Một nhà máy FDI thế hệ đầu tại khu công nghiệp sắp chạm mốc 30 năm thuê đất trong khi dây chuyền sản xuất vừa được nâng cấp hai năm trước và đơn hàng xuất khẩu còn kéo dài nhiều năm nữa. Ban điều hành lúng túng vì ba mốc thời gian không trùng nhau: thời hạn thuê đất ghi trong hợp đồng với công ty hạ tầng, thời hạn hoạt động của dự án trong giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và thời hạn ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Câu hỏi đặt ra là khi thời hạn sử dụng đất hết, doanh nghiệp còn quyền gì và phải chuẩn bị từ bao giờ.
Khung pháp lý: Điều 172 Luật Đất đai 2024 gắn thời hạn đất với thời hạn dự án
Luật Đất đai số 31/2024/QH15 (hiệu lực từ 01/8/2024) quy định tại Điều 172 rằng thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức thực hiện dự án đầu tư được xem xét, quyết định trên cơ sở thời hạn hoạt động của dự án đầu tư, thông thường không quá 50 năm; đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn cần thời hạn dài hơn thì thời hạn không quá 70 năm. Khi hết thời hạn mà người sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất, nhưng thời hạn gia hạn không vượt quá thời hạn tối đa tương ứng của loại dự án. Như vậy, thời hạn đất không phải là một con số cố định bất biến, mà là một cơ chế gắn chặt với vòng đời pháp lý của dự án đầu tư.
Về phía đầu tư, Luật Đầu tư số 143/2025/QH15 (thay thế Luật Đầu tư 61/2020, hiệu lực từ 01/3/2026) điều chỉnh thời hạn hoạt động của dự án và thủ tục điều chỉnh, gia hạn thời hạn hoạt động trong giấy chứng nhận đăng ký đầu tư. Thực tiễn xử lý cho thấy hai thủ tục này phải đi cùng nhau: đất chỉ được xem xét gia hạn khi dự án đầu tư còn hiệu lực hoặc được gia hạn thời hạn hoạt động tương ứng, và ngược lại việc gia hạn thời hạn hoạt động của dự án không tự động kéo dài quyền sử dụng đất nếu doanh nghiệp không làm thủ tục gia hạn sử dụng đất. Đối với đất thuê lại trong khu công nghiệp, còn thêm một tầng quan hệ nữa: thời hạn thuê lại của doanh nghiệp không thể dài hơn thời hạn mà công ty hạ tầng được Nhà nước cho thuê đất cho cả khu công nghiệp.
Phân tích áp dụng: vì sao tranh chấp thường bùng lên ở cuối kỳ
Tranh chấp cuối kỳ thường xuất phát từ ba khoảng lệch. Khoảng lệch thứ nhất là giữa kỳ vọng và văn bản: nhiều doanh nghiệp mặc định rằng đất sẽ được gia hạn “như cũ” vì nhà máy đang hoạt động tốt, trong khi gia hạn là việc Nhà nước “xem xét” dựa trên tình hình thực hiện dự án, quy hoạch hiện tại và việc chấp hành pháp luật đất đai, tài chính trong suốt thời gian thuê. Một dự án từng chậm tiến độ, nợ tiền thuê đất hoặc vi phạm môi trường chưa khắc phục sẽ bị soi kỹ hơn hẳn khi xin gia hạn. Khoảng lệch thứ hai là giữa thời hạn đất và thời hạn thuê lại trong khu công nghiệp: nếu thời hạn đất của cả khu sắp hết mà công ty hạ tầng chưa xin gia hạn xong, từng doanh nghiệp thuê lại dù làm đúng hạn cũng phải chờ. Khoảng lệch thứ ba là về tài sản trên đất: khi không được gia hạn, việc xử lý nhà xưởng, máy móc gắn liền với đất và quyền yêu cầu bồi thường phụ thuộc vào căn cứ chấm dứt quyền sử dụng đất và thỏa thuận trong hợp đồng thuê, thuê lại đất, chứ không mặc nhiên được bồi thường như trường hợp thu hồi vì lợi ích công cộng theo Điều 91 và Điều 95.
Về chiến lược, doanh nghiệp nên bắt đầu chuẩn bị hồ sơ gia hạn ít nhất hai đến ba năm trước ngày hết hạn, thay vì chờ thông báo của cơ quan nhà nước. Hồ sơ thuyết phục nhất là một chuỗi bằng chứng liên tục: dự án hoạt động ổn định, hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất, không vi phạm tiến độ, có kế hoạch đầu tư tiếp tục và nhu cầu sử dụng đất thật. Đồng thời, bộ phận pháp chế cần rà lại hợp đồng thuê hoặc thuê lại đất để xác định điều khoản về gia hạn, quyền ưu tiên và xử lý tài sản khi hết hạn; nếu hợp đồng cũ im lặng về các điểm này, đây là lúc đàm phán phụ lục trước khi thế mặc cả suy yếu dần theo thời gian còn lại. Trường hợp thời hạn hoạt động của dự án trong giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cũng sắp hết, hai hồ sơ điều chỉnh đầu tư và gia hạn đất cần nộp song song và khớp nhau về mốc thời gian đề nghị.
