Thuế, phí khi mua bán nhà đất 2026: tính thế nào, ai nộp, trường hợp nào được miễn?

Từ ngày 01/7/2026, Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 (109/2025/QH15) chính thức có hiệu lực, thay thế Luật Thuế TNCN 2007 và các văn bản sửa đổi. Cùng với Nghị định 253/2026/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết, cách tính thuế khi mua bán nhà đất có những điểm mới mà cả bên mua và bên bán đều phải nắm rõ — bởi một sai sót trong kê khai có thể khiến giao dịch bị "treo" ở khâu đăng ký sang tên.

Bài viết hệ thống đầy đủ các loại thuế, phí phát sinh khi mua bán nhà đất năm 2026: cách tính, ai nộp, và các trường hợp được miễn.

Mục lục

• 1. Thuế thu nhập cá nhân: 2% trên giá chuyển nhượng
• 2. Ai là người nộp thuế TNCN? Có được thỏa thuận không?
• 3. Giá chuyển nhượng tính thuế xác định thế nào?
• 4. Các trường hợp được miễn thuế TNCN
• 5. Lệ phí trước bạ: 0,5% và người nộp
• 6. Phí công chứng, chứng thực và các chi phí khác
• 7. Có phải nộp thuế GTGT khi bán nhà đất?
• 8. Ví dụ tính tổng chi phí một giao dịch
• 9. Câu hỏi thường gặp
• 10. Khi nào nên làm việc với luật sư
• Tài liệu tham khảo

1. Thuế thu nhập cá nhân: 2% trên giá chuyển nhượng

Điểm cốt lõi của Luật Thuế TNCN 2025 về chuyển nhượng bất động sản:

• Cá nhân cư trú: thuế TNCN = giá chuyển nhượng × thuế suất 2% (Điều 14).
• Cá nhân không cư trú: thuế TNCN = giá chuyển nhượng × thuế suất 2% (Điều 24).

Như vậy, luật mới giữ nguyên mức thuế suất 2% như quy định trước đây — không còn cách tính dựa trên "giá bán trừ giá mua" (thu nhập tính thuế) như một số giai đoạn trước. Cách tính này đơn giản, minh bạch, nhưng đồng nghĩa với việc người bán phải nộp thuế ngay cả khi bán lỗ so với giá mua vào.

Thời điểm xác định thu nhập tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật hoặc thời điểm đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu bất động sản. Điểm này quan trọng vì nghĩa vụ thuế gắn với thời điểm pháp lý của giao dịch, không phụ thuộc vào thời điểm hai bên thỏa thuận miệng hay thanh toán tiền.

Trình tự kê khai thực tế: sau khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng, một trong hai bên (theo thỏa thuận) nộp hồ sơ kê khai thuế TNCN và lệ phí trước bạ tại cơ quan thuế — thường nộp cùng bộ hồ sơ đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc bộ phận một cửa. Cơ quan thuế ra thông báo nộp thuế; sau khi nộp tiền và có biên lai, hồ sơ mới được chuyển sang bước cấp Giấy chứng nhận mới. Vì vậy khi thỏa thuận "bên nào chịu thuế", hãy đồng thời thỏa thuận bên nào đi kê khai, nộp hồ sơ — nhiều giao dịch kẹt ở khâu này chỉ vì mỗi bên đều chờ bên kia đi làm thủ tục.

Lưu ý về ủy quyền kê khai: nếu nhờ người khác đi kê khai, nộp thuế thay, nên lập giấy ủy quyền có công chứng/chứng thực ghi rõ phạm vi (kê khai, nộp tiền, nhận biên lai, nhận thông báo thuế). Người được ủy quyền cần mang theo CCCD của cả hai bên khi làm việc với cơ quan thuế để tránh bị yêu cầu bổ sung giấy tờ nhiều lần.

2. Ai là người nộp thuế TNCN? Có được thỏa thuận không?

Về nguyên tắc, bên bán (bên chuyển nhượng) là người có nghĩa vụ nộp thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản, vì đây là thuế đánh vào thu nhập của người chuyển nhượng.

Trên thực tế, các bên thường thỏa thuận trong hợp đồng về việc bên nào thực hiện thủ tục kê khai và nộp thuế (ví dụ bên mua nộp thay để tiện làm thủ tục sang tên). Thỏa thuận này chỉ có giá trị nội bộ giữa hai bên — với cơ quan thuế, nghĩa vụ pháp lý vẫn thuộc về bên chuyển nhượng. Vì vậy, nếu thỏa thuận để một bên nộp thay, hợp đồng nên ghi rõ và bên còn lại nên giữ chứng từ nộp thuế để tránh tranh chấp sau này.

3. Giá chuyển nhượng tính thuế xác định thế nào?

Theo Nghị định 253/2026/NĐ-CP, giá chuyển nhượng bất động sản là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng. Tuy nhiên, cơ quan thuế có quyền xác định lại giá tính thuế trong các trường hợp:

• Giá ghi trên hợp đồng thấp hơn mức giá được xác định theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất;
• Giá ghi trên hợp đồng thấp hơn quy định về giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà.

