Doanh nghiệp FDI thường chỉ được thuê đất — vậy khi nào được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất? Bài viết phân tích Điều 119 Luật Đất đai 2024 (31/2024/QH15, hiệu lực 01/01/2025): 4 nhóm trường hợp, 3 hình thức giao đất và ý nghĩa thực tiễn đối với dự án có vốn đầu tư nước ngoài.
1. Nguyên tắc: FDI thuê đất, giao đất là ngoại lệ
Theo Luật Đất đai 2024, hình thức sử dụng đất phổ biến của dự án FDI là thuê đất (Điều 120) — trả tiền thuê hàng năm hoặc một lần. Giao đất có thu tiền sử dụng đất (Điều 119) chỉ áp dụng trong các trường hợp luật định limit, trong đó có một “cửa” dành cho tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.
2. Bốn nhóm trường hợp được giao đất có thu tiền sử dụng đất (Điều 119)
- Khoản 1: cá nhân được giao đất ở.
- Khoản 2: tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang; dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng; xây dựng cơ sở lưu giữ tro cốt.
- Khoản 3 — trọng tâm đối với FDI: người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại theo pháp luật về nhà ở; sử dụng đất do nhận chuyển nhượng dự án bất động sản thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.
- Khoản 4: hộ gia đình, cá nhân, người gốc Việt ở nước ngoài, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất do được bồi thường bằng đất khi Nhà nước thu hồi đất.
Kết luận then chốt: tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài chỉ được giao đất có thu tiền sử dụng đất khi thực hiện dự án nhà ở thương mại (hoặc nhận chuyển nhượng dự án bất động sản thuộc diện này, hoặc được bồi thường bằng đất). Dự án nhà máy, khu công nghiệp, logistics… không thuộc diện giao đất — vẫn áp dụng hình thức thuê đất.
3. Ba hình thức giao đất (khoản 5 Điều 119)
Việc giao đất có thu tiền sử dụng đất thực hiện theo một trong ba hình thức:
- Điều 124: giao đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư;
- Điều 125: giao đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất;
- Điều 126: giao đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất.
Nhà đầu tư cần xác định dự án của mình rơi vào hình thức nào ngay từ khâu chuẩn bị, vì trình tự, thời gian và chi phí của ba hình thức chênh lệch rất lớn.
4. Vì sao phân biệt giao đất và thuê đất lại quan trọng?
| Tiêu chí | Giao đất có thu tiền SDĐ | Thuê đất |
|---|---|---|
| Quyền chuyển nhượng QSDĐ | Được chuyển nhượng (nền tảng của kinh doanh bất động sản: bán nhà gắn với đất) | Hạn chế — thuê trả tiền hàng năm hầu như không được chuyển nhượng |
| Nghĩa vụ tài chính | Nộp tiền sử dụng đất một lần (theo giá đất) | Tiền thuê đất hàng năm hoặc một lần |
| Thế chấp, góp vốn | Đầy đủ quyền của người sử dụng đất | Phụ thuộc hình thức trả tiền thuê |
| Đối tượng FDI | Chỉ dự án nhà ở thương mại (khoản 3 Điều 119) | Mọi dự án FDI còn lại |
Với dự án nhà ở thương mại, được giao đất có thu tiền sử dụng đất đồng nghĩa với mô hình kinh doanh “xây — bán” khả thi; còn thuê đất chỉ phù hợp mô hình “xây — cho thuê/khai thác”.
5. Tiền sử dụng đất: nghĩa vụ tài chính cần tính trước
Tiền sử dụng đất nộp một lần theo giá đất (bảng giá đất hoặc giá đất cụ thể) tại thời điểm giao đất. Đây thường là khoản chi phí lớn nhất trong cơ cấu vốn của dự án bất động sản — nhà đầu tư FDI phải đưa vào mô hình tài chính ngay từ feasibility study, đồng thời lưu ý nghĩa vụ này không được khấu trừ dần như tiền thuê đất hàng năm.
6. Lưu ý thực tiễn cho nhà đầu tư FDI
- Đừng nhầm: “dự án FDI” ≠ “được giao đất”. Chỉ dự án nhà ở thương mại mới có “cửa” giao đất.
- Nhận chuyển nhượng dự án BĐS: kiểm tra kỹ dự án nhận chuyển nhượng có thuộc trường hợp giao đất có thu tiền không — nếu dự án gốc là thuê đất, nhà đầu tư không thể “nâng cấp” thành giao đất.
- Đồng bộ thời hạn: thời hạn sử dụng đất khi giao đất cho dự án đầu tư vẫn tuân thủ Điều 172 (≤ 50 năm, tối đa 70 năm).
- Pháp luật về nhà ở: dự án nhà ở thương mại của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài còn phải đáp ứng điều kiện của Luật Nhà ở 2023 về chủ đầu tư, loại hình nhà ở được phép kinh doanh.
Để được tư vấn về hình thức sử dụng đất phù hợp cho dự án FDI, nhà đầu tư có thể liên hệ với chúng tôi. Xem thêm chuyên mục Đầu tư nước ngoài.
Bài viết được biên soạn và soát xét bởi FLAW AI Legal Council — đang trình chủ sở hữu phê duyệt trước khi công bố. Nội dung chỉ mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý cho trường hợp cụ thể.