Dự án FDI được chấp thuận chủ trương đầu tư tại khu đất 20 ha, nhưng khâu giải phóng mặt bằng kéo dài hơn hai năm vì hàng chục hộ dân không đồng ý phương án bồi thường: giá đất cụ thể thấp hơn nhiều so với giá giao dịch xung quanh, cây trồng và công trình phụ bị áp đơn giá cũ, một số hộ đòi được bố trí tái định cư thay vì nhận tiền. Nhà đầu tư chịu áp lực tiến độ theo giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, còn chính quyền địa phương cảnh báo nếu không xong mặt bằng, dự án có thể bị xem xét thu hồi.
Khung pháp lý: bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo Điều 91 và Điều 95 Luật Đất đai 2024
Luật Đất đai số 31/2024/QH15 (hiệu lực từ 01/8/2024) xác lập tại Điều 91 các nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất: người có đất thu hồi được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng nếu quỹ đất cho phép, hoặc bằng tiền theo giá đất cụ thể được quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án; việc bồi thường phải dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định. Điều 95 quy định điều kiện được bồi thường về đất, gắn với loại đất, giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất và trường hợp đang sử dụng đất không vi phạm pháp luật đất đai. Ngoài tiền bồi thường về đất, phương án còn gồm bồi thường thiệt hại về tài sản gắn liền với đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại trong các trường hợp luật định, khoản hỗ trợ ổn định đời sống, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề và bố trí tái định cư cho hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất ở.
Trong mô hình dự án FDI, cần nhớ một điểm thực tiễn quan trọng: chủ đầu tư thường không phải là chủ thể trực tiếp ban hành phương án bồi thường. Việc thu hồi đất, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và tổ chức chi trả thuộc thẩm quyền của cơ quan nhà nước và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường của địa phương. Nhà đầu tư ứng trước kinh phí bồi thường theo cơ chế thỏa thuận với địa phương và khoản này được trừ vào tiền thuê đất hoặc xử lý theo quy định tài chính của dự án. Hệ quả là khi người dân khiếu nại phương án bồi thường, bị đơn về mặt hành chính là cơ quan nhà nước, còn nhà đầu tư chịu thiệt hại gián tiếp qua tiến độ và chi phí cơ hội, chứ không trực tiếp là bên tranh chấp với từng hộ dân.
Phân tích áp dụng: đâu là điểm nghẽn thường gây tranh chấp nhất
Điểm nghẽn thứ nhất là giá đất cụ thể. Giá này do cơ quan có thẩm quyền quyết định dựa trên kết quả định giá đất, nhưng người dân thường so sánh với giá chuyển nhượng thực tế trong khu vực và cho rằng giá được áp thấp hơn nhiều. Tranh chấp leo thang khi bảng giá có sự chênh lệch lớn giữa các thửa đất liền kề hoặc khi thời điểm định giá cách xa thời điểm chi trả, khiến tiền bồi thường không còn mua được đất tương đương. Điểm nghẽn thứ hai là khâu kiểm đếm: diện tích đo thực tế khác sổ đỏ, nhà và công trình xây dựng sau thời điểm thông báo thu hồi không được tính, cây trồng lâu năm bị áp đơn giá của cây ngắn ngày. Mỗi sai lệch nhỏ trong biên bản kiểm đếm đều trở thành một đầu mối khiếu nại riêng.
Điểm nghẽn thứ ba là tái định cư và hỗ trợ. Hộ bị thu hồi toàn bộ đất ở thường đòi suất tái định cư thay vì tiền, trong khi quỹ đất tái định cư của địa phương chưa sẵn sàng; doanh nghiệp chờ mặt bằng nhưng không có công cụ pháp lý để tự giải quyết với dân, vì cưỡng chế thu hồi đất chỉ thuộc thẩm quyền của cơ quan nhà nước khi đủ điều kiện luật định. Về phía nhà đầu tư, cách bảo vệ mình hiệu quả nhất là quản trị tiến độ bằng văn bản: ghi nhận mốc chậm bàn giao mặt bằng không do lỗi doanh nghiệp, đề nghị điều chỉnh tiến độ dự án đầu tư tương ứng, và lưu hồ sơ để tránh bị quy vào căn cứ chậm tiến độ tại khoản 8 Điều 81 Luật Đất đai 2024. Song song, doanh nghiệp có thể hỗ trợ địa phương truyền thông phương án bồi thường và tài trợ bổ sung ngoài phương án (nếu tự nguyện) cho các trường hợp đặc biệt khó khăn, nhưng khoản này phải minh bạch để không bị hiểu là phá vỡ mặt bằng giá chung.