Thực tế này có nghĩa: việc "ghi giá thấp để giảm thuế" không chỉ vi phạm pháp luật mà còn không hiệu quả — cơ quan thuế sẽ áp giá tính thuế theo bảng giá nhà nước. Doanh nghiệp và cá nhân nên kê khai đúng giá giao dịch thực tế để tránh bị truy thu và xử phạt.

4. Các trường hợp được miễn thuế TNCN

Luật Thuế TNCN 2025 và Nghị định 253/2026/NĐ-CP quy định các trường hợp miễn thuế đáng chú ý:

Miễn thuế khi chuyển nhượng giữa những người có quan hệ gia đình:

• Vợ với chồng;
• Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi;
• Cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể;
• Ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại;
• Anh, chị, em ruột với nhau.

Miễn thuế khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở duy nhất: cá nhân chỉ có duy nhất một nhà ở, đất ở tại Việt Nam và đáp ứng đủ các điều kiện luật định (sở hữu/sử dụng, thời gian cư trú thực tế…). Điều kiện cụ thể cần đối chiếu kỹ vì cơ quan thuế kiểm tra chặt trường hợp này.

Để được miễn thuế, người chuyển nhượng phải chuẩn bị đầy đủ giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn và kê khai đúng thủ tục — không tự động miễn nếu không kê khai.

5. Lệ phí trước bạ: 0,5% và người nộp

Khi đăng ký quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất (sang tên sổ đỏ), bên mua (bên nhận chuyển nhượng) phải nộp lệ phí trước bạ theo Nghị định 10/2022/NĐ-CP:

• Mức thu đối với nhà, đất: 0,5% giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ.
• Giá tính lệ phí trước bạ: căn cứ bảng giá, hệ số do UBND cấp tỉnh ban hành (giá nhà nước), không thấp hơn giá này.

Lệ phí trước bạ là điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận mang tên mới — chưa nộp đủ, hồ sơ sang tên chưa hoàn tất.

6. Phí công chứng, chứng thực và các chi phí khác

• Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng: tính theo giá trị tài sản/hợp đồng theo biểu phí tại Thông tư 257/2016/TT-BTC. Các bên thỏa thuận bên nào chịu (thông thường chia đôi hoặc bên mua chịu).
• Phí thẩm định, đo đạc (nếu cần trích đo lại thửa đất).
• Chi phí môi giới (nếu qua sàn/môi giới) — do thỏa thuận, thường 1–2% giá trị giao dịch.
• Phí đăng ký biến động tại văn phòng đăng ký đất đai.

7. Có phải nộp thuế GTGT khi bán nhà đất?

Không. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc đối tượng không chịu thuế giá trị gia tăng. Đây là điểm nhiều người nhầm lẫn — khi mua bán nhà đất giữa cá nhân với nhau, không phát sinh thuế GTGT. (Lưu ý: đối với hoạt động kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp, phần giá trị nhà, công trình xây dựng có quy định riêng — cần tư vấn cụ thể.)

8. Ví dụ tính tổng chi phí một giao dịch

Giả sử ông A bán một căn nhà tại TP.HCM với giá 5 tỷ đồng (giá kê khai đúng giá thị trường, không thuộc diện miễn thuế):

Tổng chi phí thuế, phí cho giao dịch khoảng 125–130 triệu đồng (chưa kể môi giới). Con số này cần được tính vào ngay từ khi đàm phán giá — nhiều giao dịch "vỡ" chỉ vì hai bên không thống nhất ai chịu khoản nào.

9. Câu hỏi thường gặp

10. Khi nào nên làm việc với luật sư

Hãy làm việc với luật sư khi: giao dịch có giá trị lớn và cần tính toán tổng nghĩa vụ thuế, phí trước khi chốt giá; thuộc diện miễn thuế và cần chuẩn bị hồ sơ chứng minh; có yếu tố nước ngoài (bên mua/bên bán là người nước ngoài, Việt kiều); hoặc phát sinh tranh chấp về nghĩa vụ thuế giữa các bên. Kê khai sai có thể dẫn đến truy thu và xử phạt — chi phí tư vấn luôn nhỏ hơn chi phí của một sai sót. Liên hệ FLAT Law Firm qua hotline 0988424851.

Tài liệu tham khảo

• Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 (số 109/2025/QH15), Quốc hội thông qua ngày 10/12/2025, có hiệu lực từ 01/7/2026.
• Nghị định 253/2026/NĐ-CP ngày 30/6/2026 quy định chi tiết thi hành Luật Thuế thu nhập cá nhân.
• Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định về lệ phí trước bạ.
• Thông tư 257/2016/TT-BTC quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí công chứng.

Phiên bản ngôn ngữ