Ưu đãi cho chủ đầu tư nhà ở xã hội là một gói có điều kiện, không phải khoản trợ cấp vô điều kiện: miễn tiền sử dụng đất và tiền thuê đất, ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp, vay vốn ưu đãi, đổi lại chủ đầu tư chấp nhận trần lợi nhuận định mức không vượt quá 10 phần trăm tổng chi phí đầu tư xây dựng được duyệt và giá bán bị kiểm soát. Toàn bộ gói ưu đãi vận hành trên một nguyên tắc duy nhất là chi phí phải chứng minh được, vì giá bán, lợi nhuận và cả việc thanh tra sau dự án đều quay về hồ sơ chi phí của chủ đầu tư.
Căn cứ pháp lý
Gói ưu đãi và điều kiện hưởng theo Luật Nhà ở 2023
Theo Luật Nhà ở 27/2023/QH15, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được hưởng một gói ưu đãi gắn với chính dự án: miễn tiền sử dụng đất và tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng nhà ở xã hội, ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp đối với phần thu nhập từ hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo pháp luật thuế, và khả năng tiếp cận nguồn vay vốn ưu đãi dành cho phát triển nhà ở xã hội. Nghị quyết thí điểm năm 2025 của Quốc hội về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội bổ sung các cơ chế rút ngắn thủ tục và giao đất theo trường hợp quy định nhằm tăng tốc nguồn cung. Điều kiện xuyên suốt là dự án phải thuộc diện nhà ở xã hội đúng nghĩa: đúng đối tượng thụ hưởng, đúng tiêu chuẩn diện tích và thiết kế, và giá bán, giá thuê trong khung được kiểm soát.
Điểm cần hiểu đúng nhất trong gói ưu đãi là lợi nhuận định mức: chủ đầu tư được tính lợi nhuận định mức không vượt quá 10 phần trăm tổng chi phí đầu tư xây dựng được duyệt của dự án. Đây là một trần lợi nhuận, không phải mức lợi nhuận được Nhà nước bảo đảm: nếu chi phí thực tế thấp hơn dự toán, lợi nhuận được công nhận cũng tính trên cơ sở chi phí hợp lệ thực tế được thẩm tra, và nếu thị trường khiến dự án bán chậm thì Nhà nước không bù phần lợi nhuận thiếu hụt. Trình bày con số 10 phần trăm như một khoản lãi chắc chắn trong hồ sơ gọi vốn là sai lệch bản chất cơ chế và là nguồn tranh chấp phổ biến với đối tác góp vốn sau này.
Phân tích áp dụng
Giá bán nhà ở xã hội được xác định trên cơ sở tổng chi phí hợp lệ của dự án cộng lợi nhuận định mức trong trần 10 phần trăm, và phải qua thẩm định của cơ quan có thẩm quyền trước khi bán. Cơ chế này biến hồ sơ chi phí thành trung tâm của dự án: dự toán và tổng mức đầu tư được duyệt, hợp đồng xây lắp, chứng từ thanh toán và quyết toán công trình là chuỗi bằng chứng quyết định chi phí nào được tính vào giá. Chi phí không có chứng từ hợp lệ, chi phí vượt định mức không có căn cứ hoặc chi phí thuộc phần thương mại của dự án hỗn hợp sẽ bị loại khi thẩm định, và phần giá bán tương ứng phải điều chỉnh giảm thay vì được chuyển sang cho người mua gánh.
Sau dự án, thanh tra và kiểm toán đối chiếu chi phí thực tế với chi phí đã dùng để xác định giá: chi phí bị kết luận không hợp lệ bị loại trừ, giá bán và phần lợi nhuận định mức tính lại, và phần thu vượt do tính sai bị xử lý theo quy định, kể cả hoàn trả hoặc nộp lại phần chênh lệch tương ứng. Rủi ro thứ hai là bán, cho thuê sai đối tượng: giao dịch với người không thuộc diện được hưởng nhà ở xã hội có thể bị hủy hiệu lực thực tế bằng việc thu hồi nhà, chủ đầu tư bị xử phạt hành chính và bị thu hồi các ưu đãi đã hưởng gắn với phần vi phạm theo quy định ở mức khung. Với nhà đầu tư, hai rủi ro này có nghĩa là kỷ luật hồ sơ và kỷ luật bán hàng quan trọng ngang với năng lực xây dựng.
Khuyến nghị hành động
- Xác nhận diện ưu đãi của dự án ngay từ chấp thuận chủ trương: miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, ưu đãi thuế và điều kiện vay vốn ưu đãi gắn với từng cấu phần dự án.
- Khóa trần lợi nhuận vào mô hình tài chính: lợi nhuận định mức tối đa 10 phần trăm tổng chi phí đầu tư xây dựng được duyệt, không cam kết mức lãi cố định với đối tác góp vốn.