Checklist cho nhà đầu tư khi giải phóng mặt bằng vướng tranh chấp
Khi mặt bằng chậm vì tranh chấp bồi thường, nhà đầu tư FDI nên tập trung vào các việc thuộc đúng thẩm quyền và lợi ích của mình:
- Yêu cầu địa phương cung cấp tiến độ giải phóng mặt bằng theo từng nhóm hộ: đã đồng ý, đang khiếu nại, chưa kiểm đếm, để dự báo mốc bàn giao từng phân khu thay vì chờ toàn bộ khu đất.
- Lập biên bản làm việc định kỳ với ban bồi thường của địa phương, ghi rõ phần việc chậm thuộc khâu nào và cam kết mốc thời gian mới, làm chứng cứ tiến độ cho dự án.
- Nộp hồ sơ đề nghị điều chỉnh tiến độ thực hiện dự án trong giấy chứng nhận đăng ký đầu tư tương ứng thời gian chậm bàn giao mặt bằng, tránh rủi ro bị xử lý theo khoản 8 Điều 81 Luật Đất đai 2024.
- Kiểm tra cơ chế xử lý khoản kinh phí bồi thường đã ứng trước: cách trừ vào tiền thuê đất, chứng từ cần có và mốc quyết toán, để không phát sinh tranh chấp tài chính với ngân sách địa phương.
- Không tự ý thỏa thuận chi trả riêng lẻ với hộ dân ngoài phương án được phê duyệt; mọi hỗ trợ bổ sung tự nguyện phải có văn bản thống nhất với địa phương và hạch toán rõ ràng.
Câu hỏi thường gặp
Đền bù giải phóng mặt bằng không thỏa đáng thì làm gì?
Người có đất bị thu hồi trước hết đối chiếu phương án bồi thường với Điều 91 và Điều 95 Luật Đất đai 2024: căn cứ tính giá đất cụ thể, kết quả kiểm đếm và các khoản hỗ trợ. Nếu phát hiện sai sót, họ gửi ý kiến trong quá trình niêm yết phương án, yêu cầu kiểm đếm lại hoặc khiếu nại quyết định thu hồi đất và quyết định phê duyệt phương án bồi thường. Với nhà đầu tư, việc cần làm là thúc đẩy địa phương rà soát lại các trường hợp khiếu nại có căn cứ, vì chỉ cơ quan nhà nước mới có thẩm quyền sửa phương án.
Mức đền bù tính thế nào?
Mức bồi thường gồm nhiều cấu phần: tiền bồi thường về đất tính theo giá đất cụ thể tại thời điểm phê duyệt phương án theo nguyên tắc Điều 91 Luật Đất đai 2024 và điều kiện tại Điều 95; bồi thường thiệt hại về nhà, công trình và tài sản gắn liền với đất theo giá trị còn lại hoặc đơn giá bồi thường của tỉnh; chi phí đầu tư vào đất còn lại trong trường hợp luật định; cùng các khoản hỗ trợ ổn định đời sống, hỗ trợ chuyển đổi nghề và bố trí tái định cư nếu bị thu hồi đất ở. Không có một con số phần trăm chung cho mọi trường hợp, mỗi hộ được lập phương án riêng theo hiện trạng kiểm đếm.
Không đồng ý phương án đền bù thì khiếu nại ở đâu?
Người dân khiếu nại quyết định thu hồi đất và quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tới người đã ban hành quyết định đó, trong thời hiệu 90 ngày theo Điều 9 Luật Khiếu nại 02/2011/QH13. Không đồng ý với kết quả giải quyết lần đầu, họ có thể khiếu nại lên cấp trên trực tiếp hoặc khởi kiện vụ án hành chính. Nhà đầu tư không phải là địa chỉ khiếu nại, nhưng nên thông báo cho địa phương các trường hợp khiếu nại kéo dài để được đưa vào kế hoạch xử lý.
Có thể khởi kiện ra tòa về đền bù không?
Có. Người có đất bị thu hồi có quyền khởi kiện vụ án hành chính đối với quyết định thu hồi đất và quyết định bồi thường theo Luật Tố tụng hành chính 93/2015/QH13, yêu cầu tòa án xem xét tính hợp pháp của quyết định, bao gồm căn cứ thu hồi, trình tự kiểm đếm, định giá và phê duyệt phương án. Cần lưu ý việc khởi kiện không tự động dừng việc thi hành quyết định thu hồi; người khởi kiện có thể đề nghị tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời nếu đủ điều kiện luật định.
Bài viết đã được FLAW AI Legal Council kiểm tra chất lượng
