng dẫn áp dụng hiện hành.
3. Hai lớp quy định: luật ghi 500 triệu, nghị định hướng dẫn 1 tỷ
Điểm pháp lý cần trình bày trung thực: hiện tồn tại hai lớp quy định với hai con số khác nhau:
- Lớp luật: văn bản luật vẫn ghi ngưỡng 500 triệu đồng;
- Lớp nghị định hướng dẫn: Nghị định 141/2026/NĐ-CP nâng ngưỡng áp dụng lên 01 tỷ đồng.
Theo hướng dẫn áp dụng hiện hành, ngưỡng 01 tỷ đồng là mức được áp dụng trong thực tế kê khai, nộp thuế. Tuy nhiên, do sự chênh lệch giữa hai lớp văn bản, bài viết không khẳng định tuyệt đối mà ghi nhận đúng trạng thái pháp lý: người nộp thuế áp dụng theo nghị định hướng dẫn hiện hành và theo dõi các văn bản sửa đổi, bổ sung tiếp theo để cập nhật nếu có thay đổi ở lớp luật.
4. Công thức tính thuế cho thuê tài sản
- Thuế GTGT = doanh thu tính thuế × 5% — theo Thông tư 69/2025/TT-BTC. Thuế GTGT tính trên toàn bộ doanh thu cho thuê (không trừ ngưỡng);
- Thuế TNCN = (doanh thu tính thuế − ngưỡng) × 5% — theo khoản 4 Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15. Khác với GTGT, thuế TNCN chỉ tính trên phần doanh thu vượt ngưỡng.
Ví dụ minh họa theo hướng dẫn hiện hành (ngưỡng 01 tỷ đồng): cá nhân có doanh thu cho thuê 1,2 tỷ đồng/năm thì thuế GTGT = 1,2 tỷ × 5% = 60 triệu đồng; thuế TNCN = (1,2 tỷ − 01 tỷ) × 5% = 10 triệu đồng.
5. Mẫu kê khai mới: Thông tư 89/2026/TT-BTC
Thông tư 89/2026/TT-BTC (hiệu lực 01/7/2026) ban hành mẫu tờ khai mới thay thế mẫu tờ khai theo Thông tư 18/2026/TT-BTC. Cá nhân, hộ kinh doanh cho thuê tài sản khi kê khai thuế từ 01/7/2026 sử dụng mẫu mới theo Thông tư 89/2026/TT-BTC. Cần lưu ý phân biệt Thông tư 89/2026/TT-BTC trong lĩnh vực này với các văn bản cùng số hiệu ở lĩnh vực khác khi tra cứu.
6. Điểm chưa xác nhận: mức trừ cho hợp đồng lựa chọn sau NĐ 141/2026/NĐ-CP
Đối với các hợp đồng lựa chọn (hợp đồng mà một bên có quyền lựa chọn thực hiện), mức trừ/thuế suất áp dụng sau khi Nghị định 141/2026/NĐ-CP nâng ngưỡng hiện chưa được xác nhận chính thức. Bài viết không tự suy luận con số. Người nộp thuế có hợp đồng thuộc dạng này nên xin ý kiến bằng văn bản của cơ quan thuế trước khi kê khai.
Câu hỏi thường gặp
Ngưỡng chịu thuế cho thuê tài sản năm 2026 là bao nhiêu?
Theo hướng dẫn áp dụng hiện hành (Nghị định 141/2026/NĐ-CP, hồi tố từ 01/01/2026): 01 tỷ đồng/năm. Lưu ý văn bản luật vẫn ghi 500 triệu đồng — bài viết trích cả hai lớp, không khẳng định tuyệt đối.
Thuế GTGT cho thuê tài sản tính như thế nào?
Doanh thu tính thuế × 5% (Thông tư 69/2025/TT-BTC), tính trên toàn bộ doanh thu.
Thuế TNCN cho thuê tài sản tính như thế nào?
(Doanh thu tính thuế − ngưỡng) × 5% (khoản 4 Điều 7 Luật 109/2025/QH15) — chỉ tính trên phần vượt ngưỡng.
Cá nhân cho thuê 800 triệu đồng/năm có phải nộp thuế không?
Theo hướng dẫn áp dụng hiện hành với ngưỡng 01 tỷ đồng: không vượt ngưỡng nên không phát sinh nghĩa vụ thuế cho thuê tài sản.
Kê khai thuế cho thuê tài sản dùng mẫu nào từ 01/7/2026?
Mẫu tờ khai mới theo Thông tư 89/2026/TT-BTC, thay thế mẫu của Thông tư 18/2026/TT-BTC.
Văn bản trích dẫn
- Nghị định 68/2026/NĐ-CP (ban hành 05/3/2026): khung thuế hộ, cá nhân kinh doanh — Điều 3 (GTGT), Điều 4 (TNCN) đối với cho thuê tài sản;
- Nghị định 141/2026/NĐ-CP (ban hành 29/4/2026, hiệu lực hồi tố từ 01/01/2026): sửa “500 triệu đồng” thành “01 tỷ đồng” tại Điều 3, Điều 4 và các điều liên quan của NĐ 68/2026/NĐ-CP;
- Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15 — khoản 4 Điều 7: công thức tính thuế TNCN cho thuê tài sản;
- Thông tư 89/2026/TT-BTC (hiệu lực 01/7/2026): mẫu tờ khai mới thay mẫu của TT 18/2026/TT-BTC.
Cá nhân, hộ kinh doanh đang cho thuê nhà, mặt bằng hoặc tài sản khác và cần xác định lại nghĩa vụ thuế theo ngưỡng mới 2026 — từ cách tính thuế GTGT, TNCN đến kê khai theo mẫu mới? Liên hệ qua trang Liên hệ của FLAT Law Firm để được tư vấn phương án kê khai đúng.
Nội dung pháp lý của bài viết do FLAW AI Legal Council soát xét và trình chủ sở hữu phê duyệt; đây không phải ý kiến của luật sư người thật và không thay thế tư vấn pháp lý cho từng trường hợp cụ thể.
Thông tin tham khảo, không phải tư vấn pháp lý.