- Thiết lập hệ thống chứng từ chi phí từ ngày đầu: dự toán được duyệt, hợp đồng xây lắp, nghiệm thu, hóa đơn và chứng từ thanh toán tách bạch giữa phần nhà ở xã hội và phần thương mại.
- Thẩm định giá bán trước mở bán: hoàn thiện hồ sơ xác định giá trình cơ quan có thẩm quyền và chỉ ký hợp đồng mua bán sau khi giá được chấp thuận.
- Kiểm soát đối tượng mua, thuê bằng quy trình xác minh hồ sơ thụ hưởng độc lập, lưu trữ toàn bộ hồ sơ bán hàng để sẵn sàng cho thanh tra và kiểm toán sau dự án.
Câu hỏi thường gặp
Chủ đầu tư nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất, ưu đãi thuế và lợi nhuận định mức 10% trong điều kiện nào?
Điều kiện gốc là dự án phải là dự án nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở 27/2023/QH15: xây trên quỹ đất đúng quy hoạch và chấp thuận chủ trương, phục vụ đúng đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội, tuân thủ tiêu chuẩn thiết kế và bán, cho thuê trong khung giá được kiểm soát. Khi đó chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất và tiền thuê đất cho diện tích xây nhà ở xã hội, hưởng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp với phần thu nhập từ dự án theo pháp luật thuế, được vay vốn ưu đãi và được tính lợi nhuận định mức không vượt quá 10 phần trăm tổng chi phí đầu tư xây dựng được duyệt. Ưu đãi gắn với dự án và điều kiện của nó, không gắn vĩnh viễn với doanh nghiệp.
Lợi nhuận định mức 10% được tính trên cơ sở nào và bị thanh tra sau dự án ra sao?
Lợi nhuận định mức được tính với mức tối đa 10 phần trăm trên tổng chi phí đầu tư xây dựng được duyệt của dự án nhà ở xã hội, và đây là trần chứ không phải mức bảo đảm. Giá bán hình thành từ chi phí hợp lệ cộng phần lợi nhuận trong trần này, sau thẩm định của cơ quan có thẩm quyền. Sau dự án, thanh tra và kiểm toán đối chiếu chi phí thực tế bằng dự toán được duyệt, hợp đồng xây lắp, chứng từ thanh toán và quyết toán công trình; chi phí không hợp lệ bị loại, giá và lợi nhuận tính lại trên cơ sở đã loại trừ, và phần thu vượt phát sinh từ tính sai bị xử lý theo quy định. Chủ đầu tư giữ hồ sơ chi phí càng sạch, rủi ro bị điều chỉnh hồi tố càng thấp.
Chủ đầu tư bán, cho thuê sai đối tượng bị xử lý và thu hồi ưu đãi thế nào?
Ở mức khung, hậu quả gồm ba lớp. Lớp giao dịch: việc bán hoặc cho thuê cho người không thuộc diện được hưởng nhà ở xã hội bị xử lý theo hướng thu hồi nhà ở đã bán, cho thuê sai và khôi phục quỹ nhà cho đúng đối tượng. Lớp hành chính tài chính: chủ đầu tư bị xử phạt hành chính đối với hành vi vi phạm và bị thu hồi các ưu đãi đã hưởng gắn với phần dự án vi phạm, bao gồm ưu đãi về đất đai và thuế tương ứng. Lớp uy tín thủ tục: vi phạm bị ghi nhận khi cơ quan quản lý xem xét các dự án tiếp theo của chủ đầu tư. Mức tiền phạt cụ thể phụ thuộc văn bản xử phạt hiện hành tại thời điểm vi phạm, nên doanh nghiệp cần đối chiếu khi sự việc phát sinh thay vì dựa vào con số truyền miệng.
Hồ sơ chứng minh chi phí để xác định giá bán nhà ở xã hội gồm những gì?
Hồ sơ chi phí gồm bốn nhóm chứng từ liên hoàn. Thứ nhất, văn bản phê duyệt dự án, dự toán và tổng mức đầu tư được duyệt làm mốc so sánh. Thứ hai, hợp đồng xây lắp, hợp đồng tư vấn và các phụ lục phát sinh có căn cứ phê duyệt. Thứ ba, hồ sơ nghiệm thu khối lượng, hóa đơn và chứng từ thanh toán qua ngân hàng chứng minh chi phí đã thực chi đúng hợp đồng. Thứ tư, quyết toán công trình hoàn thành được thẩm tra, đối chiếu từng khoản với dự toán. Chuỗi hồ sơ này phục vụ đồng thời ba việc: xác định giá bán trình thẩm định, chứng minh lợi nhuận định mức trong trần 10 phần trăm, và bảo vệ chủ đầu tư khi thanh tra, kiểm toán sau dự án rà soát lại toàn bộ chi phí.
Bài viết đã được FLAW AI Legal Council kiểm tra chất lượng