Checklist chuẩn bị gia hạn thời hạn sử dụng đất
Doanh nghiệp FDI có dự án sắp hết thời hạn sử dụng đất nên triển khai sớm các việc sau:
- Đối chiếu ba mốc thời gian: thời hạn trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thời hạn trong hợp đồng thuê hoặc thuê lại đất và thời hạn hoạt động của dự án, lập lịch đếm ngược với mốc xử lý cho từng thủ tục.
- Rà soát toàn bộ việc chấp hành pháp luật trong thời gian thuê: tiền thuê đất, tiến độ, môi trường, xây dựng; khắc phục và lưu chứng cứ hoàn thành trước khi nộp hồ sơ gia hạn.
- Chuẩn bị văn bản đề nghị gia hạn sử dụng đất theo Điều 172 Luật Đất đai 2024 kèm báo cáo tình hình thực hiện dự án, kế hoạch sử dụng đất tiếp tục và phương án đầu tư giai đoạn tới.
- Nếu thời hạn hoạt động của dự án cũng sắp hết, nộp đồng thời hồ sơ điều chỉnh, gia hạn thời hạn hoạt động theo Luật Đầu tư 143/2025/QH15 và bảo đảm hai đề nghị khớp nhau về thời gian.
- Rà soát điều khoản xử lý tài sản trên đất khi hết hạn trong hợp đồng thuê, thuê lại; đàm phán phụ lục về quyền tháo dỡ, chuyển nhượng tài sản hoặc ưu tiên thuê tiếp trong trường hợp không được gia hạn toàn bộ diện tích.
Câu hỏi thường gặp
Hết thời hạn sử dụng đất của dự án thì làm gì?
Doanh nghiệp tiếp tục được sử dụng đất trong quá trình xem xét nếu đã nộp hồ sơ gia hạn đúng trình tự, nhưng về nguyên tắc khi thời hạn ghi trên giấy chứng nhận kết thúc mà chưa có quyết định gia hạn, quyền sử dụng đất không còn căn cứ để duy trì hoạt động lâu dài. Việc cần làm là nộp đề nghị gia hạn sử dụng đất theo Điều 172 Luật Đất đai 2024 trước khi hết hạn, đồng thời kiểm tra thời hạn hoạt động của dự án đầu tư vì hai thời hạn này gắn với nhau. Đừng để đến khi hết hạn mới bắt đầu hỏi thủ tục, vì khi đó doanh nghiệp mất thế chủ động hoàn toàn.
Có được gia hạn thời hạn sử dụng đất không?
Pháp luật cho phép Nhà nước xem xét gia hạn khi người sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng, theo Điều 172 Luật Đất đai 2024, với thời hạn gia hạn không vượt quá trần 50 năm hoặc 70 năm áp dụng cho loại dự án tương ứng. Gia hạn không phải quyền tự động: cơ quan có thẩm quyền cân nhắc tình hình thực hiện dự án, việc chấp hành nghĩa vụ tài chính và pháp luật đất đai, cùng quy hoạch sử dụng đất hiện hành. Dự án vận hành tốt, sạch vi phạm có vị thế xin gia hạn thuận lợi hơn nhiều.
Thủ tục gia hạn thế nào?
Doanh nghiệp chuẩn bị hồ sơ đề nghị gia hạn sử dụng đất nộp tại cơ quan tài nguyên và môi trường hoặc bộ phận một cửa của địa phương nơi có đất, gồm đơn đề nghị, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và báo cáo tình hình thực hiện dự án. Nếu thời hạn hoạt động của dự án sắp hết, phải gia hạn thời hạn hoạt động theo Luật Đầu tư 143/2025/QH15 song song. Sau khi được chấp thuận, doanh nghiệp ký lại hoặc điều chỉnh hợp đồng thuê đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính cho thời kỳ mới và đăng ký biến động trên giấy chứng nhận.
Không được gia hạn thì tài sản trên đất xử lý ra sao?
Khi không được gia hạn và quyền sử dụng đất chấm dứt, doanh nghiệp phải bàn giao đất cho Nhà nước theo quyết định và thời hạn được thông báo. Tài sản trên đất được xử lý theo căn cứ chấm dứt và theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê hoặc thuê lại đất: thông thường doanh nghiệp được tháo dỡ, di dời nhà xưởng và thiết bị trong thời hạn quy định, hoặc chuyển nhượng tài sản cho chủ thể được giao đất tiếp theo nếu hai bên thỏa thuận được. Trường hợp hết hạn thông thường không áp dụng cơ chế bồi thường như thu hồi đất vì lợi ích quốc cộng theo Điều 91, Điều 95, nên điều khoản hợp đồng về tài sản cuối kỳ là căn cứ quan trọng nhất cần rà soát sớm.
Bài viết đã được FLAW AI Legal Council kiểm tra chất lượng
