Mỗi căn hộ chung cư phải đóng 2% giá trị căn hộ làm kinh phí bảo trì phần sở hữu chung — khoản tiền thuộc sở hữu chung của cư dân, không phải của chủ đầu tư. Thế nhưng tranh chấp quỹ bảo trì 2% là “điểm nóng” tại hàng loạt chung cư: chủ đầu tư chậm bàn giao, thậm chí chiếm dụng.
Bài viết phân tích ai quản lý quỹ 2%, quy trình bàn giao và cách xử lý tranh chấp theo Luật Nhà ở 2023.
1. Mức đóng 2%: ai đóng, tính thế nào
Theo Điều 152 Luật Nhà ở 2023:
- Người mua, thuê mua căn hộ đóng 2% giá trị căn hộ (hoặc phần diện tích khác đã mua); khoản tiền này tính riêng với tiền mua, tiền thuê mua và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua;
- Đối với căn hộ, diện tích mà chủ đầu tư giữ lại không bán (hoặc chưa bán) tại thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng, chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị — tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó.
2. Hai giai đoạn quản lý quỹ bảo trì
Giai đoạn 1 — trước khi Ban quản trị được thành lập: trước thời điểm ký hợp đồng mua bán, chủ đầu tư phải mở một tài khoản thanh toán tại ngân hàng trên địa bàn để nhận và quản lý kinh phí bảo trì, đồng thời báo cáo thông tin tài khoản cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh. Trong giai đoạn này, chủ đầu tư không được trích kinh phí bảo trì để sử dụng vào bất kỳ mục đích nào khác khi chưa bàn giao cho Ban quản trị (trừ trường hợp phát sinh bảo trì hạng mục, thiết bị đã hết thời hạn bảo hành).
Giai đoạn 2 — sau khi Ban quản trị được thành lập: trong thời hạn 07 ngày kể từ ngày Ban quản trị được thành lập, chủ đầu tư phải chuyển giao toàn bộ kinh phí bảo trì bao gồm cả lãi suất tiền gửi cho Ban quản trị để quản lý, sử dụng, đồng thời thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh biết.
3. Bản chất: tiền thu hộ, giữ hộ — không phải của chủ đầu tư
Kinh phí bảo trì là khoản tiền đóng góp trước, thuộc sở hữu chung của tập thể chủ sở hữu nhà chung cư. Việc chủ đầu tư thu hộ trước khi Ban quản trị thành lập không làm phát sinh quyền sở hữu của chủ đầu tư đối với khoản tiền này — chủ đầu tư không được hạch toán vào doanh thu, tài sản của mình.
Chậm bàn giao, chiếm dụng quỹ bảo trì là hành vi vi phạm pháp luật về nhà ở và vi phạm hợp đồng mua bán với cư dân.
4. Quỹ 2% được dùng vào việc gì
Theo Điều 155 Luật Nhà ở 2023, kinh phí bảo trì chỉ được sử dụng để bảo trì, thay thế các hạng mục, trang thiết bị thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư (thang máy, hệ thống PCCC, hành lang, tầng hầm, mặt ngoài tòa nhà…) theo kế hoạch bảo trì đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua.
Ban quản trị quản lý, sử dụng quỹ theo quy chế thu, chi tài chính do Hội nghị nhà chung cư quyết định và phải báo cáo việc thu, chi.
5. Tranh chấp quỹ bảo trì xử lý ra sao
Khi chủ đầu tư không bàn giao hoặc sử dụng sai mục đích quỹ bảo trì, cư dân/Ban quản trị có thể:
- Gửi văn bản yêu cầu chủ đầu tư bàn giao đầy đủ kinh phí bảo trì (kèm lãi tiền gửi);
- Yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì;
- Khiếu nại đến UBND cấp xã, Sở Xây dựng/cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh;
- Khởi kiện tại Tòa án hoặc trọng tài thương mại để đòi lại quỹ và bồi thường thiệt hại.
Lưu ý: tranh chấp về kinh phí bảo trì giữa Ban quản trị và cư dân không thuộc thẩm quyền giải quyết bằng Hội nghị nhà chung cư mà do UBND cấp xã, Tòa án hoặc trọng tài giải quyết.
6. Câu hỏi thường gặp
Hỏi: 2% tính trên giá đã gồm VAT hay chưa?
Đáp: 2% tính trên giá trị căn hộ ghi trong hợp đồng mua bán (giá trị để tính kinh phí bảo trì được xác định theo hợp đồng); khoản này tính riêng với tiền mua căn hộ.
Hỏi: Chủ đầu tư nói đã dùng quỹ bảo trì để sửa thang máy, có được không?
Đáp: Chỉ được khi hạng mục đã hết thời hạn bảo hành và việc sử dụng đúng mục đích bảo trì phần sở hữu chung. Mọi khoản chi phải minh bạch, có chứng từ; Ban quản trị/cư dân có quyền yêu cầu sao kê, đối chiếu.
Hỏi: Mua lại căn hộ cũ có phải đóng lại 2% không?
Đáp: Không — kinh phí bảo trì đã được đóng một lần theo căn hộ; người mua lại không phải đóng lại, nhưng nên kiểm tra tình trạng quỹ và các khoản nợ phí (quản lý vận hành) của chủ cũ.
Cư dân chung cư đang tranh chấp quỹ bảo trì với chủ đầu tư? Liên hệ với chúng tôi để được tư vấn.
Bài viết do FLAW AI Legal Council biên soạn. Nội dung đang chờ Hội đồng QA rà soát trước khi trình phê duyệt; thông tin chỉ mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý cho trường hợp cụ thể của quý vị.