Cá nhân cho thuê văn phòng, nhà xưởng: phải nộp những loại thuế gì?

Cá nhân cho thuê văn phòng, nhà xưởng năm 2026 phải nộp những loại thuế gì? Trả lời thẳng: chỉ còn 2 loại thuế — thuế GTGT và thuế TNCN — và chỉ khi doanh thu cho thuê vượt 01 tỷ đồng/năm. Lệ phí môn bài đã bị bãi bỏ từ 01/01/2026, thuế khoán đã bị xóa bỏ, ngưỡng 100 triệu đồng cũ không còn giá trị. Bài viết tổng hợp công thức tính, ví dụ minh họa, thủ tục kê khai mới và 5 sai lầm phổ biến cần tránh.

Mục lục

Trả lời nhanh: 2 loại thuế, ngưỡng 01 tỷ, 2 thứ đã “chết”
Ngưỡng 01 tỷ đồng/năm áp dụng thế nào?
Công thức tính thuế GTGT và thuế TNCN + ví dụ minh họa
Trường hợp có nhiều bất động sản ở nhiều địa điểm
Thủ tục kê khai: khai ở đâu, mẫu nào, thời hạn nào?
Checklist cho doanh nghiệp đi thuê để chi phí được trừ hợp lệ
5 sai lầm phổ biến
Câu hỏi thường gặp
Nguồn trích dẫn

1. Trả lời nhanh: 2 loại thuế, ngưỡng 01 tỷ, 2 thứ đã “chết”

Từ năm 2026, cá nhân cho thuê văn phòng, nhà xưởng chỉ cần quan tâm 2 sắc thuế:

Thuế GTGT và thuế TNCN — chỉ phát sinh khi doanh thu cho thuê trong năm trên 01 tỷ đồng;
Lệ phí môn bài: đã bãi bỏ từ 01/01/2026 theo khoản 7 Điều 10 Nghị quyết 198/2025/QH15 (chấm dứt việc thu, nộp lệ phí môn bài) — từ 2026 không còn phải nộp;
Thuế khoán: đã bị xóa bỏ — cá nhân tự xác định doanh thu thực tế để kê khai, không còn cơ quan thuế “khoán” mức thuế cố định.

Lưu ý: dưới ngưỡng 01 tỷ đồng/năm thì không phải nộp 2 sắc thuế trên, nhưng vẫn phải thực hiện đăng ký thuế và khai thuế đầy đủ theo quy định.

2. Ngưỡng 01 tỷ đồng/năm áp dụng thế nào?

Ngưỡng 01 tỷ đồng/năm được áp dụng thống nhất cho cả hai sắc thuế:

Thuế GTGT: khoản 25 Điều 5 Luật Thuế GTGT 48/2024/QH15 (hiệu lực 01/7/2025), được sửa đổi bởi Luật 149/2025/QH15 (hiệu lực 01/01/2026) — hàng hóa, dịch vụ của hộ, cá nhân kinh doanh có doanh thu năm từ 01 tỷ đồng trở xuống thuộc diện không chịu thuế GTGT;
Thuế TNCN: khoản 1 và khoản 4 Điều 7 Luật Thuế TNCN 109/2025/QH15 (hiệu lực 01/7/2026, áp dụng kỳ tính thuế năm 2026; thay Luật 04/2007/QH12) — hộ, cá nhân kinh doanh có doanh thu từ 01 tỷ đồng/năm trở xuống không phải nộp thuế TNCN.

Ngưỡng cũ 100 triệu đồng/năm đã hoàn toàn hết giá trị. Nghị định 141/2026/NĐ-CP (hiệu lực 01/01/2026), khoản 1 Điều 1, xác định ngưỡng 01 tỷ đồng/năm áp dụng cho hộ, cá nhân kinh doanh — mọi tài liệu, phần mềm kế toán hay “kinh nghiệm” còn áp ngưỡng 100 triệu đều đã lỗi thời.

3. Công thức tính thuế GTGT và thuế TNCN + ví dụ minh họa

Khi doanh thu vượt ngưỡng 01 tỷ đồng/năm, công thức tính như sau (theo Điều 3 Nghị định 68/2026/NĐ-CP và khoản 4 Điều 7 Luật 109/2025/QH15):

Thuế GTGT = 5% × toàn bộ doanh thu — lưu ý tính trên toàn bộ doanh thu, không được trừ 01 tỷ. Tỷ lệ 5% áp dụng cho hoạt động cho thuê nhà theo STT 2 Phụ lục I Thông tư 69/2025/TT-BTC;
Thuế TNCN = (doanh thu năm − 1.000.000.000 đồng) × 5% — phần doanh thu trong ngưỡng 01 tỷ được trừ trước khi tính thuế.

