Giá thép, xi măng, cát đá biến động mạnh trong quá trình thi công — ai chịu rủi ro chênh lệch giá? Câu trả lời nằm ở loại hợp đồng mà các bên đã ký và cơ chế điều chỉnh giá được thỏa thuận trong hợp đồng, theo Điều 24 Nghị định 210/2026/NĐ-CP và khoản 3 Điều 84 Luật Xây dựng 2025.
Bài viết phân tích khi nào được điều chỉnh giá, khi nào không, và những cái bẫy khiến nhà thầu mất quyền điều chỉnh dù giá vật liệu tăng vọt.
1. Nguyên tắc “nhìn loại hợp đồng mà xác định”
Nghị định 210/2026/NĐ-CP phân loại hợp đồng theo hình thức giá (Điều 6) và mỗi loại có cơ chế điều chỉnh khác nhau:
- Hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh: đơn giá, giá hợp đồng được điều chỉnh căn cứ thỏa thuận trong hợp đồng đối với toàn bộ nội dung công việc — đây là loại hợp đồng “sinh ra” để đối phó biến động giá;
- Hợp đồng theo thời gian, hợp đồng hỗn hợp và hợp đồng xây dựng khác được phép điều chỉnh đơn giá: được điều chỉnh theo thỏa thuận;
- Hợp đồng trọn gói: giá không thay đổi suốt thời gian thực hiện, trừ các trường hợp: sự kiện bất khả kháng, hoàn cảnh thay đổi cơ bản, thay đổi phạm vi công việc, hoặc các bên có thỏa thuận khác;
- Hợp đồng theo đơn giá cố định: đơn giá không thay đổi, trừ trường hợp tại điểm b khoản 2 Điều 24, bất khả kháng, hoàn cảnh thay đổi cơ bản hoặc thỏa thuận khác.
2. Điều kiện và phương pháp điều chỉnh giá
Với các hợp đồng được phép điều chỉnh (đặc biệt tại dự án đầu tư công, dự án PPP), việc điều chỉnh đơn giá và giá hợp đồng phải tuân thủ:
- Điều chỉnh theo nội dung, phạm vi, phương pháp và căn cứ mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng, phù hợp với quy định của pháp luật — nghĩa là cơ chế điều chỉnh phải được “cài” sẵn trong hợp đồng từ đầu (chỉ số giá, nguồn dữ liệu, công thức trượt giá…);
- Khi sửa đổi hợp đồng làm thay đổi thời gian thực hiện nhưng không vượt thời gian thực hiện dự án được phê duyệt, không vượt giá gói thầu (gồm dự phòng) và không vượt tổng mức đầu tư: chủ đầu tư được quyền xem xét, quyết định sửa đổi hợp đồng;
- Nội dung sửa đổi có thể gồm: loại hợp đồng, hình thức giá, phương pháp điều chỉnh giá, nguồn dữ liệu điều chỉnh giá.
3. Bất khả kháng và hoàn cảnh thay đổi cơ bản — “van an toàn” chung
Ngay cả với hợp đồng trọn gói hay đơn giá cố định, khi xảy ra sự kiện bất khả kháng hoặc hoàn cảnh thay đổi cơ bản (ví dụ: biến động giá vật liệu ở mức độ đặc biệt, ngoài dự liệu hợp lý của các bên), chủ đầu tư được xem xét, quyết định sửa đổi hợp đồng theo nguyên tắc: không thay đổi mục tiêu, quy mô đầu tư; không vượt tổng mức đầu tư đã phê duyệt; bảo đảm hiệu quả đầu tư, tránh thất thoát, lãng phí. Đây là điểm mới quan trọng của Luật Xây dựng 2025, thống nhất với Bộ luật Dân sự 2015.
4. Cái bẫy lớn nhất: tạm ứng vượt mức thì mất quyền điều chỉnh
Ít nhà thầu để ý quy định này: trường hợp các bên thỏa thuận tạm ứng ở mức cao hơn mức tạm ứng tối thiểu, thì phần giá hợp đồng tương ứng với mức tạm ứng vượt mức tối thiểu sẽ không được điều chỉnh giá kể từ thời điểm tạm ứng — kể cả trường hợp tạm ứng nhiều lần. Nói cách khác, nhận tạm ứng “hào phóng” đồng nghĩa với việc tự khóa một phần giá hợp đồng khỏi cơ chế điều chỉnh. Khi đàm phán tạm ứng, nhà thầu cần cân nhắc kỹ đánh đổi này.
5. Phân biệt điều chỉnh giá với khối lượng phát sinh
Hai cơ chế hay bị lẫn nhau:
- Điều chỉnh giá: giá/đơn giá của các công việc đã có trong hợp đồng thay đổi do biến động yếu tố đầu vào, theo cơ chế đã thỏa thuận;
- Khối lượng phát sinh: công việc ngoài phạm vi hợp đồng, cần được các bên thống nhất, xác nhận trước khi sửa đổi, bổ sung hợp đồng.
Trộn lẫn hai khái niệm này khi lập hồ sơ thanh toán là nguyên nhân phổ biến khiến hồ sơ bị trả lại hoặc bị cắt giảm khi quyết toán.
Câu hỏi thường gặp
Hỏi: Ký hợp đồng trọn gói rồi, giá thép tăng 30% có được điều chỉnh không?
Đáp: Về nguyên tắc, hợp đồng trọn gói không điều chỉnh giá. Nhưng nếu mức tăng được đánh giá là hoàn cảnh thay đổi cơ bản (ngoài dự liệu hợp lý khi giao kết), các bên có thể thỏa thuận sửa đổi hợp đồng; với dự án đầu tư công, chủ đầu tư xem xét quyết định theo nguyên tắc không vượt tổng mức đầu tư.
Hỏi: Muốn được điều chỉnh giá thì khi ký hợp đồng cần lưu ý gì?
Đáp: Ba việc: (1) chọn đúng loại hợp đồng (ưu tiên đơn giá điều chỉnh nếu dự báo biến động); (2) “cài” sẵn phương pháp, nguồn dữ liệu, công thức điều chỉnh trong hợp đồng; (3) cân nhắc mức tạm ứng — tạm ứng vượt mức tối thiểu thì phần tương ứng mất quyền điều chỉnh giá.
Hỏi: Điều chỉnh giá có phải nằm trong tổng mức đầu tư không?
Đáp: Có. Mọi sửa đổi, điều chỉnh đều không được vượt tổng mức đầu tư đã phê duyệt (trừ khi được phê duyệt điều chỉnh) — đây là giới hạn cứng, đặc biệt với dự án đầu tư công và PPP.
Cần tư vấn điều khoản giá và cơ chế điều chỉnh trong hợp đồng xây dựng? Liên hệ với chúng tôi để được tư vấn.
Bài viết do FLAW AI Legal Council biên soạn. Nội dung đang chờ Hội đồng QA rà soát trước khi trình phê duyệt; thông tin chỉ mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý cho trường hợp cụ thể của quý vị.