Điểm then chốt: chỉ có một cách tính duy nhất theo tỷ lệ % trên doanh thu; không áp dụng công thức (doanh thu − chi phí) × thuế suất đối với hoạt động cho thuê bất động sản của cá nhân.

Ví dụ minh họa (tính theo hướng dẫn thực thi, chỉ mang tính minh họa):

Doanh thu 900 triệu đồng/năm → dưới ngưỡng 01 tỷ → 0 đồng tiền thuế (nhưng vẫn phải khai);
Doanh thu 1,1 tỷ đồng/năm → thuế TNCN = (1.100 − 1.000) × 5% = 5 triệu đồng; thuế GTGT = 1.100 × 5% = 55 triệu đồng; tổng 60 triệu đồng;
Doanh thu 1,5 tỷ đồng/năm → thuế TNCN = (1.500 − 1.000) × 5% = 25 triệu đồng; thuế GTGT = 1.500 × 5% = 75 triệu đồng; tổng 100 triệu đồng.

4. Trường hợp có nhiều bất động sản ở nhiều địa điểm

Cá nhân cho thuê nhiều văn phòng, nhà xưởng tại các địa điểm khác nhau được trừ 01 tỷ đồng cho một hoặc một số hợp đồng do cá nhân lựa chọn, với tổng mức trừ không quá 01 tỷ đồng/năm (khoản 4 Điều 4 Nghị định 68/2026/NĐ-CP). Chiến thuật thường dùng: dồn mức trừ 01 tỷ vào hợp đồng có doanh thu cao nhất để tối ưu số thuế TNCN phải nộp.

Về nơi kê khai: khai tại cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê; trường hợp nhiều bất động sản ở nhiều địa phương thì khai tổng hợp một hồ sơ, nộp thuế theo từng địa điểm (khoản 4 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP).

5. Thủ tục kê khai: khai ở đâu, mẫu nào, thời hạn nào?

Khung thủ tục mới từ 05/3/2026: Thông tư 18/2026/TT-BTC thay thế Thông tư 40/2021/TT-BTC và Thông tư 100/2021/TT-BTC (Điều 9 Thông tư 18/2026/TT-BTC). Các mẫu tờ khai mới:

Mẫu 01/BĐS kèm Phụ lục 01/BK-BĐS: cá nhân tự khai đối với hoạt động cho thuê bất động sản;
Mẫu 01/CNKD: cho thuê tài sản khác (không phải bất động sản);
Mẫu 01/TCKT: tổ chức khai thay, nộp thay cho cá nhân.

Về thời hạn (Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP):

Doanh thu ≤ 01 tỷ đồng/năm: thông báo doanh thu thực tế chậm nhất ngày 31/01 của năm sau;
Doanh thu vượt ngưỡng: khai và nộp thuế từ quý phát sinh doanh thu trên 01 tỷ đồng.

Nhiều hợp đồng thuê có điều khoản bên thuê khai thay, nộp thay — trường hợp này phải được ghi rõ trong hợp đồng, và tổ chức khai thay sử dụng mẫu 01/TCKT.

6. Checklist cho doanh nghiệp đi thuê để chi phí được trừ hợp lệ

Hợp đồng thuê đầy đủ: bên cho thuê, bên thuê, diện tích, mục đích sử dụng, giá thuê, thời hạn, điều khoản ai là người khai/nộp thuế thay;
Chứng từ thanh toán: ủy nhiệm chi, sao kê ngân hàng tương ứng từng kỳ thanh toán;
Biên bản bàn giao mặt bằng/nhà xưởng khi bắt đầu và khi kết thúc hợp đồng;
Nếu doanh nghiệp nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê: ghi rõ trong hợp đồng + lưu tờ khai 01/TCKT và chứng từ nộp thuế thay — đây là căn cứ để hạch toán chi phí;
Đối chiếu thông tin cá nhân cho thuê (CCCD, mã số thuế) khớp giữa hợp đồng và tờ khai.

7. Năm sai lầm phổ biến

Vẫn áp ngưỡng 100 triệu đồng/năm — ngưỡng hiện hành là 01 tỷ đồng/năm cho cả GTGT và TNCN;
Vẫn trích Thông tư 40/2021/TT-BTC — văn bản này đã hết hiệu lực từ 05/3/2026, khung hiện hành là Thông tư 18/2026/TT-BTC và Nghị định 68/2026/NĐ-CP;
Quên khai dù doanh thu dưới ngưỡng — dưới 01 tỷ không phải nộp thuế nhưng vẫn phải đăng ký, khai và thông báo doanh thu thực tế;
Hợp đồng không ghi rõ ai nộp thuế thay — tranh chấp phát sinh khi cơ quan thuế truy thu, bên thuê không có căn cứ hạch toán chi phí nộp thay;
Nghĩ rằng còn phải nộp lệ phí môn bài — đã bãi bỏ từ 01/01/2026; từ 2026 chỉ còn GTGT + TNCN (khi vượt ngưỡng).

8. Câu hỏi thường gặp

Cá nhân cho thuê văn phòng doanh thu 900 triệu đồng/năm có phải nộp thuế không?
Không phải nộp thuế GTGT và TNCN (dưới ngưỡng 01 tỷ), nhưng vẫn phải đăng ký thuế, khai thuế và thông báo doanh thu thực tế chậm nhất 31/01 năm sau. Lệ phí môn bài đã bãi bỏ nên cũng không phải nộp.

Thuế GTGT 5% tính trên toàn bộ doanh thu hay chỉ phần vượt 01 tỷ?
Trên toàn bộ doanh thu. Ví dụ doanh thu 1,5 tỷ thì thuế GTGT = 1,5 tỷ × 5% = 75 triệu đồng; thuế TNCN = (1,5 tỷ − 01 tỷ) × 5% = 25 triệu đồng. Chỉ thuế TNCN mới được trừ 01 tỷ trước khi tính.

Cho thuê nhà xưởng kèm dịch vụ bảo vệ, vệ sinh thì tính thuế thế nào?
Bài viết này chỉ đề cập trường hợp cho thuê tài sản thuần túy. Trường hợp cho thuê kèm dịch vụ có thể có cách xử lý khác — cần đối chiếu quy định hiện hành, không nên suy diễn từ khung cũ.

Công ty thuê văn phòng của cá nhân, công ty có phải khấu trừ thuế không?
Tùy thỏa thuận trong hợp đồng. Nếu hợp đồng ghi công ty khai thay, nộp thay thì công ty dùng mẫu 01/TCKT để khai và nộp thay cho cá nhân cho thuê.

Thuế khoán cho thuê nhà còn không?
Không. Thuế khoán đã bị xóa bỏ; cá nhân tự xác định doanh thu thực tế để kê khai theo Nghị định 68/2026/NĐ-CP.

9. Nguồn trích dẫn

Luật Thuế GTGT 48/2024/QH15 — hiệu lực 01/7/2025: khoản 25 Điều 5 (ngưỡng không chịu thuế GTGT), được sửa bởi Luật 149/2025/QH15 (hiệu lực 01/01/2026 — nâng ngưỡng lên 01 tỷ đồng/năm);
Luật Thuế TNCN 109/2025/QH15 — hiệu lực 01/7/2026, áp dụng kỳ tính thuế năm 2026 (thay Luật 04/2007/QH12): khoản 1 và khoản 4 Điều 7 (ngưỡng 01 tỷ; công thức TNCN = (doanh thu − 01 tỷ) × 5%);
Nghị định 68/2026/NĐ-CP — ban hành và hiệu lực 05/3/2026: Điều 3 (tỷ lệ % tính thuế GTGT), khoản 4 Điều 4 (trừ 01 tỷ khi có nhiều bất động sản), Điều 8 (thời hạn khai, nộp);
Nghị định 141/2026/NĐ-CP — hiệu lực 01/01/2026: khoản 1 Điều 1 (ngưỡng 01 tỷ đồng/năm đối với hộ, cá nhân kinh doanh);
Thông tư 18/2026/TT-BTC — hiệu lực 05/3/2026 (thay TT 40/2021/TT-BTC và TT 100/2021/TT-BTC): Điều 9; các mẫu 01/BĐS, 01/BK-BĐS, 01/CNKD, 01/TCKT;
Thông tư 69/2025/TT-BTC: STT 2 Phụ lục I (tỷ lệ 5% đối với cho thuê nhà);
Nghị quyết 198/2025/QH15: khoản 7 Điều 10 (bãi bỏ lệ phí môn bài từ 01/01/2026).

Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm

Thông tin trong bài viết chỉ mang tính tham khảo chung, không cấu thành tư vấn pháp lý cho bất kỳ trường hợp cụ thể nào. Bài viết do AI soạn thảo và đang chờ Hội đồng QA rà soát; nội dung chưa được luật sư người thật xem xét, phê duyệt. Quy định pháp luật có thể thay đổi; trước khi áp dụng, vui lòng đối chiếu văn bản pháp luật hiện hành hoặc liên hệ luật sư để được tư vấn.